Рынок недвижимости

По словам руководителя исследования, проректора Финансового университета Алексея Зубца, запросы россиян за 10 лет значительно выросли. "Люди хотят жить в больших, благоустроенных квартирах", - комментирует он. К этому располагает и площадь квартир, которые сегодня предлагаются в типовой застройке нового поколения. Желаемая площадь нового жилья для респондентов составляет 95,1 квадратных метра. В улучшение условий жилья российская городская семья готова вложить в среднем 3,1 миллиона рублей (1,6 миллиона рублей в 2005 году). Необходимые для этого средства граждане предполагают накопить (41%), получить в виде банковского кредита или ипотеки (55%), взять взаймы у друзей (1%) или на работе (3%). На вопрос - "какую ставку по кредиту считают для себя приемлемой", потенциальные заемщики называют 7 процентов годовых.

Кроме того, 4,6 процента российских семей уже имеют инвестиционное жилье, то есть купленную "впрок" вторую или третью квартиру, для того, чтобы ее сдавать или с выгодой продать. До 2014 года, по данным социологических замеров, в недвижимость инвестировали 2-3 процента опрошенных. 4 процента семей готовы инвестировать в недвижимость в ближайшее время, отмечается в исследовании.

Руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN) Олег Репченко, комментируя результаты изысканий, говорит, что запрос населения на улучшение жилищных условий вырос в период, когда экономика была на подъеме. "Сейчас, когда введены рыночные налоги на недвижимость, повышаются расходы на коммунальное обслуживание и капитальный ремонт, а доходы населения падают, эти тренды под вопросом",- отмечает он.

Более того, по его мнению, от лишних, простаивающих инвестиционных квартир их владельцы скоро начнут избавляться. Причем, чем быстрее, тем лучше. "Если в ближайший год эти квартиры можно будет продать с небольшим убытком, то в последующие два года отрицательная разница станет более весомой",- прогнозирует эксперт.

Вырастет в ближайшее время, по его мнению, и спрос на арендованное жилье. В исследовании говорится, что пока 89 процентов городских семей живут в собственных квартирах и домах, 9 процентов снимают жилье и тратят на его аренду треть (34,5%) своих доходов.

По мнению президента Гильдии юристов рынка недвижимости Олега Сухова, соотношение арендованного и собственного жилья будет меняться. Если до сих пор снимать квартиру было непозволительной роскошью, то сейчас цены на аренду быстро снижаются. Однокомнатную квартиру в Москве можно снять за 20-25 тысяч рублей.

"Покупка собственного жилья в новых экономических условиях может уступить место аренде в течение пяти лет",- говорит Сухов. Построено много жилья, гостиниц, в том числе для сдачи в аренду в них апартаментов, что также повлияет на стоимость жилья для потенциальных квартиросъемщиков",- говорит Сухов.

К слову, в Минстрое не исключают, что для арендаторов могут ввести налоговые вычеты (максимальные до 260 тысяч рублей), что повысит интерес к съемным квартирам и апартаментам.

Будущий выбор участники рынка недвижимости в ближайшее время начнут делать, упирая на жилье с более удобной современной планировкой, пусть и меньшей площади, в районах с лучшей, нежели прежде, инфраструктурой, сошлись во мнении эксперты.

Ранее предполагалось, что бесплатная приватизация завершится 1 марта 2017 года. Продлить ее до 2020 года предполагалось для крымчан, лиц, подлежащих переселению из аварийных домов, и детей-сирот.

По словам пресс-секретаря президента РФ Дмитрия Пескова, Владимир Путин всегда был сторонником идеи бессрочной бесплатной приватизации жилья. За бессрочное продление высказывался и премьер-министр РФ Дмитрий Медведев.

Отметим, что на данный момент в стране приватизировано 78% квартир.

18 мая 2017. Сдача имущества на постоянной основе без уплаты налогов может быть расценена как незаконная предпринимательская деятельность.

Если не платить налоги, однажды в дверь может постучаться налоговая. Однако не все в это верят. Но благодаря внимательным соседям, собственным базам данных и профилактическим мероприятиям налоговики всё чаще находят тех, кто уклоняется от уплаты налогов. К примеру, хозяева квартиры №5 дом №31 по улице Железнодорожников. По информации налоговиков, свою жилплощадь они регулярно сдают в аренду посуточно или на более долгий срок. Многочисленная делегация поднимается на второй этаж и стучится в квартиру. Дверь открывают не сразу, а только после того, как замечают сотрудника полиции.

За дверью оказываются двое граждан. Один из них — уроженец Таджикистана — уверяет полицейского, что пришёл в гости. Однако вопрос «К кому именно в гости?» вводит обитателя квартиры в ступор. Назвать имя хозяина квартиры, к которому они пришли в гости, её постояльцы так и не смогли. Такая ситуация, объясняют сотрудники налоговой службы, чаще всего означает одно — квартиру иностранные граждане снимают. Однако сам собственник сообщить в налоговое ведомство об этой статье доходов не посчитал нужным. Теперь сделать это его обяжут.

— Разыскиваем собственников квартир по-разному, — рассказывает старший государственный налоговый инспектор Межрайонной ИФНС №10 по Тверской области №10 Оксана Кадыкова. — Чаще всего жильцы квартир сами дают номера телефонов. Вызваниваем хозяев, привлекаем к ответственности и добиваемся сдачи налоговой декларации 3-НДФЛ.

Следующая остановка налоговиков дом №52 на той же улице Железнодорожников. На обитателей одной из здешних квартир, поясняет сотрудник полиции, регулярно поступают жалобы. Поднимаемся на третий этаж, здесь дверь открывают без вмешательства полицейского. Жильцом оказывается уроженец Кабардино-Балкарии Халид. В Тверь приехал на учёбу. Квартиру снимает посуточно за семьсот рублей в день. На этого постояльца у соседей жалоб нет, однако в иной раз бывает и по-другому — с «концертами по ночам», пьяными компаниями и постоянным шумом.

Как поясняют в налоговом ведомстве, уклонение наймодателя от уплаты налогов является нарушением закона. В частности, за непредставление налоговой декларации в установленный срок гражданам может грозить штраф от тысячи рублей.
Более того, сдача имущества на постоянной основе может быть расценена как незаконная предпринимательская деятельность, за ведение которой предусмотрена административная ответственность.

Кроме того, сдача своих квартир в аренду выходцам из других стран может обернуться самыми серьёзными последствиями. Так, прошлым летом в одной из тверских квартир была выявлена группа вербовщиков, которая занималась набором рекрутов в террористические организации по всему миру. Более свежий пример — задержание Режепа Жаббарова, уроженца Туркмении, находившегося в международном розыске.
https://tverigrad.ru/publication/v-tveri-ra...ogi-ot-dokhodov

Наименьшим спросом у покупателей пользуются особняки в духе Эрмитажа и Версаля на Рублевке родом из лихих 90-х. За них часто не удается выручить и половины стоимости. Причем со скидкой идут не отдельные, наиболее неудачные, дома. С дисконтом уходит 90 процентов объектов. Сложности с реализацией недвижимости есть и в других городах России, в которых строительный бум пришелся на 1990-2000-е годы.

Тренд на снижение цен прослеживается с 2014 года, когда часть собственников решила распродать активы и уехать за границу. Но выяснилось, что стоимость их активов не соответствует ожиданиям. Проблема в запросах самих продавцов, которые завышают цену, в то время как их товар не выдерживает высоких требований покупателей. Половина лотов на загородной "вторичке" морально устарели. "У 50 процентов лотов почти нет шансов на реализацию", - констатирует Сергей Цывин из департамента загородной недвижимости "ИНКОМ-Недвижимость". Треть объектов может быть продана только с большим дисконтом. И лишь 20 процентов находятся в хорошем состоянии и могут быть проданы без скидки.

"Дело тут вовсе не в цене, - уточняет Сергей Цывин. - А в потребительских характеристиках объектов". Они имеют огромные площади, но при этом устаревшие, неудобные планировки, расположены в местах с минимальным развитием инфраструктуры, не охраняются, обладают устаревшими экстерьером и интерьерами.

Существенным моментом является цена содержания домов, выставленных на продажу. Месячная плата по коммунальным платежам некоторых из них достигает 120 тысяч рублей. Современные покупатели уже не готовы сорить деньгами. При этом они хотят загородный дом в обжитом районе с социальными и торговыми объектами, транспортной доступностью, небольшой площади, но с несколькими гардеробными и санузлами. Можно даже сказать, что за минувшие пару десятилетий стиль загородных домов сменился с дворцового на традиционный европейский и американский. Экономичность содержания и удобство покупатели ценят выше всего.

Иногда размеры дисконта на устаревшие дома поражают. Так, особняк в Рождественно выставлялся за 12 миллионов долларов, а продан был только за 2,6. Конечно, для рядового россиянина и это высокая цена. Но нужно понимать, что наибольшие скидки коснулись именно элитного сегмента. Причем все объекты, построенные в 1990-2000-х годах, выставляются дорого, но нескольких месяцев достаточно, чтобы владельцы пошли на уступки.

"Утвердить план мероприятий ("дорожную карту") по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан", — сказано в поручении главы государства.

Ответственными за его исполнение назначены премьер-министр Дмитрий Медведев, глава ЦБ Эльвира Набиуллина и гендиректор АИЖК Александр Плутник. Срок исполнения — 15 декабря.

Также глава правительства до 1 декабря должен представить предложения по защите прав участников жилищно-строительных кооперативов и покупателей жилищных сертификатов, а также разработать механизмы ответственности бенефициаров застройщиков за ущерб, нанесенный дольщикам. Кроме того, он должен усовершенствовать критерии отнесения дольщиков к числу пострадавших.

Кроме того, президент поручил внести поправки в законодательство, ужесточающие государственный надзор за долевым строительством и административную ответственность для должностных лиц в случае нарушений в этой сфере.

Ранее Путин поручил правительству проработать вопрос о переходе от системы долевого строительства жилья к проектному банковскому финансированию строек.

Проблема-214

Рынок недвижимости вновь гудит, как потревоженный улей: президент Владимир Путин дал поручение заменить долевое строительство проектным финансированием. С одной стороны, желание отойти от долевого строительства можно понять: несмотря на то, что закон №214-ФЗ считался самой надежной схемой покупки квартиры в новостройке, полностью обезопасить покупателей он так и не смог. Уже 10 лет федеральные программы не могут залатать все бреши и расселить обманутых дольщиков по квартирам.

На сегодняшний день по всей России остается еще 830 долгостроев, а в реестрах обманутых дольщиков все еще числятся 36,6 тысячи человек. И обманутые покупатели, и застройщики, и риелторы, и общественные правозащитники, и уже даже сами чиновники устали от постоянных скандалов с недостроями, долгостроями и выводом денег дольщиков в компании на теплых кипрских берегах с неизвестными бенефициарами.

Однако проблема не в том, что закон №214-ФЗ пока еще не работает, как швейцарские часы, а в привычном стремлении рубить сплеча, "весь старый мир разрушить до основания" и устраивать революции, когда вполне можно обойтись эволюцией.

Бурление молочных рек

С переходом на проектное финансирование, на первый взгляд, для покупателей начинаются сплошные молочные реки и кисельные берега: семья приобретает готовую квартиру в уже построенном доме. Между покупателем и застройщиком надежной стеной встает коммерческий банк: покупатель вносит деньги в банк, банк рассчитывается с застройщиком. Покупая готовую квартиру в построенном доме, у новосела нет риска быть обманутым. Нет ответственности дольщика — нет риска. А нет риска — нет никаких долгостроев, акций протеста и тысяч судебных исков, все живут в своих квартирах, все счастливы. Однако это только на первый взгляд.

На самом деле, не нужно заканчивать Гарвард, чтобы понимать: в любом бизнесе — хоть в строительном, хоть в производстве покрышек — любое "закручивание гаек" неизбежно вызывает рост цен. Работать себе в убыток никто не станет, поэтому платить за это самое закручивание всегда будет конечный потребитель. А в случае покупки квартиры, в отличие от десятка булочек, переплачивать покупателю придется много.

Самая примитивная арифметика: сейчас девелопер продает квартиры на этапе котлована. Каждая компания выбирает собственную финансовую стратегию, но чаще на начальном этапе застройщик вкладывает не более трети собственных средств, две трети заемных, и практически сразу после начала строительства начинает продажу квартир.

По данным заммэра Москвы Марата Хуснуллина, по состоянию на август застройщиками привлечено 970 миллиардов рублей. За деньги дольщиков, в отличие от земных средств, не надо платить проценты, поэтому, чем быстрее и больше продано квартир, тем приятнее для покупателя конечная стоимость квадратного метра. А по правилам проектного финансирования те же самые 970 миллиардов девелоперам придется брать под 14-20% годовых. За 2-3 года получается переплата по кредиту 20-50%. Уже можно смело накидывать как минимум 15% к цене квадратного метра на выходе.

И еще не факт, что банки, убедившись, что альтернативы займу в виде денег дольщиков больше нет, не станут повышать для застройщиков ставки.

В таких условиях небольшие компании, которые не в состоянии брать дорогие долгосрочные кредиты, при проектном финансировании уйдут с рынка, в том числе и те, которые строили качественное жилье.

Это приведет к обвалу объемов строительства и к тому, что останутся только крупные частные и окологосударственные структуры. О высоком качестве строительства в этом случае говорить не приходится — снижение конкуренции еще никогда к улучшению качества не приводило. В условиях отсутствия конкуренции у застройщика не будет стимула внедрять инновационные материалы и технологии. В проигрыше в итоге опять остается конечный потребитель.

Как не добить покупателя ценой?

Совершенно непонятно, как в предлагаемых условиях будут работать риелторы. Если квартиры нельзя продавать до введения дома в эксплуатацию, значит, и брокерам не с чем будет работать. Сколько компаний в таких условиях удержится на рынке, сложно сказать.

В конечном итоге для покупателя проектное финансирование выглядит так: надежно, но дорого. Или очень дорого — в зависимости от нюансов, которые появятся в ходе проработки схемы правительством и Центробанком. И это вполне логично: отсутствие риска всегда стоит денег.

А вот готовы ли платить такую цену за отсутствие риска наши сограждане — большой вопрос. Сейчас практически все согласны взять на себя незначительный риск и купить квартиру как можно раньше — если не на этапе закрытых продаж или котлована, то хотя бы на этапе строительства первых двух-трех этажей, когда она еще стоит на 15-20% дешевле. Смогут ли покупатели платить 10 миллионов рублей вместо 8 миллионов, 50 вместо 40 за готовые квартиры? А если смогут, то захотят ли?

Чтобы компенсировать рост цен жилье и не обрушить спрос, ипотеку банки должны выдавать по ставкам в два раза ниже — 4-6%, а не 10-12% годовых, как сейчас. Или активно кредитовать застройщиков под сопоставимый процент. Однако сейчас не та ситуация, чтобы на застройщиков пролился дождь долгосрочных дешевых кредитов — их сейчас очень сложно получить в любой сфере производства и бизнеса, не только в строительстве. На сегодняшний день нет стабильности ни на валютном рынке, ни на энергетическом, ни в производственной сфере. Санкции, дипломатические и информационные войны не добавляют макроэкономической стабильности и уверенности в завтрашнем дне. Неудивительно, что банки не горят желанием связывать себя долгосрочными проектами.

В поисках выхода

Если главная цель грядущих перемен — защита людей, то целесообразнее было бы принять поправки, которые повысят прозрачность движения денежных средств и сделают невозможным вывод денег дольщиков вместо того, чтобы в очередной раз ломать устоявшуюся систему. Механизмы контроля давно известны — забалансовые счета (то есть предназначенные для обобщения информации о наличии и движении ценностей, не принадлежащих хозяйствующему субъекту, но временно находящихся в его пользовании или распоряжении — прим. ред.), опционы.

Очень не хочется вместо счастливых новоселов получить рост цен, банкротство застройщиков, обвал строительства и спроса и очередную стагнацию, из которой будем героическими усилиями выбираться следующие несколько лет.

Новый налог на недвижимость

В 2017 году в ряде регионов начались второй и третий этапы повышения размера налогооблагаемой базы для уплаты налога на недвижимость. Основой для расчета постепенно становится кадастровая стоимость. В результате сумма налога с одного объекта увеличилась в среднем на 15-30%. Итог этого процесса можно было увидеть в ноябре 2017 года. Многие россияне, получив извещения с новыми цифрами, бросились в ИФНС за разъяснениями. Каждый день налоговые инспекции посещали сотни человек. Дело доходило до того, что в помещениях не хватало места, и люди стояли, прижавшись друг к другу, как в московском метро в часы пик или ждали своей очереди на улице.

Некоторые получили явно завышенные и ошибочные суммы для уплаты за землю, дома и доли в собственности. Кроме того, извещения пришли несовершеннолетним, малолетним и умершим людям. Справедливости ради стоит сказать, что инспекторы решали вопросы оперативно и зачастую в присутствии заявителя. Они удаляли неверные записи или корректировали суммы. Но факт остается фактом - повышение налогооблагаемой базы в 2017 году прошло с определенными проблемами.

Изменения в сфере регистрации

В 2017 году начали действовать новеллы, внесенные в 2016 году в закон о госрегистрации недвижимости. Государство объединило ЕГРП и кадастр недвижимости в единый госреестр - ЕГРН. Кроме того, на 5-7 дней были сокращены сроки оказания услуг. Эти изменения, конечно, не сократили очереди, но существенно облегчили положение граждан. Появилась возможность подавать документы в территориальное Управление ФРС по выбору заявителя (по месту жительства или нахождения собственности), сократилось время ожидания. С другой стороны, более чем в два раза возросло число приостановлений регистрации прав. Но это и не удивительно. Ведь с 2017 года количество оснований для приостановления также выросло с 14 до 55. Они в определенной степени и нивелировали сокращение сроков оформления документов.

Машино-места стали объектом недвижимости

С 2017 года машино-место стало полноценным объектом гражданских прав. Люди начали подавать заявления о внесении информации о машино-местах в ЕГРН, покупать, продавать и дарить их. Данный закон сыграл свою положительную роль. Он ввел в гражданский оборот новый вид недвижимости. Ведь до 2017 года сделки с машино-местами осуществлялись завуалированно и по серым схемам.

Изменения в закон об участии в долевом строительстве

В этой сфере положение по-прежнему остается сложным. Прежде всего, не оправдались надежды на то, что если размер уставного капитала застройщика будет соответствовать критериям, установленным в законе, то при банкротстве компания вернет деньги дольщикам. Наконец-то, и законодатель понял, что в российских условиях уставной капитал - это фикция. Поэтому в июле 2017 года он вообще отменил требования по его размеру. Теперь девелопер должен обладать собственными средствами и держать на счету деньги в сумме, эквивалентной 10% стоимости строительства по одному проекту.

Не оправдались надежды и на то, что все строители будут размещать на своем web-сайте информацию о деятельности и финансовой устойчивости. За всеми компаниями не уследишь, а многие фирмы годами не обновляют ресурсы в интернете. Поэтому с 2018 года власти обязали их размещать сведения на едином государственном портале, где каждый желающий сможет ознакомиться с подобной информацией.

Закончилась неудачей и попытка широко внедрить в 2017 году счета эскроу. Их суть заключается в том, что банк, имеющий право открывать подобные счета, выдает застройщику целевой кредит на возведение здания, а остальные деньги строители собирают с дольщиков. При этом средства населения вносятся на счет эскроу в кредитной организации, и фирма сможет получить их только после сдачи объекта в эксплуатацию. Банки наотрез отказываются кредитовать такой рискованный вид бизнеса, как строительство многоквартирных домов, а строителям постоянно нужны средства. Они не могут и не хотят депонировать их в кредитной организации на долгое время.

Учитывая сложившуюся ситуацию, законодатель принял в июле 2017 года закон о публично-правовой компании. Он ввел изменения в целый ряд нормативных актов. В частности, был создан компенсационный фонд, в который застройщики стали перечислять 1,2% от стоимости каждого договора долевого участия. Это сразу же привело к повышению цен на ДДУ в среднем на 2-3%. Кроме того, в августе - ноябре строительный рынок стали покидать компании, не соответствующие критериям, установленным в законе. Фирмы, не обладающие собственными основными средствами, свободными денежными ресурсами и без опыта работы предпочли ретироваться с рынка. В результате в регионах снизилась конкуренция, и цена ДДУ выросла еще на 4-5%.

Тем не менее, данный закон сыграл свою положительную роль. Он фактически зачищает строительный рынок и дает гарантию большинству дольщиков на возврат средств в случае банкротства девелопера.

Налоговая ответственность за несообщение о наличии недвижимости

В 2017 году была введена ответственность за несообщение в ИФНС сведений о наличии в собственности недвижимости в целях начисления налога. Предполагалось, что скрывших данную информацию, станут штрафовать в размере 20% от общей суммы неоплаченного налога. Однако фактически эта статья не применяется. Дело в том, что фискальные органы и так получают всю необходимую информацию о владельцах из Росреестра в порядке межведомственного взаимодействия. Ведь совершив сделку с объектом (получив по наследству), новый владелец регистрирует право в УФРС. А Росреестр в течение нескольких дней направляет всю информацию в налоговые органы.

Краткие выводы
-----------------------
Машино-места стали объектом гражданских прав. Их теперь можно оформить в собственность, подарить, продать, оставить в наследство. Улучшился и процесс регистрации прав на недвижимость в Росреестре. Уменьшились сроки. УФРС стало с помощью sms извещать собственников о запросах третьих лиц в отношении их недвижимости и о попытках совершить сделки с объектами. Это снизило число мошеннических действий.

Немного улучшилась и ситуация с обманутыми дольщиками. Правда не за счет повышения эффективности законов, а в результате финансирования замороженных объектов со стороны местных и федеральных бюджетов.

Власть настойчиво пытается решить накопившиеся проблемы и гораздо быстрее реагирует на неработающие нормы. Так, поняв, что статьи о размере уставного капитала застройщиков не состоятельны, государство уже через полгода отменило их и ввело новые требования по стоимости собственных средств и наличия денежных сумм на счету. Более того, уже осенью Президент РФ заявил о необходимости постепенного отказа от ДДУ и переходе на проектное финансирование жилищного строительства. А это значит, что в ближайшее время нас опять ждет изменение законодательства.

19.12.2017