Рынок недвижимости

К ним относят квартиры со "свежим" наследством, недвижимость, полученная по договору дарения, а также на основании договора ренты или договора пожизненного содержания с иждивением. И даже такие "безобидные" правоустанавливающие документы продавца как договор приватизации или купли-продажи, по мнению специалистов департамента вторичной недвижимости инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet, могут вызвать неприятные последствия для покупателя в ряде особых случаев.

На первом месте находятся квартиры со свидетельством о праве на наследство по закону или по завещанию. Главная опасность покупки такого жилья в том, что могут появиться законные наследники, которые предъявят свои права.

В случае покупки такой квартиры гражданин всегда должен быть готов, что могут объявиться иные наследники из той очереди, призванной к наследованию, которые не были поименованы в правоустанавливающих документах, а теперь заявили свои права на объект, либо отсутствующие наследники предыдущих очередей.

В данном случае очень часто сами титульные наследники (продавцы) могут не знать о существовании иных наследников, однако они могут и целенаправленно скрывать данный факт, чтобы быстрей продать этот объект и "опередить" других претендентов. Чаще всего такие "вновь прибывшие" наследники - это незаконнорожденные дети умершего, которые благодаря тому, что умерший вписан в их свидетельство о рождении, могут претендовать на наследство. Следовательно, сделка по продаже такой квартиры признается недействительной, поскольку появились другие или дополнительные собственники.

"Квартиры, где в качестве правоустанавливающего документа фигурирует свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, являются одними из самых сложных и опасных для приобретения. Разобраться во всех тонкостях простому обывателю невероятно сложно, а иногда просто физически невозможно узнать и предвидеть, появится ли у этой квартиры "неожиданные” наследники. Помимо этого, такие объекты чаще всего продаются с хорошей скидкой, доходящей до 20%,- рассказывает Алексей Бернадский, директор Департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet. - Особенно нужно быть острожным, если по квартире уже были суды, даже выигранные текущим собственником".

На втором месте - квартиры с договором дарения. Особенность сделок с договором дарения в том, что она по природе безвозмездна, однако очень часто даритель заблуждается относительно безвозмездности предмета сделки. Если между дарителем и одариваемым был факт передачи денежных средств и в судебных органах он был доказан, договор автоматически расторгается.

Нередко договор дарения заключается в том случае, если существует препятствующее сделке лицо, и чтобы обойти необходимость получения его разрешения, оформляется договор дарения. Хотя по факту это коммерческая сделка, при которой даритель получает деньги. Чаще всего, это бывает при продаже комнат и долей, когда содольщики не дают продающим необходимое разрешение на продажу, а дарить недвижимость можно без согласия сособственников и супругов. Часто договором дарения "прикрываются" возмездные сделки, которые могут быть расторгнуты, если выясниться факт их возмездного основания, например, наличия расписки между дарителем и дарящим.

Еще такой нюанс - если одаряемый ненадлежащим образом после дарения относится к дарителю, то тот в свою очередь имеет право расторгнуть сделку. То есть если внук не ухаживает за подарившей ему квартиру бабушкой, она имеет право расторгнуть сделку. Следовательно, если внук за это время продал квартиру, сделка может быть расторгнута.

Как правило, наименее рисковым является дарение между близкими родственниками. Хотя и это не является панацеей от возможного судебного разбирательства. В таком случае иск может подать иной родственник, который также себя всегда считал "не менее близким к дарителю, нежели одаряемый". Если, например, дарителем выступает пожилой человек, то такой родственник может доказать невменяемость дарителя и то, что он также мог рассчитывать на дарение.

Головной болью для собственника может стать покупка квартиры с договором ренты или договором пожизненного содержания с иждивением. Бывают случаи, когда бывшие правообладатели (получатели ренты) подают заявление в суд о ненадлежащем их содержании плательщиком ренты. Подобная история хорошо проиллюстрирована в фильме "Дуплекс", когда "милая старушка" передавала квартиру в собственность доверчивого плательщика ренты. При заключении договора она выглядела очень болезненно, а после того как очередной плательщик ренты заключал с ней договор, она "использовала" его как могла, а далее подавала в суд на расторжение договора, так как содержание по ее мнению было ненадлежащим. В жизни такие "дамы" тоже встречаются. Во-вторых, такую апелляцию могут подать родственники, чтобы оспорить перепродажу ренты. Даже если получатель ренты умер, родственники могут даже потребовать эксгумацию, чтобы доказать, что его содержали ненадлежащим образом, а значит сделка по продаже ренты недействительна. А бывает и сами получатели ренты пишут завещание, чтобы "родственники" были спокойны, а плательщик ренты оказывается в неприятной ситуации, когда квартиру может перейти по наследству другим людям.

Риэлторы также предупреждают, что необходимо быть крайне внимательными, если в квартире прописан несовершеннолетний или жилье куплено на средства материнского капитала.

В первом случае, если будет доказано, что ребенок был выписан меньше чем за полгода до приватизации, все дальнейшие сделки по продаже такого объекта могут быть признаны недействительными. До 1994 года родителей не обязывали включать несовершеннолетних детей в приватизацию, однако, после 1994 года это стало обязательным требованием.

Однако дети, которые не были вписаны в документы о приватизации до 1994 года, сейчас имеют право подать в суд и заявить свои права на долю в квартире, приватизированной родителями без выделения им доли. То есть, купив такой объект, покупатель может на "пороге" обнаружить новоиспеченного претендента на долю уже в своей квартире, при этом последнего собственника могут обязать выплатить стоимости этой доли ребенку, чьи права были ущемлены.

Квартира с материнским капиталом не может быть продана без разрешения органов опеки и попечительства, пока ребенку не исполнилось 18 лет. Однако в договорах купли-продажи не всегда бывает прописано, что квартира приобретена с помощью материнского капитала. Бывает так, что на последнем этапе сделки это выясняется, хотя данный факт может быть основанием расторжения сделки со стороны надзорных органов, к которым относятся органы опеки.

Есть также достаточно тонкий и спорный аспект при заключении сделки - указывается ли рыночная стоимость в договоре купли-продажи. В данном случае это не только зона ответственности продавца, как уверяют многие, здесь возникают определенные последствия и у покупателя. Поскольку в случае расторжения договора, покупатель по закону может получить только сумму, указанную в договоре.

Об этом рассказала заммэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Наталья Сергунина. По ее словам, серьезный рост конкуренции отмечается, несмотря на кризис и большое число предложений от частных владельцев коммерческой недвижимости.

"Сейчас на один лот претендуют в среднем 6 участников, в минувшем году этот показатель был скромнее - 3 участника на лот", - говорит Сергунина.

Доход городского бюджета тоже серьезно вырос - более чем вдвое. За месяц с небольшим деловой активности город пустил с молотка почти 40 объектов: продал 26 помещений и 12 сдал в аренду.

"Общий доход - 543 млн рублей. В начале 2015 года этот показатель составил всего 260 млн рублей", - подчеркнула Сергунина.

В департаменте по конкурентной политике подсчитали, что возросшее число участников привело и к реальному росту конкуренции - цена лотов за время аукционов в среднем выростала на 63%, что на 14% выше прошлогоднего показателя. По словам главы департамента Геннадия Дегтева, инвестиции в столичную недвижимость остаются надежным вложением в складывающейся экономической ситуации - в условиях нестабильной ситуации бизнес предпочитает вкладывать деньги в коммерческую недвижимость, которая если и дешевеет, то несильно, а к тому же способна приносить доход.

Сейчас город предлагает предпринимателям более 800 нежилых помещений площадью от 5 до 1500 кв.м. под магазины, офисы, мастерские и другие виды бизнеса. Посмотреть на лоты можно на Инвестиционном портале Москвы - там есть подробное описание каждого объекта с фотографиями.

Чтобы представителям малого и среднего бизнеса было легче ориентироваться в выборе недвижимости и участвовать в торгах, чиновники начали проводить для них встречи в рамках программы "Школа инвесторов" на Бирже торгов. В павильоне №9 на ВДНХ предприниматели могут встретиться с госслужащими профильных департаментов и задать все интересующие вопросы - ближайшая встреча пройдет 17 февраля в 15:30. Традиционно такие мероприятия пользуются большой популярностью - приходят обычно несколько десятков бизнесменов и их представителей.

Интересуются больше всего небольшими помещениями - площадью от 50 до 150 "квадратов". Там можно открыть наиболее востребованные форматы торговли и услуг, не выплачивая за аренду неподъемные суммы.

Кстати

Московские власти в этом году планируют выставить на торги 25 земельных участков под строительство спортивных сооружений, по трем из них уже началась заявочная компания. В прошлом году под физкультурно-оздоровительные комплексы были сданы в аренду 10 участков, в позапрошлом - 8, так что власти констатируют растущий спрос со стороны инвесторов на подобные активы.

Первую строчку рейтинга ожидаемо заняла Москва. По данным портала, средняя зарплата в столице составляет 62855 рублей в месяц, однако средняя цена квартиры (за исключением "люксового" сегмента) - порядка 13,6 миллиона рублей. Таким образом, москвичу придется 18 лет копить на покупку жилья.

На второй и третьей строчках расположились Крым и Севастополь - здесь квартиры стоят значительно дешевле (около четырех миллионов рублей), но и зарплаты втрое меньше (от 20 до 22 тысяч). В итоге получается, что среднему крымчанину нужно копить на жилье 15,5 года, а севастопольцу - 14,4 года.

Четвертое место занимает Санкт-Петербург - 14,1 года (7,2 миллиона за квартиру при зарплате 42,5 тысячи рублей), замыкает пятерку Республика Башкортостан - 11,9 года (3,5 миллиона за квартиру при зарплате 25 тысяч).

Самое доступное жилье обнаружилось в Магаданской области (3,9 года), Ямало-Ненецком автономном округе (3,4 года), Сахалинской области (3,2 года), Ненецком автономном округе (2,8 года) и Чукотском автономном округе (2,3 года). Главным образом это связано с высокими средними зарплатами - от 60 до 78 тысяч - при стоимости жилья от 2,2 до 3,3 миллиона рублей.

Рынок столичной недвижимости пострадал от кризиса, и это уже официально признанный факт: согласно оценкам Росреестра, по итогам 2015 года число сделок на вторичном рынке жилья в Москве сократилось на 30%, а объем договоров долевого участия снизился на 18% по сравнению с 2014 годом. Сократился и средний чек покупки жилья: по оценкам «ИНКОМ-недвижимости», на первичном рынке массового сегмента средний бюджет сейчас снизился почти на четверть — с 7–9 млн руб. в 2014 году до 5–7 млн руб.

Часть граждан между тем продолжает верить в рост цен на жилье, хотя число верующих заметно снизилось. Согласно исследованию Сбербанка CIB, оценивающего потребительские настроения россиян, доля тех, кто ждет роста цен, сократилась с 68% на конец 2014 года до 49% по итогам 2015-го.

Естественно, что с такими настроениями продать недвижимость становится все сложнее: по данным риэлторов, срок экспозиции квартир вырос с двух до четырех месяцев, а в загородной недвижимости дошел до года.

Меняем дом на автодром

Трудности с продажей недвижимости подтолкнули граждан вспомнить о советском опыте обмена квартир. На сайтах «Из рук в руки», «Авито» или ЦИАН сотни собственников предлагают «махнуться» недвижимостью — квартирами, загородными домами и даже зарубежными виллами.

Наиболее заметную долю таких объявлений занимают довольно типичные варианты по обмену квартир, собственники которых хотят найти что-то альтернативное в своем же районе, при этом либо уменьшить площадь и получить доплату, либо увеличить ее. Но чем дороже объект, тем более интересным может быть бартерный вариант. Так, продавцы элитного жилья в Москве готовы рассматривать варианты обмена на недвижимость в Испании или на загородный дом на Рублевке.

И жилой недвижимостью дело не ограничивается. «У нас был клиент, готовый обменять горнодобывающее производство на загородный дом. Желающих, увы, не нашлось»,— рассказывает Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». На сайте «Авито» можно найти предложения и попроще: человек продает дом в деревне (50 км от МКАД по Новорязанскому шоссе) и готов рассмотреть варианты обмена на квартиру в Москве, а также на новый автомобиль (Toyota Camry, Hyundai i40, Kia Sportage, Kia Sorento, Mazda 6) с доплатой. «Продается нежилое помещение в Германии. Возможен обмен на недвижимость в Москве или Подмосковье (квартиры, комнаты, доли), авто, а также на недвижимость (включая инвестиционные контракты) в Таиланде»,— пишет другой продавец.

Сейчас на сайтах появилось и множество объявлений продавцов зарубежных домов и квартир, готовых меняться на квартиру в Москве или Подмосковье. Например, продавец дома в Черногории готов рассмотреть вариант обмена на недвижимость в Истринском районе. Однако на предложение корреспондента «Денег» махнуться на деревенский коттедж в тех краях выяснилось, что он рассматривает только квартиры.

Проблемы — двигатель обмена

Возрождение бартерных схем на рынке недвижимости — страшный сон для участников рынка жилья. Благо таких предложений пока мало. «Тенденцией это сложно назвать, потому что бартерные сделки занимают меньше 5% в структуре общих сделок. Но то, что они появились, это факт»,— говорит Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль—загородная недвижимость».

По словам Ильи Менжунова, как правило, продавцы недвижимости готовы рассматривать обмен объекта на бизнес или дом. «Однако покупателей, которые могут предложить подобное, фактически нет. Да и вероятность того, что предпочтения продавцов и клиентов совпадут, минимальна»,— говорит он. «Выстроить обменную цепочку, которая устроила бы обе стороны, в нынешних условиях крайне затруднительно, а главное — к этому не готовы сами клиенты»,— говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимости».

Тем не менее такие предложения являются показателем не только дефицита покупателей с «живыми» деньгами, но и ликвидности самого рынка. «Получается, люди идут на эти сделки исходя из своих предположений о том, что, меняя одну недвижимость на другую, они переходят в более ликвидный актив. И хотя это, как правило, самообман, факт в том, что каждая из сторон сделки считает, что его недвижимость менее ликвидна»,— отмечает Владимир Яхонтов.

В этом смысле гораздо логичнее выглядело бы желание продавца дачи на Новорязанском шоссе обменять ее на зарубежную виллу, а не наоборот. Но даже с такими клиентами из России, по словам Георгия Качмазова, управляющего партнера международного брокера «Транио», есть концептуальная проблема: «Как только мы слышим: “Я скоро продам недвижимость в России и куплю за рубежом”, мы понимаем, что это не клиент. Потому что ожидания человека в России по поводу стоимости его недвижимости основываются исключительно на предыдущем докризисном опыте. У таких людей есть определенные позитивные фантазии относительно того, сколько стоят их активы. И это сильно дороже, чем готов предложить им рынок».

Те же, кто хотел бы купить недвижимость в России, по его словам, сегодня ищут какие-то стрессовые ситуации, когда у собственника финансовые проблемы, и он вынужден продавать дешево. «И покупать что-то даже по актуальной рыночной цене никто не хочет. Все хотят найти собственника, у которого есть проблемы»,— говорит Качмазов. Продают же недвижимость за рубежом, похоже, сейчас как раз те, кто столкнулся с проблемами. «Возможно, какая-то дыра в бизнесе, кредит»,— предполагает Качмазов. И не исключено, что он прав. К примеру, в объявлении о продаже с возможным обменом красивейшей виллы на Кипре за $1 млн собственник прямо указывает, что на ней «висит» кредит €400 тыс. «А иначе продавать сейчас актив за рубежом, номинированный в валюте, и покупать в рублях в то время, когда неизвестно, насколько рубль еще упадет, могут только странные люди»,— говорит Качмазов. Этот же аргумент привела и владелица крошечных апартаментов в Испании, которая отметила, что «раньше могла рассчитывать только на недвижимость за МКАД, а сейчас имеет все шансы “впилиться” в пределы Садового».

Обменный налоговый маневр

«С юридической точки зрения такого понятия, как “бартерная сделка”, на российском рынке недвижимости нет. По сути, это мена»,— рассказывает Илья Прогоннов, руководитель отдела продаж департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty.

Если особенно не вдаваться в правовые тонкости, то эксперты называют три варианта подобных схем для граждан: мена — это для приватизированного жилья, которым меняются собственники, обмен — для неприватизированного жилья (обмениваются лицевые счета нанимателей) и альтернативная сделка. Она тоже для собственников, но обязательно с использованием «живых» денег.

«По нашим оценкам, на стабильном или растущем рынке количество сделок мены не превышает 1%. При этом наблюдается закономерность: в кризисные периоды популярность такой схемы увеличивается. Прямой обмен не становится массовой практикой, но получает большее распространение. Так было в 1998 году, в 2008-м, то же самое мы отметили в 2015-м»,— делится наблюдениями Сергей Шлома.

Массовой практикой это становится у бизнеса. «Именно в условиях кризиса, когда темпы реализации падают и у застройщика остается большее количество непроданных квартир, бартерные схемы взаимозачета с подрядчиками пользуются огромной популярностью. Сегодня мы как раз наблюдаем подобную ситуацию: многие девелоперы готовы в качестве оплаты за работу передавать подрядным организациям долю строящихся площадей»,— рассказывает Илья Менжунов. «И это не только у девелоперов. Думаю, это сейчас происходит в любой отрасли»,— говорит Владимир Яхонтов. По его мнению, эта тенденция будет только усиливаться в корпоративном секторе. Но он надеется, что дело не дойдет до бартерных сделок 90-х, когда недвижимость меняли на какао-бобы или вагоны водки.

Другое дело, что сегодня бартерные сделки могут выйти из разряда экзотики и для физических лиц — в свете новых правил налогообложения дохода физлиц при продаже недвижимости. С января этого года сроки владения, освобождающие от уплаты НДФЛ (13%) при продаже жилья, были увеличены с трех до пяти лет. Кроме того, налоговики попытались закрыть лазейку с налоговым вычетом в 1 млн руб.

«С юридической точки зрения договор мены представляет собой одновременное параллельное заключение двух договоров купли-продажи равноценных вещей. В связи с этим отсутствует основание для уплаты налога на прибыль у организаций, равно как отсутствуют указанные основания для уплаты налога на доходы физических лиц»,— говорит Евгений Корчаго, председатель коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры». «Договор мены не освобождает от уплаты НДФЛ. Но если обмен равнозначный (цены меняемых квартир указывают одинаковыми), то обязанность уплаты НДФЛ не возникает. Точнее, в этом случае НДФЛ равен нулю, но декларацию подавать все равно придется»,— говорит Сергей Варламов, член экспертного совета комитета Госдумы по безопасности и противодействию коррупции. То же самое верно, если разница в ценах квартир не превышает 1 млн руб., поскольку в таком случае можно использовать имущественный вычет и налог не платить. «То есть сделка мены позволяет уйти от уплаты НДФЛ в случае, если собственник владеет недвижимостью менее трех или менее пяти лет, в зависимости от того, как он получил ее в собственность»,— говорит он.

Это вовсе не значит, что можно обменять особняк на Рублевском шоссе на «однушку» в пятиэтажке и не платить налоги. «Хочу отметить, что использовать возможности договора мены явно неравнозначных по стоимости объектов недвижимости для минимизации налогов рискованно и нецелесообразно, так как налоговые органы точно потребуют разъяснений и всю документацию по сделке. Кроме того, и регистрирующие органы потенциально могут приостановить сделку»,— отмечает заслуженный юрист России Иван Соловьев.

Бюджетная "однушка" расположена на 10-м этаже 17-этажной новостройки на улице Брусилова, в 10 минутах от станции метро "Бульвар Дмитрия Донского", если добираться транспортом. В квартире выполнен ремонт от застройщика, балкон застеклен, но нет мебели.

На втором месте в рейтинге квартира, за которую владелец просит 20 тысяч рублей в месяц. Это 1-комнатная квартира на 7-м этаже 14-этажного дома на улице Дмитриевского, в 10 минутах проезда транспортом от станции метро "Выхино". В квартире выполнен ремонт от застройщика, она укомплектована современной мебелью и бытовой техникой, лоджия застеклена.

Третье место отдано предложению за 21 тысячу рублей. Сдается 1-комнатная квартира, расположенная на 6-м этаже 17-этажного дома на Святоозерской улице, в 5 минутах транспортом от станции метро "Лермонтовский проспект". В квартире есть качественный ремонт, в наличии современная мебель и бытовая техника.

Далее ставки аренды идут по нарастающей. Из бюджетных предложений самая дорогая "однушка" сегодня сдается за 30 тысяч рублей. Это 1-комнатная квартира на 8-м этаже 9-этажного дома на Рубцовской набережной, в 12 минутах ходьбы от станции метро "Бауманская". В квартире выполнен косметический ремонт, установлены вся необходимая мебель и бытовая техника.

Но речь идет о новостройках. Причем, такие минимальные цены устанавливаются на самых ранних этапах возведения жилого комплекса - когда застройщик только начинает огораживать строительную площадку. Соблазн купить квартиру по сходной цене велик, но и риски при этом значительные. Ведь люди, решившиеся вложить деньги лишь в чертеж своей будущей квартиры, полностью доверяются застройщику. "РГ" попросила экспертов в области недвижимости рассказать о том, как потенциальным покупателям новостроек не остаться в итоге и без денег, и без жилья.

Какие документы необходимо внимательно изучить при покупке квартиры в новостройке

"Необходимо обратить внимание на наличие четырех основных документов, а именно: разрешения на строительство, проектную декларацию, правоустанавливающие документы на земельный участок и договор, который вы будете заключать с продавцом, - советует управляющий партнер крупной столичной компании недвижимости Мария Литинецкая. - Убедитесь, что разрешение на строительство не должно заканчиваться раньше даты ввода в эксплуатацию дома. Проектная декларация - очень важный документ: в ней содержится вся основная информация о сроках сдачи жилья, собственнике или долгосрочном арендаторе земельного участка, характеристиках домов (общая и жилая площадь)". По словам председателя Совета директоров другого крупного агентства недвижимости Ирины Доброхотовой, каждый добросовестный застройщик без проблем предоставляет потенциальным покупателям жилья все вышеперечисленные документы. Если он отказывается это делать, уже стоит насторожиться. Добросовестные застройщики работают по 214 федеральному закону об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Согласно ему, все люди, вкладывающие свои деньги в возведение жилья, считаются соинвесторами.

С каждым соинвестором добросовестный застройщик заключает договор долевого участия, который проходит обязательную государственную регистрацию в Росреестре, и таким образом исключается возможность двойных продаж одной и той же квартиры, чем грешат откровенные мошенники. А в случае, если сдача дома в эксплуатацию затянется по времени, дольщик имеет право взыскать неустойку с неторопливого строителя. При наличии договора долевого участия соинвестор имеет полное право потребовать от застройщика безвозмездно устранить все недостатки, которые могут обнаружиться в построенном жилье.

В договоре долевого участия, как поясняет Мария Литинецкая, прописывается и площадь квартиры. "Зачастую после сдачи дома и обмера БТИ завяленная изначально и построенная площадь квартиры разнятся, - рассказывает эксперт. - И если площадь жилья не зафиксирована нигде в договоре, строители, если БТИ насчитает больше "квадратов", требуют доплаты. А если построенная жилплощадь окажется менее заявленной, то без договора никто не вернет переплаченные деньги".

Каких "серых схем" в долевом строительстве нужно опасаться

Вексельные схемы и договоры соинвестирования наиболее распространенные "серые схемы" на первичном рынке жилья. "По ним работают, когда у застройщика нет разрешительных документов на строительство или имеются другие проблемы, - рассказывает Литинецкая. - Я советую ни в коем случае не ввязываться в подобные схемы, потому что они ничего покупателям не гарантируют. Клиент не защищен с юридической точки зрения. Приходится просто доверять застройщику. В случае возникновения конфликтных ситуаций шанс вернуть вложенные средства минимален. Реально можно остаться у разбитого корыта". Существует еще и предварительный договор купли-продажи. Застройщики предлагают его заключить также в том случае, если у них на руках еще нет всех необходимых разрешительных документов, но они надеются их получить. В этом договоре лишь фиксируется цена квартиры, но на этом его плюсы заканчиваются. Во-первых, подобная схема не несет защиты от двойных продаж. Во-вторых, покупатель не может быть уверен в том, что застройщику согласуют всю разрешительную документацию. А если он ее не получит, то и стройки никакой не будет.

Что важно знать перед подписанием акта приема-передачи квартиры

Обязательства застройщика перед дольщиком считаются выполненными с момента подписания сторонами акта о передачи жилья покупателю. "Но перед тем, как поставить свою подписать в акте приема-передачи, обязательно нужно максимально тщательно осмотреть купленную квартиру, советует первый заместитель генерального директора столичной компании недвижимости Яна Сосорева. - Пропустите какой-нибудь существенный дефект, придется устранять его впоследствии за свой счет".

Акт приема-передачи должен содержать информацию о дате и месте его составления, описание передаваемого объекта недвижимости с указанием местонахождения, метража и стоимости, а также справку об отсутствии взаимных претензий продавца и покупателя. Если каких-то данных не достает, дольщик вправе потребовать внести правки в документ. Если состояние квартиры не удовлетворяет клиента, то он оформляет так называемую дефектовую ведомость. Согласно закону "О защите прав потребителей", строители должны устранить все недочеты в течение 45 дней (иногда срок увеличивается с согласия обеих сторон). В случае если строители начнут "тянуть резину" новосел может потребовать от застройщика компенсацию в размере 1% от стоимости квартиры за каждый день просрочки. Важно помнить, что все эти правила работают только при условии, если человек заключил со строителями договор долевого участия. Все добросовестные застройщики также дают 5-летнюю гарантию на свою работу. В течение этого срока строительная компания обязана устранить выявленные недочеты, даже после подписания акта приема-передачи.

------------
Справка "РГ"

Сегодня в Москве, включая присоединенные территории, квартиры продаются в 683 домах-новостройках.

В десятку самых дешевых (с бюджетом покупки до 4 млн. руб.) входят следующие жилые комплексы: "Влюблино", "Домашний", "Мещерский лес", "Северный", "Петр I", "Лучи", "Штат 18", "Город", "Маршала Захарова 7", "SREDA".

За год - с февраля 2015-го по февраль 2016-го года - квартиры на первичном рынке столицы подешевели на 4,5% (со 154 200 руб. до 147 500 руб). Падение цен началось в июле 2015 года. Эксперты связывают это в первую очередь с тем, что на рынке появилось много новых объектов, предлагающих скидки до 10-15%.

- Мы предлагаем арендовать полностью меблированные квартиры в Новых Ватутинках, - говорит он. Дом построен за полгода с небольшим. Часть квартир продали на разных этапах строительства по цене от 3 млн руб. Но остались и нераспроданные. Вот их и решили предложить в аренду.

За 23 тыс. руб. в месяц здесь можно снять "однушку", за 27 тысяч - "двушку". Это самые ходовые варианты на рынке аренды. Кроме того, есть еще несколько несомненных плюсов. Например, в стоимость аренды входят коммунальные и эксплуатационные платежи, кроме оплаты воды и электричества. За них арендаторы будут платить по счетчикам. Кроме того, есть возможность оформить временную московскую регистрацию, по которой без проблем прикрепят к поликлинике, предоставят ребенку место в детсаду, школе. В дальнейшем квартиросъемщик может выкупить недвижимость, в которой пожил, и тогда общая сумма арендных платежей ему зачтется в стоимости квартиры.

"Такой "тест-драйв" поможет оценить не только качество жилья, но и микрорайон, его планировку, время в дороге до работы, качество предоставляемых там социальных услуг, - продолжает Александр Зубец. - Наконец, можно познакомиться с будущими соседями и понять. Личный опыт позволяет нам делать осознанный выбор на долгие годы, о котором в будущем не придется жалеть. Немаловажный момент: когда жилье сдает застройщик, он не сможет "внезапно" выселить квартиранта или поднять стоимость, как это часто бывает, когда квартиру снимают у горожан. Понадобилось хозяину вдруг отдать недвижимость внуку или внучке, и иди квартирант на все четыре стороны. В договоре найма все четко прописывается - по какой цене, на сколько сдается квартира. Генеральный директор столичной компании недвижимости Виктория Григорьева, оценивая предложение с тест-драйвом жилья, отметила, что такую комбинацию могут предлагать только серьезные строительные компании. "До момента продажи все квартиры оформляются в собственность застройщика, в связи с чем он несет определенные затраты по налогообложению, - говорит Григорьева. - К тому же он тратится на отделку жилья и меблировку. То есть компания должна быть финансово устойчивой и быть уверенной, что покупатель, образно говоря, сняв у нее на время квартиру, вскоре не поматросит и не бросит ее. Покупатель же не проиграет: при покупке квартиры для него уж точно не будет никаких неожиданностей вроде протекающей системы отопления или водоснабжения.

Поправками ко второму чтению Уголовный кодекс РФ дополнился новой статьей 200.3 "Привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости".

За данное нарушение предусмотрено наказание в виде обязательных работ на срок до 360 часов, либо исправительные работы на срок до одного года, либо принудительные работы на срок до двух лет или лишение свободы на тот же срок с ограничением свободы на срок до одного года или без такого.

Если преступление совершено группой лиц по предварительному сговору или в особо крупном размере, нарушителей закона будут наказывать обязательными работами на срок до 480 часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет, либо лишением свободы на тот же срок с ограничением свободы до двух лет или без такого.

Крупным размером в настоящей статье признается привлечение денежных средств на сумму, превышающую 3 миллиона рублей. Особо крупным размером признается привлечение денежных средств на сумму, превышающую 5 миллионов рублей.

Лицо, совершившее преступление, освобождается от уголовной ответственности, если привлеченные средства возмещены в полном объеме, или если указанным лицом приняты меры, в результате которых многоквартирный дом или иной объект недвижимости введены в эксплуатацию.

Если застройщик соберет с будущих жильцов крупную сумму - более трех миллионов рублей, то он либо окажется в тюрьме на срок до двух лет, либо будет выполнять обязательные работы (на срок до 360 часов) или принудительные работы (на срок до двух лет).

Если же сумма незаконно привлеченных денежных средств окажется более 5 миллионов рублей или махинация будет организована группой лиц по предварительному сговору, то им грозит лишение свободы на срок до пяти лет, либо обязательные работы на срок до 480 часов, либо исправительные работы на срок до двух лет.

В законе указано, что в случае полного возмещения пострадавшим их убытков, застройщик будет освобожден от ответственности. Наказания удастся избежать и в том случае, если многоквартирный дом все-таки будет достроен.

Новый закон вступает в силу с сегодняшнего дня, то есть с 1 мая 2016 года.

По данным Минстроя, в стране насчитывается свыше 70 тысяч граждан, которые вложили свои деньги в строительство многоквартирных жилых "на уровне котлована", и в результате пострадали от действий застройщиков-мошенников.

Ведь что это такое за феномен - дольщики? Юридически это соинвесторы. Они вносят деньги вместе со строительной организацией на строительство своего дома, предполагая получить в нем квартиру. И приобретают таким образом не квартиру, а право на квартиру. Причем, как правило, взнос делается полностью или частично за счет ипотечного кредита.

И сразу возникает вопрос: почему бы просто не купить сразу готовую квартиру, взяв в том же банке кредит? Тогда и обманутых дольщиков не будет, чистоту сделки в этом случае довольно легко проверить. В этом смысле покупка квартиры ничем не отличается от покупки автомобиля в кредит.

Но покупателям выгодна схема долевого участия: квартира стоит три миллиона рублей, а дольщик покупает ее за два миллиона. Правда, он вносит деньги за два года до сдачи дома, то есть фактически выдает оборотный капитал строителям, выступает в качестве кредитора. И берет на себя все риски. Ведь можно строительные компании разделить на три вида: честные, которые умеют строить; честные, которые строить не умеют; нечестные, которые строить не умеют. Кто из них кто, нормальный человек заранее никогда не разберется. Зато в случае проблем дольщик идет к государству и требует квартиру либо деньги с него.

Вот и получается, что за жульничество и ошибки строителей расплачиваемся все мы как налогоплательщики. Точно такая же история с валютными заемщиками: конечно, человек, который получает доход в рублях, а берет заем в валюте, должен понимать, что это большой риск. И банк, который выдает ему такой кредит, тоже идет на большой риск. И регулятор это понимает. Поэтому когда валютные заемщики идут с плакатами к зданию Центрального банка или к правительству, они по-своему правы: ведь государство это разрешало.

С другой стороны, а почему строительная организация берет деньги у дольщиков, а не обращается в банк? Потому что за кредит надо платить, а за срыв сроков банк наказывает рублем. Дольщику же нужнее квартира, а не сутяжничество. Получается, что строителю выгоднее и удобнее иметь дело не со строгим и придирчивым контролером в лице банка, а с человеком.

Долевое строительство возникло в 90-е. Тогда те, у кого были средства, держали их в наличной валюте, банкам же деньги не доверяли, потому что отдать деньги в банк было все равно что их выбросить. Трое могли собраться и объявить себя банком, чтобы потом исчезнуть с деньгами первых вкладчиков. Так что банки не могли привлекать серьезные деньги у населения, следовательно, они физически не могли кредитовать строителей. И механизм долевого участия стал выходом из тупиковой ситуации.

То есть по вполне объективным причинам в 90-х мы стали с ног на голову и до сих пор находимся в этом положении. Строители по-прежнему могут огородить участок земли, и это будет достаточным условием, чтобы привлекать от людей деньги. Хотя если банки хотят привлекать деньги населения, они должны регулярно проходить семь кругов ада проверок и нормативов и участвовать в системе страхования вкладов.

Многие помнят, как покойный АЗЛК на закате своего существования продавал не готовые "Москвичи", а машинокомплекты, из которых дилер потом собирал более или менее полный автомобиль. Сейчас так никто машины не продает.

Зато мы до сих пор продаем квартиры без отделки. Конечно, кто-то хочет ее отделать на свой вкус, но ведь когда мы машину выбираем и супруге не нравится обивка сидений, нам продают автомобиль с другой обивкой, а не без сидений. Точно так же и человек должен покупать готовую квартиру. Строительство тоже пора привести в нормальные условия. Его должны кредитовать банки, а не люди. Но для банка строительный проект - довольно рискованный актив, и он потребует ликвидный залог или выставит совершенно заоблачные проценты. Значит, квартира подорожает.

И вот здесь абсолютно необходим компенсационный фонд в жилищном строительстве, о необходимости которого на заседании Госсовета по вопросам стройкомплекса говорил на днях президент страны. Но он должен быть не страховкой для дольщиков, а страховкой для банков, кредитующих строительные проекты. Фонд должен срабатывать в том случае, когда строитель не может отдать долг по объективным причинам, будь то просчеты проектировщиков, подорожание на рынке стройматериалов или что-то еще. Это снизит риски для банков, а следовательно, и стоимость банковского участия в девелоперских проектах тоже снизится до разумного уровня.

Участие банка в строительстве - это еще и стимул строить в срок, это решит проблему бесконечного затягивания со сдачей самых разных объектов. Конечно, банк при этом должен уметь отличать яму от котлована, у него должны быть специалисты, которые могут оценить проект. Это не значит, что нужно вовсе запретить долевое участие. Его можно оставить для элитного жилья, потому что те, кто его покупает, могут, как правило, оценить риски сами или же нанять консультанта, который за них эти риски оценит. С этими людьми совсем иной разговор. Если покупатель элитного жилья согласен на аванс, то это его право.

"Сегодня в среднем по стране цены неплохие, прибыль застройщики в большинстве своем минимизировали, - отметил министр. - Поэтому решение на семейном совете можно принимать сейчас. Неизвестно, что будет завтра, в 2017 году - велика вероятность, что государственная программа субсидирования процентной ставки по ипотеке не будет продлена и закончится в 2016 году".

Он также рассказал, что в России менее чем за год введено около миллиона квадратных метров арендного жилья. Массовое строительство дешевого арендного жилья сдерживает высокая цена денег, но все условия в законодательстве для этого созданы и Минстрой совместно с АИЖК готовит несколько пилотных проектов - в Москве и ряде регионов, поблизости от предприятий, требующих привлечения рабочих рук по контрактам на 3-5 лет.

За последнее время доля небольших квартир и апартаментов площадью до 60 квадратных метров, которые предлагаются на продажу в элитных жилых комплексах, выросла до 55 процентов, хотя еще совсем недавно этот процент был минимальным, отмечают в своем исследовании аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank. Было время, когда на такой формат приходилось от двух до шести сделок в квартал. Сейчас 5-19.

Интересно, что размеры "квартир для пиджака" за последние год-полтора заметно уменьшились. Сейчас на рынке элитного жилья, по свидетельству экспертов, можно найти апартаменты площадью всего 30,6 квадратных метра. "Еще пару лет назад в элитном сегменте квартиру площадью менее 50 квадратных метров можно было бы считать неликвидным предложением, однако с начала кризиса покупательские предпочтения стали смещаться в сторону более компактных объектов", - подтверждает Анна Карпова, директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet. По ее словам, небольшой квартирой менее 50 квадратных метров в дорогих сегментах сейчас уже никого не удивить. Более того, на такие объекты есть устойчивый спрос. Хотя выбор клиентов падает как раз на наиболее бюджетные и компактные предложения.

"Нестабильная экономическая ситуация в стране, санкции, волатильность курса отразились на платежеспособности покупателей, что и привело к снижению бюджетов покупки, - поясняет, в свою очередь, Алексей Трещев, директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank. - Но среди покупателей малогабаритной недвижимости есть и люди, хранившие свои сбережения в валюте и рассматривавшие покупку объектов бизнес-класса. В связи с ростом курса доллара их сбережения увеличились, в то время как элитный рынок перешел на рублевое ценообразование, что позволило им рассматривать объекты уже в элитном сегменте, однако все же на нижней его границе".

Анна Карпова добавляет, что рассматривают малогабаритки также "стихийные" инвесторы. Например, купил клиент одну квартиру в проекте для себя, а остаток от покупки или скопившуюся свободную сумму вкладывает в том же проекте в маленькую квартиру, желая сохранить свободные средства, возможно, в будущем перепродав ее или оставив для детей".

Конечно, мини-квартиры, которые продаются в элитных жилых комплексах, отличаются от тех, которые предлагаются в сегменте жилья экономкласса. Малогабаритная квартира в дорогих сегментах не означает, что эта квартира менее комфортна. Напротив, планировкам таких лотов застройщики уделяют особое внимание, стараясь сделать их максимально продуманными и удобными, отмечает Анна Карпова. Например, в квартирах и апартаментах площадью порядка 40 квадратных метров может быть целых четыре окна: большая площадь остекления ощутимо расширяет такое пространство. При этом стоимость таких "хором" начинается от 10,7 - 12,7 (если это премиум-класс) миллиона рублей.