Рынок недвижимости

(west561 @ 26.11.2008 - время: 10:01) Элитное жилье дешевеет уже сейчас, бизнес-класс начнет с весны, а эконом - к лету", пишет "РосФинКом".
весной и летом стоимость аренды снижается вне зависимости от кризиса
сезонный спад цен, вызванный тем, что многие москвичи уезжают с мая по сентябрь на дачу на ПМЖ , отсюда доп. выброс квартир на рынок.

но в общем, логично предположить, что снижение платежеспособного спроса повлечет за собой снижение цены.

сейчас коллега ищет кв-ру, ниже 25 однушек нет

Есть мнение, что "...общая продолжительность периода снижения рынка на этот раз составит около года. В 2006-2007 годах этот период занял 9 месяцев, а в 1998-1999 годах – 1,5 года. Получается, что длительность снижения рынка в нынешних условиях займет промежуточное положение между 2 предыдущими временами снижения рынка..." и "....к концу снижения рынка, которое наступит в конце июля – начале августа 2009 года, общее падение цен на московскую недвижимость может составить порядка 40%....."
остальное irn.ru

Уже в ближайшее время в связи с оттоком капитала в Москве и в целом по России может начаться быстрое падение цен на жилье, говорится в обзоре центра макроэкономических исследований Сбербанка России "Цены на недвижимость в России и в мире: текущая динамика и перспективы".

По своим масштабам возможное снижение цен в Москве в 2009г. может оказаться сопоставимым со снижением цен, наблюдавшимся в 1998-1999гг. При этом снижение цен по России в среднем будет гораздо меньше, чем в Москве.

При этом Сбербанк указывает на два вероятных сценария развития событий. В базовом сценарии средние темпы роста за квартал рассчитаны исходя из годового прироста реального ВВП на 2,5-3,5% и соответствующего прироста доходов населения. Инфляция в таком случае составит около 11%, а курс рубля к доллару снизится до 30 руб. за доллар. В этом случае общее снижение цен в Москве составит 34,3% в рублях и 46,6% в валюте на первичном рынке и 23,1% в рублях и 37,4% в валюте - на вторичном (здесь и далее IV квартал 2009г. к III кварталу 2008г.).

При стрессовом сценарии развития событий можно ожидать стагнацию ВВП или его спад максимум до 2,5% в год. Темпы инфляции окажутся несколько выше, чем в предыдущем, и девальвация рубля к доллару – значительно глубже. При этом на первичном рынке цены в рублях упадут на 38,1%, в долларах - на 59,6%, а на вторичном - на 25,1% в рублях и на 50,6% в долларах.

В целом же по России снижение цен на первичном и вторичном рынках недвижимости будет менее значительным, чем в Москве. При первом сценарии развития событий снижение цен (в номинальных рублях без поправки на инфляцию) на первичном и вторичном рынках в конце 2008г. составит около 2.5%, а в 2009г. - порядка 5-5.3%. В долларах суммарное снижение составит около 25%. Во втором сценарии общее снижение цен с конца 2008г. по конец 2009г. составит в среднем около 10-12% в рублях и около 40-42% в долларах, отмечают аналитики обзора.

Аналитики Сбербанка также предупреждают, что такая динамика цен, безусловно, будет иметь негативные последствия для ипотечного рынка и для рынка других кредитов, в обеспечение которых были использованы объекты недвижимости. Хотя рынок ипотеки в России небольшой (менее 10% ВВП), данная ситуация может привести к дальнейшей дестабилизации рынка жилья и рынка недвижимости в целом. Еще одна проблема – удешевление стоимости залогов по кредитам, обеспеченным объектами недвижимости. Причем цены на коммерческую недвижимость, скорее всего, будут демонстрировать динамику, схожую с общей динамикой цен на жилье, поэтому подобная проблема может коснуться всех видов заемщиков, заключают эксперты.


15 декабря 2008г.
rbc.ru

Также замечу . что в сети в избытке находятся материалы абсолютно противоположные по смыслу. Есть и откровенно заказные статьи. Так что оставляю здесь мнения, наиболее уважаемых мною ресурсов.
Время покажет, были ли они правы в своих прогнозах

(edelweiss757 @ 19.11.2008 - время: 10:21) Ну если доп квартира только одна и на перспективу для детей, да ещё и район удачный то это да.. Но давайте подумаем о других цифрах. В перспективе на ближайшие год два цена квартир рухнет процентов на 25(рублёвый эквивалент) по общеизвестным причинам . С другой стороны наш центробанк объявил о девальвации рубля до сорока рублей за $ в следующем году, а это сорок процентов роста против 20 падения,если скажем квартиру оставить, то через год её рублёвый эквивалент станет стоить на двадцать процентов ниже,чем сейчас,а если продать, то поменяв деньги в доллары и подождав год вы добавите к своему первоначальному рублёвому эквиваленту сорок% и сможете купить две такие квартиры. Если вы сейчас обладаете квартирой стоимостью 9500000р , через год она станет стоить 7600000, если продадите , через год у вас будет 13300000р и вы купите две квартиры ибо они подешевеют ещё в том числе и потому, что строительные компании начнут снижать цены в следующем году. Стоит подождать три месяца и ситуация с вашим доп жильём будет труднее, чем сейчас. В предыдущий дефолт очень немало народа наварилось на продаже квартир задорого и последующей покупке задёшево. Я лично знаком со многими которые так поступили.
формально логика безусловно присутствует, но только формально

каждый посыл сомнителен и имеет свою вероятность, а их у Вас, по меньшей мере 7 и для того, чтобы произошло то или примерно то, что вы пишите, надо перемножить вероятности всех семи событий, да еще совпавших по времени, что по законам математики делает вероятность наступления искомого события близкой к нулю,

а сравнение с 1998 годом еще более ослабляет схему, ввиду очень разных причин, масштаба и сути сегодняшних проблем с прошлым дефолтом

Большие сомнения вызывает корректность сравнения нынешней ситуации с событиями 1999 г., когда падение стоимости жилья составило порядка 45% – 55%.
Причины имеют разную природу. Падение цен в 1999 г. было связано с моментальной и полной ликвидацией спроса на недвижимость. Причиной тому послужили два удара, не идущих ни в какое сравнение с сегодняшними событиями: четырехкратная девальвация рубля и схлопывание крупнейших коммерческих банков. Закономерным результатом этих событий стало безвозвратное уничтожение большей части накоплений населения, которые определяют спрос на рынке недвижимости.

Проблемой сегодняшнего рынка жилья является спекулятивная завышенность цен, но многие отскочили в кэш и как будут развиваться события никто не знает, но недостатка в прогнозах нет, но прогнозы дело бесплатное))

А я добавлю некорректности. Сегодня евро повысился более, чем на рубль и приблизился к отметке сорок рублей за евро, при этом динамика за декабрь с 35,33более 10% роста. Вчера Дубинин заявил по эху, что удерживать рубль получится пока есть подушка стабфонда, которая растрачивается в среднем по пятнадцать миллиардов $ в неделю на эти цели. Здесь как говорится уже одно на другое. Рублю осталось очень недолго и скоро мы увидим его дно. Хотя кто то ещё не верит в повторение 98го и ищет непохожести, но с кждым днём их будет всё меньше. Добавьте процент в неделю падение недвижимости в конце ноября - декабре и далее, тренд в любом случае уже развернулся в минус. Самое правильное в данной ситуации ИМХО все свои активы прямо сейчас перевести именно в евро(доллар очень хромая утка) и через годик начать скупать резко упавшую недвижимость и прочие активы. По увеличивающейся кривой падения цены на недвижимость мы будем уже этак в феврале наблюдать сколько людей думают так же, правда несколько запоздав. Я думаю есть достаточно маркеров, что доллар будет стоить 40 рублей в следующем году, а евро 65 - 70. Самое тревожное - включите телевизор и посмотрите новости - там вас будут успокаивать, а это у нас всегда не к добру.

(edelweiss757 @ 18.12.2008 - время: 18:38) Самое тревожное - включите телевизор и посмотрите новости - там вас будут успокаивать, а это у нас всегда не к добру.
Я включаю регулярно телевизор на канале РБК - там только пугают полной катастрофой, уже хочется, чтобы хоть немного успокоили)))

меня так долго уже пугают этой катастрофой....
я даже хочу , чтоб это скорей случилось!
чем быстрее случится, тем быстрее восстанавливаться начнем.



Рынок недвижимости замер.

Продавцы НЕ продают. им рублевые бумажки не нужны.
в валюте за выставленную цену покупателей не находится

Недострой и Первичка - продаются с большим дисконтом, только вот кому нужен недострой в ныненшней-то ситуации?
когда уже все понимают, что это чревато пожизненным недостроем.



я запаслась поп-корном, пледом, сижу и жду, что дальше будет
Кто со мной?

(marmudon @ 18.12.2008 - время: 18:53) (edelweiss757 @ 18.12.2008 - время: 18:38) Самое тревожное - включите телевизор и посмотрите новости - там вас будут успокаивать, а это у нас всегда не к добру.
Я включаю регулярно телевизор на канале РБК - там только пугают полной катастрофой, уже хочется, чтобы хоть немного успокоили)))
Я тут давеча по ОРТ Задорнова видел и он призывал не паниковать, тут я и понял, что надо бежать и переводить все свои активы, всё что можно вытащить по 40,5 за евро вчера реально покупал. Хотя надо было головой думать в ноябре, сейчас уже поздно (для меня) я тогда сделал ставку на рубль и теперь точно проиграю большую часть мне уже не вытащить до февраля как минимум. Я попал. Сегодня весь день слушал Бизнес ФМ - про курс к рублю не услышал - только кросс курс к доллару и то что всемирный банк рекомендует нам сделать рубль более гибким, дескать он переоценён и 15% вминус ослабят на него давление и вообще его лучше привязать к баррелю. Кстати про привязку денег к баррелю, созданию специфической валюты - один мой знакомый из возможно осведомлённых мне говорил, но я сказал, что это полный бред ибо я не умозрю, согласно своим экономическим знаниям как можно хоть на что либо цену зафиксировать и это было после латиноамериканских объятий. Сдаётся мне что то явно не хорошее назревает и вот вот произойдёт. P.S. Евро совсем не так много и он не хромая утка, как переоценённый доллар, он если и будет падать, то согласно реальной обстановке экономики еврозоны и не в разы, как рубль или доллар. Искренне желаю вам сохранить ваши деньги от надвигнувшейся девольвации.

Насчет некорректности сравнения. Оно всегда будет некорректным, так как абсолютно одинаковых условий быть не может. Но вспомните простую вешь. В 98-м шены упали в 2,5 раза вниз ОТ РЕАЛЬНЫХ, а сейчас цены спекулятивно завышены в разы из-за раскрученной чиновниками (а кто же еще заблокировал выделение земли, а потом обложил строительство немыслимыми поборами?) и спекулянтами. Так что насчет небольшой глубины падения цен не горячитесь. Просто кое-кому придется умерить свои крокодильские аппетиты.

А я вот каждый день в реале мониторю цены на недвижку и пока сказать что они падают не могу. Они как бы это сказать вернулись на начало этого года. т.е. компенсировали свой небольшой но рост за пол года. Ну это касается моего региона.

(Narziss @ 23.12.2008 - время: 22:18) А я вот каждый день в реале мониторю цены на недвижку и пока сказать что они падают не могу. Они как бы это сказать вернулись на начало этого года. т.е. компенсировали свой небольшой но рост за пол года. Ну это касается моего региона.
Кстати цены в различных источниках сейчас врут. Как правило реальная сделка сильно слабее по цене изначального предложения.

(marmudon @ 18.12.2008 - время: 21:53) (edelweiss757 @ 18.12.2008 - время: 18:38) Самое тревожное - включите телевизор и посмотрите новости - там вас будут успокаивать, а это у нас всегда не к добру.
Я включаю регулярно телевизор на канале РБК - там только пугают полной катастрофой, уже хочется, чтобы хоть немного успокоили)))
Стройки почти все встали, заказы на стройматериалы перенесены на март.
Так что ждем весны....

Итак, продолжаем слушать "власти"


По словам руководителя столичного стройкомплекса Владимира Ресина, московские власти в 2008 году намерены выкупить еще почти 40 тысяч квадратных метров жилья у застройщиков без проведения аукционов. При этом власти города не намерены повышать цену на выкупаемое жилье.

Выходит, что застройщики и в дальнейшем будут вынуждены продавать жилье по цене, приближенной к себестоимости строительства.

Для того, что бы ясно представить себе составляющие себестоимости строительства жилья в Москве, обратимся к данным аналитиков ГК "Пионер", представивших анализ сметной стоимости строительства на примере одного из объектов компании - ЖК "Лазаревское". Эти данные опубликованы порталом Building PRO Development.

Стоимость квадратного метра складывается из следующих параметров:
Проектирование и согласование проекта строительства - 3 процента, или 2,1 тысячи рублей
Инженерная подготовка строительства (плата за подключение к электросетям и т.п.) - от 5 до 10 процентов, или приблизительно 3,5 тысячи рублей
Управленческие расходы по проекту - около 2 процентов, или 1,4 тысячи рублей
Строительно-монтажные работы и закупка строительных материалов - не менее 50 процентов, или 35 тысяч рублей
Стоимость земельного участка и доля города - около 30 процентов, или 21 тысяча рублей
Реклама и административные расходы (зарплата сотрудников, аренда офиса) - 5 процентов, или 3,5 тысячи рублей
Прочие финансовые расходы (проценты по кредитам и т.п.) - в среднем 5 процентов, или 3,5 тысячи рублей
В итоге себестоимость строительства одного квадратного метра достигает значения около 70 тысяч рублей.

Стартовая цена квадратного метра, установленная для торгов, составила 65 тысяч рублей для квартир в пределах МКАД, и 54 тысячи рублей для жилья в Московской области.


Кстати, недавно мэр утвердил план развития города до 2025 г. Там оч.много "сноса 5-этаже, 9-ти этажек и даже 12-этажек.", а также "реконструкция жилого фонда"

думаю, если город будет скупать по 65 тыщ за кв.м., то снос домов и переселение будут идти намеченными темпами.

По мне так евро - баксы в отношении 50 на 50% и в банк на депозит на полгода - год. Летом с депоза деньги сниму и готовлюсь покупать недвижку хотя за полгода может многое измениться.

Самое страшное если приостановят выдачу наличной валюты по валютным вкладам. Нет ничего надёжнее наличного евро

(SunLight757 @ 26.12.2008 - время: 14:57) По мне так евро - баксы в отношении 50 на 50% и в банк на депозит на полгода - год. Летом с депоза деньги сниму и готовлюсь покупать недвижку хотя за полгода может многое измениться.
я кстать закрыла ВСЕ депозиты.
на рублевые купила наличную валюту, валютные заныкала в банку! :)

дело в том, что система страхования вкладов не опробована в усвловиях кризиса .
у нас пока,ттт, не было банкротства ни одного мало-мальски крупного банка.
так что процедура выдачи застрахованных денег по большому счету, не отработана

во-вторых, по условиям, прописанным в АСВ, клиент получает не валютную наличку, а рубли по курсу на день банкротства банка.
В ситуации, когда рубль обесценивается с каждым днем по 50-60 копеек, и муссируются слухи о вводе ограничения на покупку нал.валюты населением, денежная рублевая масса в большом количестве не нужна! и все-таки рискованно делать валютные вклады.

все - только имхо!

(Slim_Joy @ 26.12.2008 - время: 15:19) во-вторых, по условиям, прописанным в АСВ, клиент получает не валютную наличку, а рубли по курсу на день банкротства банка.
В ситуации, когда рубль обесценивается с каждым днем по 50-60 копеек, и муссируются слухи о вводе ограничения на покупку нал.валюты населением, денежная рублевая масса в большом количестве не нужна! и все-таки рискованно делать валютные вклады.

К сожалению, все рискованно. А хранить дома наличку не рискованно? Обратите внимание на банки, которые "не собираются банкротиться." Например, дочки крупных европейских банков. Думается, что, если останутся на плаву их "мамы," то возможные проблемы дочек им будут "на один зуб." Ведь, если уже создана сеть филиалов, да еще под своим брендом, то банкротство поставит для этого банка крест на работе в России на о-очень долгий срок. Я имею в виду банки, которые пришли в Россию, чтобы стать одними из системообразующих банков, то есть Райффайзен и Сосьете женераль. У них есть один плюс по сравнению со Сбером, - им не прикажут отдавать деньги кому захочет власть, а потом обанкротиться. А Сбер может быть высосан для своих целей(так уже было в начале 90-х), а потом обанкрочен.

triplex44


пожалуй, соглашусь с вами по поводу БСЖВ и Райффа....

по поводу рискованности, риск есть всегда и везде.


часть моей налички хранится дома, часть - в банк.ячейке.

но в принципе, это не большие деньги.
поскольку я делаю ремонт, у меня все накопления вбуханы в новую кв-ру.

(шепотом: вы даже не представляете, как это дорого, долго, трудно и нудно)

triplex44 по-моему все верно сказал. От риска не уйти. Но если аккуратно рисковать, то можно надеятся на успех. Единственное что хотел уточнить в Сосьете очень низкие ставки по вкладам в евро. При таких ставках смысл рисковать деньгами вообще не вижу, 3-4% очень мало.
В Райфайзене 7,8%.
Хотя я доверяю своему Альфабанку 9%. Если что, будет инсайд хоть.