Рынок недвижимости

"Из них в складской сегмент было направлено порядка 250 миллионов долларов, или около 12%. При этом, в дополнение, следует отметить очень высокую активность ритейлеров, покупающих склады для использования под собственные нужды: объемы покупок превысили 400 тысяч квадратных метров, или более 280 миллионов долларов", — отмечается в пресс-релизе.

Как объясняет директор отдела складских и индустриальных помещений CBRE в России Антон Алябьев, цены на склады находятся на исторических и циклических минимумах, и для любого игрока, планирующего развивать бизнес в России, сейчас — отличное время для инвестиций в логистику.

"Тем более что с высокой вероятностью ни цены, ни ставки аренды в рублевом выражении падать больше уже не будут. Единственным сценарием, в котором рынок может еще упасть, является развитие динамики ВВП по сценарию 2009 года, что весьма маловероятно, учитывая гибкость ЦБ в управлении курсом рубля", — приводятся его слова в сообщении.

"Девелоперы зданий класса А по большей части закредитованы в валюте, в то время как класс В часто строится и реконструируется за счет собственных средств, поэтому он более гибок в отношении коммерческих условий", - прокомментировала старший директор отдела исследований Cushman & Wakefield Юлия Богомол.

Ситуация является беспрецедентной - в докризисный период цены на качественные офисные помещения номинировались в рублях только в единичных случаях и исключительно в классе В. Но нынешние условия вынуждают собственников идти на уступки, чтобы поддержать уровень загрузки помещений, подчеркнула она.

По итогам 9 месяцев 2015 года средняя ставка аренды качественных офисных помещений в валютных сделках составила $672, в рублевых - около 17 400 рублей, говорится в исследовании.

Уточняется, что изначально эти здания принадлежали госкорпорации "Олимпстрой", затем их передали муниципалитету, который и будет проводить аукцион. Все полученные средства пойдут в казну Сочи и будут направлены на решение городских проблем. Принять участие в аукционе может любой желающий, прием заявок закончился 7 сентября. Сам аукцион будет проводиться 28 сентября.

"Всего выставлен на продажу 51 дом с земельными участками различных площадей от трех до семи соток. Среди них есть одноквартирные строения, и двух-, трехэтажные площадью до 200 квадратных метров. Начальная цена варьируется от 8,5 до 32 миллионов рублей", — говорится в сообщении.

Дома расположены в экологически чистом месте в 500 метрах от моря. Эти коттеджи также попадают в особую территорию гостеприимства, которая получила статус особо охраняемой и считается историко-культурным наследием. На этом участке никогда не появятся иные здания, а существующие даже после реконструкции не превысят 12 метров.

Почти весь объем инвестиции (98%) в третьем квартале пришелся на Москву и Московскую область. Заметно сократилась доля вложений в недвижимость Петербурга - на нее пришлось лишь 2% от совокупного объема инвестиций ($10,3 млн), тогда как в аналогичные периоды 2013 и 2014 годов было вложено по $146 млн., что составляло 38% совокупного объема в 2013 году и 10% - в 2014 году.

Основной объем инвестиций за квартал пришелся на торговую недвижимость (53% или $350 млн) за счет крупной сделки по продаже торговой галереи "Модный сезон". Главной сделкой в сегменте офисной недвижимости, на который пришлось 29% инвестиций за квартал ($190 млн), стала продажа американской компании Hines уже второго в этом году офисного здания в МФК "Метрополис" (первое здание было приобретено в I квартале этого года).

За счет того, что крупные сделки во всех сегментах недвижимости в третьем квартале проходили с участием зарубежных компаний, доля иностранных инвестиций составила 98% общего объема вложенных средств.

По результатам трех кварталов 2015 года объем иностранных и российских инвестиций в рынок коммерческой недвижимости почти сравнялся, составив 49% и 51% соответственно.

По прогнозам экспертов, при сохранении нестабильной ситуации в экономике объем инвестиций в коммерческую недвижимость по результатам 2015 года вряд ли превысит $3 млрд., что в два раза уступает значению 2014 года.

После Игр власти Сочи выставили на продажу коттеджи, построенные к Олимпиаде в Имеретинской долине. Эти коттеджи также попадают в особую территорию гостеприимства, которая получила статус особо охраняемой и считается историко-культурным наследием. На этом участке никогда не появятся иные здания, а высота существующих даже после реконструкции не превысит 12 метров. Заявок для участия в аукционе было подано две, обе на один и тот же дом.

"Покупатель — житель Подмосковья. Стартовая цена лота составляла 8,75 миллиона рублей, а реализован дом был за 8,84 миллиона рублей. Коттедж площадью 32 квадратных метра расположен на участке в 3 сотки", — говорится в сообщении.

То, что всего два человека захотели приобрести уникальные олимпийские коттеджи в Сочи, средства от продажи которых пойдут в городскую казну, администрацию Сочи не смущает.

"Спрос на самом деле большой. Учитывая, что в основном интересуются иногородние, мы считаем, что реализация одного объекта на первом аукционе — это нормально. Потому что люди должны приехать, сами посмотреть, мало кого устраивает просто увидеть фотографии. Таких людей уже было достаточно большое количество", — цитируются в сообщении слова директора департамента имущественных отношений администрации города Сочи Владимира Пермякова.

Уточняется, что после первых торгов на следующий аукцион будет представлено уже 50 домовладений площадью от 32 до 276 квадратных метров. Их стоимость варьируется от 8,5 миллиона до 34 миллионов рублей, Изначально эти здания принадлежали государственной корпорации "Олимпстрой", затем переданы муниципалитету, который и проводит аукцион. Следующие торги состоятся 8 октября. Все полученные средства пойдут в казну Сочи и будут направлены на решение городских проблем.

Красногорск, 1 Октября 2015, 17:03 — REGNUM. Представив рынку первый масштабный проект — жилой комплекс «Люберцы 2015» — гендиректор компании «Самолет-Девелопмент» Игорь Евтушевский рассказал об ожиданиях строителей относительно отмены договоров долевого участия, об отличиях московского и питерского рынков, о «потребительском экстремизме» и о том, почему на девелопера обижен «Аэрофлот».

Игорь Викторович, вы долго работали на рынке Санкт-Петербурга в качестве руководителя «Главстроя СПБ», почему приняли решение создать «Самолет-Девелопмент» и выйти на московский рынок?

Я работал не только в Санкт-Петербурге, но и в Москве, Подмосковье и в Олимпийском Сочи. Девелопментом в Московском регионе я занимаюсь с 1998 года, — это самый быстрорастущий в России и самый крупный из региональных рынков, здесь появляются порядка 10% российских новостроек. Здесь представлены все федеральные игроки и много местных. И это лучшие компании страны, скажу сразу. Мы всегда видели перспективы рынка, собственно, поэтому основали компанию.

Мы — это кто? Какова структура собственников «Самолета»?

Основные собственники, имеющие контроль над компанией, это я и председатель совета директоров Михаил Кенин. У нас есть финансовые партнеры — инвесторы — которые вложились деньгами на старте, но они не участвуют в управлении. С Михаилом мы знакомы еще со времен «Главстроя-СПБ», генеральным директором которого я был с 2007 по 2012 годы. Кенин был одним из основателей компании. У него большой опыт в строительных проектах, нам легко найти общий язык, так как мы оба давно в строительном бизнесе и очень хорошо знаем рынок.

Известные имена называете. Связи помогают в бизнесе?

В стройке гораздо важнее то, какой продукт ты производишь и в какие сроки. Мы зависим от покупателя — он доверяет нам свои деньги, и ему абсолютно нет дела до того, как долго компания согласовывает проектную документацию и получает разрешение на строительство, его волнуют только реальные сроки возведения дома. И мы сделали ставку именно на скорость — начав строить «Люберцы 2015» год назад, уже в этом году мы готовим дома к заселению.

И это не рекордные сроки, а нормально организованный строительный процесс. Чем быстрее мы строим, тем ниже себестоимость, тем выше уверенность покупателя, что его будущая квартира будет передана ему вовремя. В условиях существующей нестабильности вопрос сроков для покупателя — один из решающих факторов. Если у него есть выбор купить квартиру, которая будет построена через год или купить такую же, но сроком ввода через 4 года, очевидно, что он выберет первое. Никто не знает, что будет через четыре года.

О верности нашей стратегии говорят цифры. В течение первых восьми месяцев этого года мы продали в Люберцах более 1 800 квартир, это был лучший показатель продаж в Московском регионе и проект стал самым востребованным на рынке.

Почему решили назвать компанию «Самолетом»?

Слово «Самолет» я использую в названиях компаний уже достаточно давно. К примеру, Вам знаком боулинг-клуб на ул. 1905 года? Его строил я с 2000 по 2001 год. А вообще с названием вышел забавный казус — мы запустили нашу рекламную кампанию на несколько недель раньше «Добролета». И нашу рекламу нередко путали именно с рекламой дочки «Аэрофлота», что сыграло нам на руку в момент, когда о компании никто не знал. В итоге, по известным всем причинам, «Добролет» так и не состоялся, а наша идея, напротив, во всех смыслах полетела.

В СМИ уже была информация о том, что вашими партнерами является группа «Абсолют», но не было подробностей сотрудничества. Прокомментируйте.

Сегодня Абсолют является крупнейшим землевладельцем в Московском регионе. Мы выкупили их земли для наших проектов и предоставили им часть квартир в построенных комплексах. Такая схема позволила нам приобрести большой земельный актив, не привлекая огромное финансирование. Риск землевладельцев состоит в том, что застройщик может не справиться, нарушить свои обязательства. Но мы являемся командой, имеющей соответствующий опыт комплексного развития территорий. В условиях ситуации, когда землю достаточно сложно продать, совместное развитие участка с опытным партнером является эффективным способом заработать на активе и землевладельцу, и девелоперу.

Каков портфель проектов «Самолета»?

«Люберцы» — наш первый проект, предполагающий комплексную застройку района Некрасовка. Кроме этого в портфель проектов входит «Внуково-2016» — микрорайон недалеко от аэропорта в поселке Ликова. В конце года стартует проект Заречье, недалеко от МКАДа близ Сколково, а также наш амбициозный проект «Пригород» в Ленинском районе, предполагающий строительство 3.5 млн. м2 — это будет по сути мини-город. В целом у нас в работе более 600 тысяч м2, поэтому сегодня мы входим в топ-15 крупнейших застройщиков жилья по общей площади реализуемых проектов (рейтинг составлен Национальным объединением застройщиков жилья — прим.) .

Проектов много, это наталкивает на мысль о закредитованности компании…

На самом деле у нас небольшая долговая нагрузка. Вообще обойтись без заемных средств крупному застройщику невозможно — заемные деньги нужны на самом старте стройки, чтобы начать проект, поставить забор вокруг стройки и залить фундамент. В наших проектах 30% собственные средства, 60% дольщики и только 10% — заемное финансирование. Поясню в цифрах — оборот компании составляет 15 млрд рублей, заемные средства банков — 400 млн. По сути наш основной кредитор — это дольщики.

Вы упомянули, что основной кредитор компании — дольщик. Сегодня самая волнительная тема для девелоперов — возможная отмена схемы долевого строительства к 2020 году. Если это произойдет — как изменится рынок?

Я считаю, что отрасль, и экономика страны еще к этому не готовы — в прошлом году объем долевого строительства только московской области превысил 700 млрд. руб. При отмене возможности продажи квартир дольщикам, ни банковская система, ни фондовый рынок не способны заместить такой объем ресурсов. Кроме того, неизбежно произойдет увеличение себестоимости квартиры, что повлияет на конечную цену продаж.

Здесь очень важно напомнить, что долевое участие нужно не только девелоперу с точки зрения привлечения средств. Власти могут внести изменения в ФЗ№ 214 и отменить схему долевого строительства, но они не смогут отменить желание покупателя приобрести квартиру по стоимости ниже рыночной. Соответственно, отмена ДДУ приведет к тому, что квартиры будут продаваться по менее прозрачным схемам — предварительным договорам купли продажи, договорам об участии в ЖСК и пр. И власти это прекрасно понимают — схема ДДУ упорядочивает рынок, утверждает правила цивилизованного общения между всеми игроками. Поэтому не думаю, что отмена ДДУ состоится.

Вы основали «Самолет» в не самые лучшие с точки зрения экономической конъюнктуры времена. Как должна работать молодая компания на конкурентном рынке, чтобы пройти через кризис?

У нас гибкая стратегия, которая оправдала себя в хорошие и в плохие времена. Мы работаем на масс-маркет, который меньше других сегментов пострадал от кризиса. По нашему мнению, в связи с кризисом, свою стратегию изменили сильно закредитованные компании. Мы же стараемся минимизировать риски — наш бизнес полностью в рублевой зоне, наши квартиры покупают за российские рубли, мы тоже покупаем российские материалы за российскую валюту, долговая нагрузка на компании невысокая.

На строительном рынке успех прохождения кризисных времен во многом от бизнес-модели зависит. Вспомним, в 2008—2009 годы посыпались в основном те компании, которые занимались производственной, инжиниринговой и прочей непрофильной деятельностью. Компании, которые сосредотачивались только на девелопменте, занимались созданием и управлением продукта, чувствовали себя лучше.

Какие тенденции на рынке недвижимости вы видите в последнее время?

Рынок перестал быть «рынком строителя» и стал «рынком потребителя». Во многом благодаря развитию коммуникационных каналов — форумов, социальных сетей. Если раньше дольщики не видели друг друга на этапе строительства и могли вообще не увидеть, если только соседями не окажутся, то сегодня даже на этапе выбора квартиры человек вступит во все группы дольщиков в соцсетях и будет постить фотоотчеты со стройки. И это хорошо — таким образом покупатели сами очищают рынок от недобросовестных строителей. Ведь при простое кто-нибудь обязательно напишет в группу в той же соцсети Вконтакте «мой подъезд не строится», и пара дней простоя означает, что «адрес» просто рухнул. Потребители научились четко отстаивать свою позицию, за рубежом в широком ходу термин «потребительский экстремизм». Ведь посмотрите, Toyota отзывает партию в 15 тысяч авто, потому что менеджеры представляют, что судебные иски от потребителей составят много большую сумму, нежели отзыв этих машин. До нас этот «потребительский экстремизм» тоже дошел. И это данность сегодня — мы реагируем на обращения, поддерживаем связь с потенциальным клиентом, стараемся оперативно решать возникающие проблемы.

И что нужно нынешнему покупателю?

Ему нужны квартиры нормальной планировки, по приемлемой цене с максимально быстрыми сроками получения ключей от этих квартир. Ему не столь важны дизайнерские фасады или полностью застекленные балконы, сколько нормальное водо — и электроснабжение, школа, детский сад, спортплощадка рядом с домом.

Зачастую именно такие элементарные запросы потребителя играют решающую роль в успешных или неуспешных продажах объектов — например, наличие ремонта означает не только то, что покупателя не будет беспокоить шум работающего перфоратора в соседней квартире. Это означает, что стоимость отделки будет включена в ипотеку и клиенту не придется беспокоится об этом после получения ключей. Именно тщательный анализ рынка и потребностей потребителя, который многие игнорируют, часто и является залогом успеха или провала продаж.

А у Общества взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков нет достаточных резервов, отметила она.

"На 1 сентября в 28 субъектах РФ у нас отсутствуют проблемные объекты. В 57 субъектах 508 объектов и 41 тысяча 386 пострадавших граждан", — добавила Антипина.

В связи с потерями россиян из-за недобросовестных застройщиков власти страны обсуждают изменение системы долевого строительства жилья. Предлагался и полный отказ от данной схемы. Однако, как сообщали в июле в секретариате Шувалова, на данном этапе предполагается реформировать систему: застройщики, привлекая средства граждан на ранних стадиях строительства, обязаны будут получать банковскую гарантию, и банк станет третьей стороной в договоре гражданина и застройщика.

Ценовая динамика

По данным компании "Метриум Групп", цены на новостройки массового сегмента в Москве по итогам третьего квартала 2015 года снизились на 4,6% по сравнению с предыдущим кварталом — до 153,4 тысячи рублей за квадратный метр. "Если летом большинство застройщиков не повышали стоимость, то в сентябре во многих проектах произошла корректировка цен в большую сторону, связанная с традиционным началом делового сезона", — отмечает управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая.

Это подтверждает ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании "Азбука Жилья" Екатерина Артемова, замечая, что с началом делового сезона цены на недвижимость эконом-класса стали расти. Так, уровень средневзвешенной цены в границах "старой" Москвы, по итогам сентября 2015 года составил 222,8 тысячи рублей за квадратный метр (без учета элитных объектов), что в свою очередь на 1,4% выше уровня августа 2015 года.

Что касается новостроек бизнес-класса, то в сентябре средняя цена на первичном рынке бизнес-класса составила 233,5 тысячи рублей, продолжает Литинецкая. Это на 3,5% ниже, чем во втором квартале этого года. Кроме того, девелоперы охотно идут на обсуждение индивидуальных дисконтов. Прежде всего, это коснулось давно построенных жилых комплексов с завышенными ценами, отмечает собеседница агентства. Таким образом, девелоперы стараются выйти из проекта, иными словами, избавиться от "балласта".

В сегменте элитных новостроек цена метра в третьем квартале 2015 года составила 776,7 тысячи рублей или 11,7 тысячи долларов, указывают в "Метриум Групп". Рост рублевых цен по сравнению со вторым кварталом составил 16%. Долларовые цены, напротив, продемонстрировали спад на 4%.

Средняя цена предложения на московском вторичном рынке жилья в сентябре составила 190 тысяч рублей за квадратный метр — на 1,1% ниже, чем в августе, приводят данные в аналитическом центре "Инком-Недвижимость". Отрицательная коррекция по этому показателю с начала года составила 2,6%. Стоимость "квадрата" эконом-класса составляет около 170 тысяч рублей, комфорт-класса — 187 тысяч рублей, бизнес-класса — 272,2 тысячи рублей.

Спрос и предложение

Уровень потенциального спроса в границах "старой" Москвы, по данным компании "Азбука Жилья", по итогам сентября 2015 года увеличился на 45,7% относительно второго квартала 2015 года, и сократился на 46,4% относительно первого квартала 2015 года. "Большая часть потенциальных потребителей заняла выжидательную позицию и ждет пресловутого "дна", указывает Артемова.

В "Метриум Групп" отметили, что сложная экономическая ситуация и падение реальных доходов населения привели к тому, что потребители все чаще откладывают решение квартирного вопроса до лучших времен или выбирают для покупки жилье небольшой площади, а потому более дешевое. Аналогичная тенденция наблюдалась в 2008-2009 годах.

"Тогда застройщики, отвечая на запрос покупателей, стали предусматривать в проектах большее количество студий. Сегодня ситуация повторяется. Главной тенденцией третьего квартала этого года стало расширение линейки предложения в сторону уменьшения бюджета покупки. Например, сегодня девелоперы активно предлагают студии площадью 22,5-38,9 квадратных метров ценой от 3,38 до 6,58 миллиона рублей", — рассказывает Литинецкая.

На вторичном рынке жилья в Москве реальный спрос в сентябре увеличился на 10,2% против ожидаемых 15%, отметили эксперты "Инком-Недвижимости". "Часть этого спроса может реализоваться на рынке в октябре, однако другая часть потенциальных покупателей имеет более высокий "порог ожиданий" и остается в валюте, надеясь на дальнейшее удорожание доллара в сочетании со снижением рублевых цен на жилье. По нашим оценкам, если валютный рынок в ближайшее время избежит резких колебаний, эти люди до конца года перейдут к активным действиям, подталкиваемые необходимостью решения жилищного вопроса", — говорит директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимость" Сергей Шлома.

В то же время, по его словам, продолжает увеличиваться количество обращений по выставленным на продажу объектам — так называемый потенциальный спрос, оцениваемый по статистике звонков и консультаций. В сентябре этот показатель вырос на 14,6 % относительно августа. По сравнению с годовым минимумом в мае 2015 года он возрос вдвое.

Ипотечные сделки

По данным "Азбуки Жилья ", объем ипотечных сделок плавно увеличивается. В период с января по сентябрь 2015 года они составляли 31,1% в общей структуре продаж. Для сравнения, этот показатель за аналогичный период 2014 года был на 3,2 процентных пункта меньше (27,9%).

Существенного рывка в показателях по ипотеке в третьем квартале не произошло, а значит, дальнейшего роста рынка только за счет государственной программы ждать не приходится, говорит Литинецкая. По данным Минфина РФ, за апрель — июнь 2015 года было выдано около 78 тысяч ипотечных кредитов по программе с господдержкой, что составило свыше 40% объема выданных за этот период кредитов.

В июле, по данным "Метриум Групп", выдачи по этой программе также оставались на одном уровне, их доля в общем выдаваемом объеме не превышала 45%, даже с учетом того, что участники активно снижали ставки — минимальная ставка с 11,4% снизилась до 10,9%.

"Отсутствие высокого роста ипотечного рынка помимо невысокой покупательской активности объясняется тем, что банки максимально ужесточили подход к рассмотрению ипотечного клиента. На сегодняшний день лишь каждая десятая заявка получает одобрение. Причинами отказа в большинстве случаев являются наличие негатива в кредитной истории, наличие уже взятых кредитов (то есть высокая долговая нагрузка) и работа в высокорисковых (в период кризиса) сферах", — указывает Литинецкая.

Что касается вторичного рынка, то здесь доля "живых" денег была выше, говорит исполнительный директор "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Алексей Шленов. Соотношение личных накоплений и ипотечных средств, участвующих в сделках, в летние месяцы в среднем находилось в соотношении 65% на 35%.

Осенние бонусы

Несмотря на то, что с началом делового сезона произошла активизация спроса, большая часть застройщиков не стали отменять акции и скидки в своих проектах. В массовом сегменте различные бонусы предлагаются в 55% проектов, в бизнес-классе — в 48%, в элитном-классе — в 20%, приводит пример Литинецкая. При этом в высокобюджетных жилых комплексах предоставляется также индивидуальный дисконт. Самая популярная акция — покупка квартиры из определенного списка.

"Осенние бонусы никто не отменял, и сейчас можно воспользоваться выгодными спецпредложениями от застройщиков", — соглашается с коллегой первый заместитель генерального директора компании "НДВ-Недвижимость" Яна Сосорева. По ее словам, при покупке квартиры в новостройке можно рассчитывать на скидки в 20%.

Гендиректор компании "Миэль-Новостройки" Софья Лебедева отметила возросший средний размер скидки. Если в 2014 году он составлял 3%, то в 2015 году достиг 6-7%. В рамках отдельных акций дисконт составлял 10-12%.

На скидки можно рассчитывать и покупателям вторичной недвижимости. По данным "Инком-Недвижимости", 78% продаж на московском вторичном рынке жилья в сентябре были совершены по цене ниже заявленной продавцом. Средний размер дисконта — 9,8%. По ряду позиций этот показатель может доходить до 15-20%: на таком уровне торга реализуются около 10% объектов. Бывает, что квартиры продаются по цене существенно ниже среднерыночных показателей (25% и более), но это, как правило, единичные сделки даже в сегменте массового жилья. При этом такой демпинг обусловлен не рыночной конъюнктурой, а неудовлетворительными потребительскими характеристиками объекта или фактами, которые потенциально ущемляют права его будущих владельцев.

Аналитики "Азбуки Жилья" прогнозируют, что в ближайшие месяцы уровень цен будет держаться на стабильном уровне, с возможными корректировками не более чем 1-3% в плюс или минус. Сдерживающим фактором будет служить выходящий на первичный рынок объем нового предложения, и поддержание уровня скидок на рамках летнего периода 2015 года. "Заметные изменения, по нашему мнению, могут проявиться в декабре, когда основная масса девелоперов будет намерена закрывать часть своих проектов (то есть вводить объекты в эксплуатацию — ред.), и предоставлять заманчивые условия для покупки", — говорит Артемова.

Банк России готовит к публикации новую версию положения, регулирующего состав и структуру активов паевых инвестиционных фондов. Об этом заявил на конференции Национальной ассоциации участников фондового рынка директор департамента коллективных инвестиций и доверительного управления ЦБ Филипп Габуния. "Мы не хотим сдерживать креатив управляющих по части создания продукта для квалифицированного инвестора, но для неквалифицированного мы отрезаем определенные риски",— отметил он.

Наиболее спорным моментом признается инвестирование такими инвесторами в коммерческую недвижимость через закрытые паевые фонды (ЗПИФы). "Мы исходим из того, что неквалифицированный инвестор не может брать на себя высокие риски, связанные со строительством или эксплуатацией коммерческой недвижимости и тем более с правами аренды, которые можно прекратить в любой момент",— поясняют в Банке России.

По данным Национальной лиги управляющих, на середину года на рынке действовало около 230 ЗПИФов для широкого круга инвесторов, имевших в своем составе недвижимость. Стоимость чистых активов этих фондов на 30 июня составляла 345 млрд руб. 174 млрд руб. приходилось на рентные фонды, которые в большинстве своем имели объекты коммерческой недвижимости.

В ЦБ признают, что офисный или торговый центр с большим количеством системных арендаторов и хорошим потоком денег — прекрасный объект для инвестирования, однако видят проблему в том, что на уровне регулирования непросто разграничить вложения в подобный центр и в "гараж посреди чистого поля". "Достаточно одного случая, в котором кто-то потеряет свои деньги, и поднимется шум, вспомните валютных ипотечников",— поясняет господин Габуния.

Риски усиливает подверженность рынка коммерческой недвижимости влиянию кризиса. Старший аналитик рейтингового агентства "Рус-Рейтинг" Максим Плешков указывает: "Ликвидность коммерческой недвижимости падает более резко, чем жилой, а цены и спрос на нее восстанавливаются позднее и дольше".

Однако при таком рынке резкое изменение правил игры для неквалифицированных инвесторов может обернуться для них потерями, опасаются в управляющих компаниях. "Компании будут вынуждены либо переформатировать фонды, либо закрыть их. На текущем вялом рынке продажа объектов крайне затруднена. В этом случае пайщики рискуют получить большие убытки",— говорит представитель одной из управляющих компаний. Другой собеседник "Ъ" опасается короткого переходного периода, за который будет невозможно провести все сделки по переформатированию фондов, что также приведет к потерям для пайщиков.

В управляющих компаниях разработали свои предложения по изменению регулирования. Несколько компаний, имеющих ЗПИФы недвижимости, создали рабочую группу и обратились к регулятору с просьбой пересмотреть ограничения по части вложений физлиц в коммерческую недвижимость. "Разработанные предложения могли бы снять риски с неквалифицированных инвесторов при покупке паев в фондах коммерческой недвижимости",— считает директор отдела управления фондами недвижимости "Сбербанк Управление активами" Алексей Новиков. Они заключаются во введении четырех групп требований: к управляющей компании, к пайщикам (по минимальному объему вложений, что ограничит участие инвесторов с небольшим доходом), к оценщикам недвижимости и к самим объектам недвижимости. Гендиректор "Велес Траст" Екатерина Черных считает, что дополнительную защиту интересов пайщиков обеспечивают фонды одного объекта, особенно если в инвестиционную декларацию фонда ввести запрет на продажу данного объекта, а также на вложения в какие-либо другие активы. Впрочем, как признают даже некоторые члены рабочей группы, создать систему требований, которая исключала бы риски для пайщиков, крайне сложно. "Требование обязательной арендной составляющей для коммерческой недвижимости не гарантия защиты инвестора: объект можно сдать в аренду за один рубль, и формально правила не будут нарушены",— указывает один из участников рынка.

ЦБ намерен рассмотреть предложенные участниками рынка меры. Судя по заявлению господина Габунии, регулятор не исключает и смягчения обсуждаемых ограничений.

Эксперты проанализировали рынки недвижимости в 15 крупнейших мировых финансовых центрах и вывели средневзвешенный "индекс пузыря" из пяти показателей: отношение стоимости объекта жилой недвижимости в центре города к среднему доходу, отношение стоимости недвижимости к годовой стоимости его аренды, отношение стоимости недвижимости в центре города к среднему показателю по стране, разница между отношением объема ипотечного портфеля к ВВП на две сопоставимые даты и аналогичное отношение объема строительной отрасли к ВВП. Значения полученного индекса варьируются от "депрессивной зоны" (-1,5 и менее) — в случае, если недвижимость сильно недооценена, до зоны риска образования "ценового пузыря" (свыше 1,5) — при сильно переоцененной недвижимости.

"Все европейские города сильно переоценены. Лондон является наиболее переоцененным рынком Европы, здесь риск возникновения ценового пузыря существует с 2013 года как результат взрывного роста цен", — говорится в отчете.

Так, "индекс пузыря" в Лондоне в 2015 году показал значение 1,88 — то есть недвижимость сильно переоценена. Также в зоне риска оказался Гонконг — его показатель равен 1,67, уточняется в нем.

Переоцененной, но не в зоне риска, признана недвижимость в Сиднее (1,39), Ванкувере (1,35), Сан-Франциско (1,15), Амстердаме (1,07), Париже (0,77), Франкфурте (0,76), Токио (0,6) и Сингапуре (0,56). Показатели рынков Нью-Йорка (0,19) и Бостона (0,15) оказались в зоне "справедливой цены", а рынок Чикаго (-0,7) — в "депрессивной зоне", поясняется в сообщении.

Средняя стоимость сделки на столичном рынке элитного жилья в октябре составляла $1,43 млн, что в долларах на 56% меньше, чем в октябре 2014 года, подсчитали в Knight Frank. Цена в рублях упала на 31%. 67% проданных на этом рынке квартир были площадью до 150 кв. м, тогда как год назад на этот сегмент приходилось лишь 37% сделок. На квартиры площадью 200-250 кв. м и более в общей структуре спроса пришлось 6% и 3% соответственно, тогда как год назад — по 11%.

"Покупатели есть, но их ожидания не совпадают с существующим предложением. Качественных роскошных квартир в Москве мало. А у собственников жилья стоимостью $5-10 млн и более, как правило, нет необходимости срочно его продавать. Они готовы ждать подходящего покупателя, а те, кто готов купить сейчас, рассчитывают на дисконт минимум 30%",— поясняет директор по работе с ключевыми клиентами департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Ольга Богородицкая.

В самом дорогом сегменте — более $8 млн — количество сделок было стабильным и составляло до 6-8% от общего числа. Основной спрос переместился в сегмент квартир стоимостью до $2 млн: по данным Knight Frank, на сделки в этом диапазоне в текущем октябре пришлось 88% трансакций, тогда как в октябре прошлого года их было 26%. 36% покупателей в нынешнем году выбирали элитное жилье стоимостью до $1 млн. Всего за десять месяцев 2015 года было заключено 556 сделок — столько же, сколько за весь прошлый год. По расчетам Knight Frank, к концу года этот показатель может вырасти на 15-18%.

По оценке директора по развитию Welhome Андрея Хитрова, доля сделок стоимостью до $2 млн на столичном рынке элитного жилья по итогам третьего квартала текущего года составила 73%, тогда как в прошлом году их было 65%, а в 2013-м — 53%. "Падение среднего бюджета покупки и уменьшение средней площади приобретаемых квартир — следствия кризиса. Рынок подстраивается под новые условия, но по-прежнему активен",— считает господин Хитров. Еще одна особенность рынка — резкое уменьшение площади элитных проектов. По словам Андрея Хитрова, в прошлом году на рынок вышли семь проектов общей площадью более 100 тыс. кв. м, а в нынешнем заявлены восемь домов на 50 тыс. кв. м. Оценка председателя совета директоров Kalinka Group Екатериной Румняцевой подтверждает эту тенденцию. По данным компании, объем нового предложения уменьшился в семь раз: за десять месяцев прошлого года на рынок вышли 200 тыс. кв. м, в этом году — 25,7 тыс. кв. м.

Цены 83% выставленных на продажу квартир и апартаментов номинированы в рублях, отмечают в Knight Frank, добавляя, что доля рублевого предложения постепенно растет. Еще год назад на 50% проектов цены номинировались в долларах, отмечает директор департамента элитной недвижимости компании "Метриум Групп" Илья Менжунов.

Рынок продолжит меняться, предупреждают риэлторы. "Происходит децентрализация спроса. Аудитория покупателей высокопремиальных объектов сокращается, как и количество объектов",— говорит Екатерина Румянцева, отмечая, что девелоперы постепенно уходят из сегмента элитного жилья. "Системно строят только элитное жилье две компании — Vesper и "Ар-Девелопмент"",— указывает она. По словам Ильи Менжунова, меняется и география проектов. "Высокобюджетное жилье заявляется не только в ЦАО, как год-два назад, но также на западе и юге Москвы, что делает его более доступным по ценам",— констатирует он.

За первые три квартала 2014 г. жители азиатских стран составили 26% покупателей домов в таких районах, как Kensington, Chelsea, Belgravia, Knightsbridge, Mayfair; однако за аналогичный период 2015 г. их доля сократилась до 6%, посчитало специально для Financial Times риэлторское агентство Hamptons. Доля китайцев сократилась с 9% до 3%.

Россиян же в этом году набрался лишь 1%, тогда как годом ранее их было 7%.

Отток этих покупателей с лондонского рынка совпал по времени с замедлением китайской экономики и летним обвалом на фондовом рынке страны, а также объявленной Пекином в августе девальвацией юаня. Эти события, а также ухудшение экономической ситуации в развивающихся странах по сравнению с развитыми спровоцировали значительное падение курсов валют многих развивающихся стран, в том числе азиатских. С апреля курс юаня к фунту стерлингов снизился на 6,6%.

В России же вооруженный конфликт с Украиной, международные санкции и обвал цен на нефть подорвали экономику и рубль, который с августа упал по отношению к фунту на 25%, а за последние два года – на 53%.

«Эти группы людей не продают , но и не покупают», – говорит Чарльз Мадауэлл, агент по покупке жилой недвижимости из Knightsbridge. «Если посмотреть на то, что происходит в мировой экономике, этот тренд вполне объясним; хотя это может быть лишь временным явлением и в итоге они вернутся», – полагает Фионуала Эрли, директор по исследованиям рынка жилой недвижимости Hamptons.

Кроме того, на рынок сильно повлияло изменение гербового сбора, о котором было объявлено в прошлом декабре. Для большинства покупателей он снизился, но сильно вырос для покупателей домов стоимостью более 937 000 фунтов. В частности, с суммы, превышающей 925 000 фунтов, теперь нужно заплатить 10%, а с суммы выше 1,5 млн фунтов – 12%.

По мнению агентов по недвижимости, увеличением гербового сбора объясняется тот факт, что общее количество сделок в дорогих районах Лондона сократилось в первые девять месяцев 2015 г. на 19% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Доля покупателей-британцев выросла с 36% до 42%, высоким остался спрос и со стороны жителей других стран Евросоюза, отмечает Hamptons.

Документ, подготовленный в Минэкономразвития на основе предложений Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), на шесть лет продлевает срок запрета на согласование федеральными органами власти сделок, связанных с распоряжением земельными участками или другими объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности. Сюда же входит и запрет на проведение аукционов по привлечению инвестиций в такие земельные участки и строения, которые на них расположены.

"Это позволит Фонду развития жилищного строительства эффективно выполнять задачи в составе единого института развития в жилищной сфере и не только централизованно вовлекать федеральные земли под строительство, но и контролировать ход строительства жилья для отдельных категорий граждан, - рассказал "РГ" гендиректор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Плутник. - В зависимости от потребностей рынка мы будем предлагать земельные участки с разной степенью готовности".

При этом, распоряжаться этой землей, по-прежнему, будет Фонд РЖС (входит в Единый институт развития в жилищной сфере АИЖК), который предоставляет их под строительство по заявкам регионов. Это позволит сохранить централизованное вовлечение федеральных земель под строительство и контроль возведения жилья на этих землях.

Как рассказали в АИЖК, с 2008 года общая площадь земельных участков, предоставленных для жилищного строительства, составила 17123 га, из которых 13517 га (78,9 процента) предоставил Фонд РЖС. Таким образом, общая площадь земельных участков, предоставленных Фондом, в 3,7 раза превышает общую площадь земли, предоставленной субъектами России, которым были переданы полномочия по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в федеральной собственности.

Сейчас более чем на 300 земельных участках в 51 регионе идет основательное комплексное строительство.

В 2008-2015 годах на федеральных землях было сдано 4,9 миллиона квадратных метров жилья, из которых 96 процентов - на участках Фонда РЖС. Среди построенных проектов жилой комплекс в Курске, где построено более 370 тысяч кв. м жилья, жилой комплекс "Солнечный берег" в Кирове (более 120 тысяч кв. м жилья), жилой комплекс "Университетский" в Чебоксарах (более 140 тысяч кв. метров) и др. В результате на сегодня жильем обеспечено около 200 тысяч человек (более 65 тысяч семей).

Кроме того, введены в эксплуатацию шесть детских садов, объекты социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры.

Всего на землях Фонда планируется возвести 27,61 миллиона квадратных метров жилья, из них малоэтажного жилья - 10,5 миллиона "квадратов". Доля жилья экономического класса в реализуемых проектах составляет более 62 процента.

Будет место и для энергоэффективных проектов, которые позволят жильцам сэкономить не только на покупке квартиры, но и на коммунальных платежах, отметили в агентстве. "В результате оказания Фондом РЖС содействия в обеспечении переданных земельных участков инфраструктурой, а также передачи типовой проектной документации объектов жилищного строительства, предусматривающей использование при строительстве современных и энергоэффективных материалов и технологий, экономия средств граждан может составить до 30 процентов его рыночной стоимости, - говорят в АИЖК. - Экономия средств граждан при эксплуатации жилья может составить до 30-35 процентов за счет использования при строительстве такого жилья современных энергосберегающих технологий".

Справка "РГ"

По итогам 2015 года суммарный объем ввода жилья на земельных участках, предоставленных Фондом "РЖС" для комплексного освоения территорий, составит не менее 5,5 миллиона квадратных метров. А в 2016 году запланирован ввод в эксплуатацию не менее 1,7 миллиона "квадратов" из тех домов, строительство которых было начато еще в 2014- 2015 годах. По итогам 2016 года суммарный объем ввода жилья в эксплуатацию составит не менее 7,2 миллиона квадратных метров.

На землях, предоставленных Фондом для комплексного освоения территорий, предусмотрено строительство 221 детского дошкольного учреждения на 36 944 воспитанников, 82 общеобразовательных школы на 70 587 учащихся.

Будем в безопасности

Регионам поручено обеспечить повышенные меры безопасности объектов жилищно-коммунального хозяйства, заявил министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень. На прошедшем совещании с замами губернаторов, которые курируют коммунальную сферу, было дано поручение ужесточить контроль за всеми объектами (водозаборные узлы, артезианские скважины, канализационные насосные станции, очистные сооружения, котельные и так далее).

"В течение двух недель нам должны быть представлены доклады от всех субъектов. После анализа докладов регионам будут даны соответствующие рекомендации", - подчеркнул министр.

Общая стоимость проведенных в стране за девять месяцев 2015 года строительных работ составила 3,8 трлн рублей. Наибольшее сокращение данного показателя отмечено в Ненецком автономном округе (на 47,8%, до 4,6 млрд рублей), Республике Тыва (на 38,6%, до 2,3 млрд рублей), Еврейской автономной области (на 37,8%, до 3 млрд рублей), Новосибирской области (на 34,8%, до 25,7 млрд рублей).

В то же время в ряде регионов отмечен заметный рост объема строительных работ. Так, в Волгоградской и Амурской областях показатель вырос в 1,5 раза (до 44,8 млрд рублей и 32,6 млрд рублей соответственно), в Новгородской области — в два раза (до 35,8 млрд рублей). Наибольший рост показателя отмечен в Республике Крым и Чукотском автономном округе — до 3,2 млрд рублей и 1,5 млрд рублей соответственно. В общей сложности объем строительства сократился в 57 регионах, вырос — в 28.

Росстат учитывал не только законченные стройки, но и целый спектр работ: согласно общероссийскому классификатору видов экономической деятельности, к строительным работам относятся, в частности, подготовка строительного участка, строительство зданий и сооружений, работы по прокладке местных трубопроводов, линий связи и линий электропередач, малярные и стекольные работы и пр.

Начальник методического отдела Национального рейтингового агентства Максим Васин указал на ряд факторов, оказывающих негативное влияние на сектор строительства. Прежде всего, по его словам, это снижение спроса на фоне сокращения реальных доходов населения. Реальные располагаемые денежные доходы населения в I квартале 2015 года сократились на 1,3% по отношению к аналогичному периоду 2014-го, во II квартале — на 3%, в третьем — на 3,3%. За 2014 год показатель сократился на 0,7%, тогда как в 2013-м показал рост на 4%.

— Также в числе факторов высокая средневзвешенная ставка по рублевым жилищным кредитам (13,15% за сентябрь) при сокращении количества и объема предоставленных жилищных кредитов на 36% и 38% соответственно, — говорит Васин. — Сказывается и рост просроченной задолженности на 37,7% за девять месяцев 2015 года в сравнении с аналогичным периодом 2014-го.

Управляющий партнер консалтинговой фирмы «Метриум групп» Мария Литинецкая, говоря об увеличении объема строительных работ в Крыму, отметила, что данный регион представляет собой, по сути, «неурбанизированную территорию, на развитие которой Украина практически не выделяла средств». Тогда как российские власти, по ее словам, после присоединения полуострова пытаются повысить популярность курорта среди россиян, а чтобы обеспечить высокий уровень сервиса, в регионе необходимо провести целый комплекс строительных работ.

— К тому же после присоединения новых территорий спрос на недвижимость Крыма увеличился в разы. Соответственно, девелоперам стала интересна реализация новых проектов в данной локации, — говорит Литинецкая.

Директор по развитию JCB в России (компания является одним из крупнейших мировых производителей тяжелого строительного оборудования) Сергей Харитонов, в свою очередь, напомнил, что в прошлом году правительством было принято решение о сокращении на 50% финансирования запланированных строительных проектов и, начиная с 2016 года, о полной заморозке инвестиций в новые государственные стройки. Это также, по словам эксперта, отразилось на строительном рынке.