Ипотечное кредитование в России

Россияне обращаются за кредитами несмотря на то, что государственная программа субсидирования ставок завершилась. Но при этом все ведущие банки пошли на снижение ставок. Генеральный директор АИЖК Александр Плутник уверен в дальнейших перспективах отечественного рынка ипотеки. "В конце прошлой недели ЦБ в очередной раз снизил ставку на 0,25 процентных пункта до 9%, и есть все основания полагать, что это не последнее снижение в этом году,- отмечает Плутник.- Поэтому ставки по ипотеке уже к концу года упадут до уровня ниже 10%".

По оценкам АИЖК, средневзвешенные ставки на первичном и вторичном рынке недвижимости в мае составили 10,38 и 11,04% соответственно. А в конце прошлого года они были выше - 11,38 и 12,85%.

Помогли нарастить выдачу и программы рефинансирования - население активно обращается в банки для снижения ставок по ранее взятым кредитам.

Во вторник правительство опубликовало постановление от 26 июня № 746 за подписью премьер-министра Дмитрия Медведева, которым признало действующую в стране ипотечную стратегию утратившей силу. Вместо нее будет запущен новый приоритетный проект. За его реализацию ответственны Минстрой России и АИЖК.

Прежняя Стратегия ипотечного жилищного кредитования до 2020 года была принята в ноябре 2014 года. Ее основная цель — выдача 1,053 млн жилищных кредитов в 2020 году. Новый приоритетный проект ставит задачу по 1,2 млн ипотечных ссуд в 2020 году, а также связывает развитие рынка с общими темпами ввода жилья (100 млн кв. м при 85,3 млн кв. м в 2015-м).

Новый план предполагает выдачу 2,5 трлн рублей ипотечных кредитов в 2020 году по сравнению с планируемыми в этом году 1,7 трлн.

Он предусматривает вовлечение под жилищное строительство более 13,5 тыс. га федеральных земель в городах с населением более 250 тыс. человек, а также реализацию пилотных проектов арендного жилья и апартаментов. Стратегия ипотечного кредитования от 2014 года не затрагивала эти направления. Ипотечная стратегия от 2014 года неоднократно подвергалась критике Счетной палаты за отсутствие «взаимоувязанных целей».

— Если прежняя стратегия включала в себя отдельные меры по развитию рынка ипотечного кредитования, то приоритетный проект предусматривает комплексный подход, включающий в себя формирование цивилизованного рынка аренды, обеспечение застройщиков земельными участками, развитие рынка жилищного строительства и ипотечного кредитования, — рассказал представитель Минстроя о ключевом отличии новой программы от прежней.

Документ от 2014 года стал неактуален прежде всего потому, что существовал «в вакууме», полном отрыве от жилищного рынка, пояснил директор финансовой практики московского офиса BCG Сергей Ишков. Также в нем не было ни четких целей по вводу жилья, ни привязки промежуточных задач к основным, указал эксперт. Новый проект фактически объединяет три направления: ипотечное кредитование, ввод жилья и арендный рынок.

Поставленная прежней стратегией задача по выдаче 1 млн ипотечных кредитов к 2020 году достижима уже в 2017-м, пояснили в Агентстве ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), а «дальнейшее сокращение ставок обеспечит двузначные темпы роста выдачи ипотеки», уверены в агентстве.

За 4 месяца 2017 года, по данным ЦБ, уже выдано 260 тыс. кредитов на 470,8 млрд рублей.

Примечательно, что новая стратегия закладывает некоторое улучшение коэффициента доступности жилья (отношение стоимости жилья к размеру дохода домохозяйства за год). По планам правительства, если для покупки жилья в 2015 году требовалось в среднем 2,7 годовых зарплаты, то к 2025 году нужно будет 2,3 дохода семьи за год.

По оценкам Бинбанка, объем выданных ипотечных кредитов в 2018 году может составить около 2 трлн рублей, в 2019-м — около 2,3 трлн. При этом такие темпы не несут рисков надувания «пузырей» на ипотечному рынке (такой «пузырь» в США в 2007 году привел к глобальному финансовому кризису), поскольку Центробанк бдительно контролирует эти риски, указала главный аналитик банка Наталья Ващелюк.

Такие риски могут реализоваться, если банки начнут массово выдавать высокорисковую ипотеку, указала начальник управления развития залоговых продуктов банка «Открытие» Анна Юдина.

Старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Андрей Осипов тоже верит в выдачу ипотеки на уровне 2 трлн рублей в этом году «при условии отсутствия внешних рисков».

Заложенные правительством параметры по выдаче ипотеки «однозначно выполнимы», согласен руководитель группы аналитики рынка ипотечного банка «ДельтаКредит» Назар Аржанников. Согласно его прогнозу, уже в этом году ипотечный кредитов будет выдано более 1 млн.

Доступность ипотеки будет расти благодаря снижению ставок; главный аналитик Промсвязьбанка Дмитрий Монастыршин считает, что уже в этом году ставки могут снизиться на 0,5 процентного пункта и еще на 1 п.п. в 2018 году.

Москва. 4 июля. INTERFAX.RU - На поддержку ипотечных заемщиков планируется дополнительно выделить из резервного фонда правительства 2 млрд рублей, сообщил замминистра финансов Алексей Моисеев на заседании комитета Госдумы по финансовому рынку.

"По поручению президента РФ сейчас правительство разрабатывает мероприятия по дополнительной поддержке валютных заемщиков. Определена правительством сумма - это 2 млрд рублей", - сказал он, отметив, что эти средства будут выделены из резервного фонда правительства.

Моисеев добавил, что сейчас есть два предложения - Минстроя и Минфина, которые находятся в стадии согласования между собой. "Я думаю, что в течение нескольких дней мы между собой их согласуем", - сказал замминистра.

Поддержку планируется оказать всем ипотечным заемщикам, попавшим в сложную жизненную ситуацию, в том числе валютным. "Это программа, которая должна быть рассчитана на всех ипотечников, которые попали в тяжелое жизненное положение. Как будут определять тяжелое жизненное положение? Там будут критерии, плюс будет комиссия, которую будут приглашать. Наше предложение - создать комиссию, в которой должны будут участвовать представители АИЖК, Минстроя, Минфина, ЦБ и Государственной Думы, даже в первую очередь Государственной Думы", - добавил А.Моисеев.

По его словам, правительство определило объем дополнительной поддержи в 2 млрд рублей, исходя из необходимости решения вопроса по наиболее "горячим" случаям. "Может быть, мы еще добавим средства АИЖК", - отметил замминистра.

Программа помощи ипотечным заемщикам в трудном положении, запущенная в апреле 2015 года, была сначала продлена до 1 марта 2017 года, а затем до 31 мая 2017 года. В рамках программы банки реструктурировали проблемную ипотеку по ставке для клиента не выше 12% годовых. Часть ежемесячного платежа заемщика (либо основного долга в случае валютной ипотеки) компенсируется банкам государством. Выплачивает возмещение АИЖК, для этих целей оно было докапитализировано из бюджета на 4,5 млрд рублей. Один заемщик в рамках программы может получить от государства помощь в размере не более 600 тыс. рублей. Для участия в программе граждане и их недвижимость должны соответствовать ряду требований, определенных в соответствующем постановлении правительства.

Некоторые банки заявляют суммы кредитования по потребительским кредитам до 20 миллионов рублей и срок кредитования до 25 лет. Ряд некрупных банков предлагает по таким займам ставки в районе 8-10 процентов, что даже ниже, чем по ряду ипотечных предложений. Главное отличие в том, что при ипотечном кредите банк аккредитует объект недвижимости, тем самым проверяя, стоит ли давать деньги на его покупку. И вердикт банка не всегда положительный. Если, к примеру, объект первичной недвижимости банком не аккредитован, а покупателю ой как хочется его приобрести, он может взять потребительский кредит. В этом случае заемщик не обязан согласовывать сделку с банком. Правда, проверка ее юридической чистоты становится заботой самого покупателя.

"Преимуществами такого кредита по сравнению с ипотекой является отсутствие первоначального взноса и необходимости подтверждать цель", - сообщили "РГ" в пресс-службе Сбербанка. Можно сказать, что это кредит для тех, кто берет недвижимость, не имея денег.

Несколько миллионов по потребительскому кредиту можно получить без залога, что невозможно сделать при ипотечном кредите. По крупным кредитам залог обязателен. Но по ипотечному - это всегда приобретаемый объект. А по потребительскому нет.

В потребительском кредите залогом может выступать также имеющееся жилье, другое дорогостоящее имущество: дача, коттедж, земля, автомобиль или яхта. Лишь бы стоимость залога устраивала банк. Отсутствие обременения на приобретаемый объект дает большую свободу обращения с ним.

Потребительский кредит удобен для собственников инвестиционных квартир, если они намерены реализовать их в какой-то определенный, наиболее выгодный для продажи момент. Или если собственник не собирается жить в квартире весь срок кредитования. Отсутствие обременения упрощает улучшение жилищных условий без согласования своих планов с банком. Кроме того этот вариант подходит тем, у кого уже есть существенная сумма на покупку квартиры. Тогда остаток легче взять как потребительский кредит, минуя многие бюрократические процедуры.

Однако не каждая недвижимость может стать предметом залога, ее стоимость имеет огромное значение. Размер кредита ограничен стоимостью закладываемой квартиры. Чаще всего банки готовы дать от 90 до 70 процентов от стоимости закладываемой недвижимости. При этом сумма займа зависит от приобретаемого объекта (банк все равно хочет иметь свое веское слово при одобрении объекта покупки). Как правило, кредит больше на первичные объекты жилой недвижимости - до 90 процентов от стоимости залога. И меньше на загородный дом или коммерческую недвижимость - около 50 процентов цены залога.

Востребованность потребительских кредитов объясняется и спросом на рефинансирование, отмечает Сергей Гордейко, руководитель аналитического центра "РУСИПОТЕКА". В новое кредитное предложение можно собрать несколько займов клиента: ипотечных и потребительских. "Очень большие кредиты без залога не являются распространенной практикой", - отмечает эксперт.

В Сбербанке, к примеру, потребительские кредиты без залога можно получить до 5 миллионов рублей. Суммы до 10 миллионов рублей предоставляются уже под залог недвижимости. Те же правила и в Россельхозбанке, только без залога можно получить сумму до 2 миллионов рублей. Не ипотека и не классический беззалоговый кредит есть и в линейке предложений банка "ДельтаКредит". Средняя сумма займа по такому кредиту с начала года составила 2,25 миллиона рублей. "Чаще всего его берут клиенты, которые хотят сделать ремонт или докупить долю, комнату в квартире, в которой они уже проживают", - отметили в пресс-службе банка.

Процентные ставки по потребительскому кредиту выше, нежели у ипотеки. В среднем разрыв составляет 2-4 процента. Вроде бы немного, но при долгосрочном кредите переплата получается существенная. "Классический ипотечный кредит для приобретения недвижимости гораздо выгоднее по ставке и предоставляется на более длительный срок", - прокомментировали в Россельхозбанке. Так в Сбербанке ставки по кредиту без залога начинаются от 12,9 процента, с залогом - от 12 процентов, а ипотечные предложения от 9,5 процента. Разница составляет более 3 процентов. Около трех процентов разницу между ипотекой и потребительским кредитом фиксируют в банке "ДельтаКредит".

В целом можно признать, что потребительские кредиты берут те, кто не вписывается в стандартные условия банков, предъявляемые к ипотечным заемщикам. Что невольно наталкивает на сравнение с валютными ипотечниками, которые также брали кредиты в иностранный валюте как альтернативу классической ипотеке, под условия которой не подходили.

Рынок предлагает все более сложные инструменты приобретения жилья для тех, кто не хочет или не может воспользоваться ипотекой. К примеру, можно купить квартиру в лизинг. В этом случае нужный объект недвижимости приобретает в собственность лизинговая компания, а затем сдает его в долгосрочную аренду клиенту. На протяжении всего срока действия договора клиент выплачивает фиксированные ежемесячные платежи, когда сумма выплачена, квартира передается лизингополучателю в собственность. Минусы у такого способа решить квартирный вопрос существенные: невозможность оформить постоянную регистрацию по месту жительства, а также то, что лизинг оказывается на треть дороже ипотеки. ...

"Текущее изменение – самое масштабное за все годы существования ипотеки в Сбербанке единовременное улучшение условий по продукту: диапазон изменения составит 0,6-2 п.п., первоначальный взнос снижен на 5 п.п.", — говорится в сообщении банка.

Новые ставки ипотеки при покупке жилья в новостройке составят 7,4-10%, на вторичном рынке — 8,9-10%. Первоначальный взнос по программе "Приобретение готового жилья" теперь равен 15%.

В последний раз банк снижал ставки в начале июня — на 0,2-0,75%. Тогда ставка на покупку квартиры в новостройке была установлена на уровне 10,7%.

Директор дивизиона "ДомКлик" Николай Васев отметил, что спрос на ипотеку превысил докризисный уровень. Так, в мае и июне Сбербанк предоставил россиянам почти 154 миллиарда рублей.

Всего с начала года Сбербанк выдал ипотечных кредитов на сумму почти 480 миллиарда рублей, что на 24% превышает показатель января-июля прошлого года.

Госпрограмму помощи ипотечным заемщикам запустили в апреле 2015 года: банки реструктурировали проблемную ипотеку по ставке не выше 12% годовых, при этом часть ежемесячного платежа клиенту компенсировало государство. Срок программы истек 31 мая нынешнего года, причем выделенные на нее 4,5 миллиарда рублей израсходовали уже к марту. В конце июля Медведев распорядился выделить на эту программу еще два миллиарда рублей из резервного фонда в качестве взноса в уставный капитал АИЖК.

"Помощь будет оказана в соответствии с определенными критериями, в особых случаях она будет рассматриваться на базе решений специальной межведомственной комиссии с участием и исполнительной власти, и депутатов Госдумы, и уполномоченного по правам человека. Такой документ есть, я его вчера подписал. Прошу всех, кто отвечает за эту работу, его начать исполнять", — сказал Медведев на совещании по развитию жилищного строительства.

Как отмечается на сайте правительства, специальная комиссия, которую создаст Минстрой, сможет принимать решения, в том числе об увеличении размера возмещения заемщикам.
Эти изменения позволят продолжить реализацию программы помощи ипотечникам и реструктуризировать не менее 1,3 тысячи ипотечных жилищных кредитов для отдельных категорий заемщиков.

Регулятор отслеживает изменение ставок по ипотеке в ежемесячном режиме с начала 2009 года, тогда они были на уровне 14,35%. Банковские ставки складываются из ключевой ставки Центробанка (сейчас она находится на уровне 9%), стоимости привлечения средств для самого банка и его риска. Чем ниже ставка ЦБ, тем дешевле ипотека. Ключевая ставка, в свою очередь, зависит от инфляции, которая замедлилась втрое — с 12,9% в 2015 году до 3,9% в нынешнем. Это тоже создает серьезные предпосылки для падения ипотечных ставок.

Их снижение с 12,94% на 1 июля прошлого года до 11,1% на начало того же месяца 2017-го произошло в отсутствие государственной программы субсидирования ипотеки и является исключительно отражением улучшения экономической ситуации в стране и конкуренции банков в борьбе за клиентов. В результате все участники рынка смогли существенно нарастить выдачу жилищных кредитов, которая, по данным ЦБ, выросла на 5,2% за семь месяцев и стала самым быстрорастущим видом кредитования в стране. Так, «ДельтаКредит» нарастил выдачу на 40%, Сбербанк — на 48%.

— Сейчас рынок недвижимости и ипотеки вернулся на докризисный уровень: восстанавливается спрос и доступность жилья, ипотечные ставки планомерно снижаются, улучшаются неценовые условия получения ипотечных кредитов, — рассказал о теперешней ситуации директор дивизиона «ДомКлик» Сбербанка Николай Васев.

Важным фактором снижения ставок и роста выдач является также и конкурентная ситуация, добавила начальник отдела разработки ипотечных продуктов Бинбанка Елена Микаилова.

— Основным драйвером является высокая межбанковская конкуренция на рынке. Уровень снижения ставок задается со стороны государственных банков, — рассказала она.

В начале августа Сбербанк снизил ставки по ипотеке на 0,6–2 процентных пункта до 7,4–10% годовых, ВТБ летом снизил ставки до 9,5–10%.

— ВТБ24 и розничный бизнес банка ВТБ уже трижды улучшали условия по своим ипотечным кредитам с начала этого года. Сейчас кредит на покупку готового жилья можно оформить по ставке от 9,5%, новостройки — от 9,7%. Ставки по ипотеке в нашей стране находятся на исторических минимумах. Ожидаем их дальнейшего снижения, но не такими быстрыми темпами, — прогнозирует старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Андрей Осипов.

Снижение ставок основными участниками рынка вынудило и остальные банки пересмотреть тарифную политику.

— После беспрецедентного снижения со стороны Сбербанка прочим кредитным организациям также пришлось пересмотреть свои ставки. Однако если у Сбербанка с его дешевой базой пассивов есть возможности для такого снижения, то коммерческим банкам в ближайшее время придется продавать ипотеку фактически себе в убыток, — пояснил банкир из топ-30 кредитных организаций, пожелавший сохранить анонимность.

По прогнозам финансистов, до конца года ставки могут еще снизиться. В том числе на них будет влиять и ценовая политика Сбербанка, который занимает половину рынка.

— Прогнозируем снижение уровня процентных ставок до конца года на 1–2%, — оценил директор по развитию программ кредитования Связь-банка Андрей Точеный.

В итоге средняя ставка может достичь однозначных размеров, не исключил руководитель управления маркетинга ипотечного банка «ДельтаКредит» Алексей Тартышев.

Заметное снижение ставок уже привело к тому, что значительная часть новых кредитов берется для рефинансирования старых. Объем таких сделок по итогам первого полугодия составил порядка 35 млрд рублей, или 4,5% от всего ипотечного рынка. Банкиры ожидают, что пик спроса на рефинансирование придется на осень. Процедура рефинансирования ипотечного кредита полностью бесплатна для клиентов и почти ничем не отличается от оформления обычной ипотеки.

Сообщается, что форма выдачи закладных будет определяться в договоре об ипотеке.

Согласно документу, для оформления электронных закладных необходимо будет заполнить форму на портале госуслуг или на сайте органа регистрации прав в интернете. Форма подписывается электронными подписями должника и залогодержателя и направляется в орган регистрации прав вместе с заявлением о выдаче электронной закладной. Закладная заверяется электронной подписью государственного регистратора и переходит на хранение в депозитарий.

Также и остальные документы, необходимые для регистрации, могут быть поданы в орган регистрации прав в форме нотариально заверенных электронных документов.

Данные об электронной закладной вносятся в регистрационную запись об ипотеке.

В середине ноября Госдума приняла закон, допускающий выпуск и обращение закладных в электронной форме в целях минимизации временных и материальных затрат участников рынка ипотечного кредитования.

По данным ЦБ России, за семь месяцев 2017 года российские банки выдали 507,9 тысячи ипотечных жилищных кредитов на сумму 927,7 миллиарда рублей, что на 20 процентов больше, чем годом ранее. В целом ипотечный портфель по состоянию на 1 августа 2017 года вырос с начала года на 5,3 процента (до 4,7 триллиона рублей).