Ипотечное кредитование в России

После мая началось снижение ипотечных ставок - как по собственным программам банков, так и по программе ипотеки с господдержкой. Сейчас средний уровень ставки - до 13%, до конца года участники рынка не ожидают снижения. "Если ключевая ставка останется на текущем уровне, мы не прогнозируем снижение ставки по ипотеке. Банки и так работают с минимальной маржой, поэтому падать ниже уже некуда. Если ключевая ставка будет снижена, очевидно, банки будут снижаться", - отметил вице-президент, начальник управления развития ипотечного бизнеса банка "Открытие" Дмитрий Вагабов.

Ипотечный бизнес становится все менее выгодным: затраты на выдачу фактически равны получаемой прибыли. По словам руководителя по развитию ипотечного кредитования банка "Союз" Елены Барминой, в среднем маржа по ипотеке с учетом всех операционных расходов и технологических сложностей выдачи - 3%. Но сейчас у некоторых банков нет и их, считает эксперт: "У многих банков маржа фактически на уровне 1,5%, а у тех, кто выдает по госпрограмме, по ставкам меньше 12%, можно предположить, что маржа фактически близка к нулю".

По словам заместителя директора департамента развития розничного бизнеса Связь-Банка Андрея Точеного, два года назад при ставке рефинансирования 8% банки могли выдавать ипотеку под 10-11%. Сейчас соблюдается та же разница в 2-3%, однако, как отметил банкир, корреляция ипотечных ставок и ключевой не прямая. Ключевая ставка показывает ситуацию на рынке - с секьюритизацией, ценными бумагами, насколько реально банку профондировать ипотечные сделки. Сегодня на межбанке получить такое фондирование невозможно, добавил он.

Качество портфеля остается удовлетворительным - аналитики отмечают небольшой рост просрочки, ее доля остается на уровне менее 1,5%. Это очень хороший результат, подчеркнул Михаил Доронкин, особенно по сравнению с необеспеченной розницей и кредитами малому и среднему бизнесу. Во втором полугодии ожидается увеличение ссуд, не погашенных в срок, в первую очередь по кредитам, выданным в конце 2014 года, когда был ажиотажный спрос и не все смогли оценить свои возможности.

Директор по ипотечному кредитованию дирекции розничного бизнеса банка "Санкт-Петербург" Дмитрий Алексеев рассказал, что качество портфеля зависит от его срока. Набранный до кризиса 2008 года портфель ведет себя плохо: у некоторых банков просрочка может доходить до 30%. В основном это связано с большой долей валютной ипотеки в таких портфелях. "В новом портфеле все довольно хорошо. Просрочка "старше" 90 дней составляет меньше 1%", - добавил он.

Аналитики отмечают смещение спроса ипотечных заемщиков в сегмент новостроек экономкласса из-за падения доходов населения. На первое место по объемам выдачи впервые вышла Московская область, что неудивительно - она лидировала по динамике и объемам ввода нового жилья последние 2-3 года. В RAEX также отметили, что программа господдержки первичного рынка существенно снизила риск недостроя. В то же время большинство участников во время интерактивного опроса главным риском для себя назвали возможное банкротство застройщиков. Самих застройщиков это не удивляет: они отмечают, что бизнес становится все менее маржинальным, т.к. затраты на строительство растут, а цены на жилье падают. Поэтому отдельные застройщики действительно могут покинуть рынок.

Вице-президент ГК "КОРТРОС" Михаил Семенов отметил, что господдержка - очень значимое и своевременное действие правительства, без которого рынок не увидел бы "желания людей возвращаться на рынок жилья". По его мнению, дело даже не в уменьшении ставки, хотя это факт немаловажный, а в том, что люди увидели, что государство готово поддерживать этот рынок. На прошлой неделе замминистра финансов Алексей Моисеев рассказал, что в 2016 году программа поддержки льготной ипотеки может быть продлена за счет средств антикризисного фонда - если решение о его создании будет принято. При этом расширение программы (т.е. ее распространение и на вторичный рынок) не обсуждается.

Сокращение рынка ипотечного кредитования в 2015 году не превысит 40%, а портфель вырастет на 5%
Впрочем, отдельные участники рынка считают, что расширение и не нужно - ставки на вторичке составляют около 13,5%, что вписывается в психологически комфортные для заемщика 14%. Гораздо больший стоп-фактор для заемщиков - ухудшение их собственного финансового положения. По базовому прогнозу RAEX, сокращение рынка ипотечного кредитования в 2015 году не превысит 40%, а ипотечный портфель вырастет на 5%. Аналитики не ожидают заметного снижения ставок по собственным ипотечным программам банков до конца года, а средняя ставка по рынку будет снижаться вследствие роста доли кредитов, выданных по программе господдержки. По итогам года объем выданных ипотечных кредитов составит 950-1000 млрд руб., совокупный портфель достигнет 3,7 трлн руб. (с)

Информация о снижении темпов роста портфелей ипотеки в банках содержится в последнем исследовании Frank Research Group (есть в распоряжении "Ъ") по итогам сентября. Согласно статистике, темпы роста ипотеки в сентябре (к августу) составили 0,7% (рост до 4,3 трлн руб.). Замедление наблюдается уже второй месяц подряд: в августе портфель ипотечных ссуд банков вырос на 1%, в то время как в июле рост составлял 1,1%. При этом в предыдущие пару месяцев ипотека, напротив, демонстрировала рост: в июне на 0,8% к маю, в июле — на 1,1% к июню, что участники рынка расценивали как следствие запуска госпрограммы субсидирования ставок по ипотеке. Теперь вес этого фактора, очевидно, снизился.

Программа субсидирования ставок по ипотеке была запущена правительством весной этого года, срок ее действия — с 1 марта 2015 до 1 марта 2016 года. Согласно условиям программы, банки должны выдавать ипотеку в новостройках по ставкам не выше 12% годовых, при этом недополученный доход (разница между максимально возможной ставкой по ипотеке в 12% и ключевой ставкой ЦБ, увеличенной на 3,5 п. п.) банкам возмещают из госсредств.

Причина торможения едва начавшего расти рынка ипотеки — снижение спроса. По словам директора дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадима Пахаленко, "наиболее активно банки выдавали ипотеку по госпрограмме в первые четыре-пять месяцев ее действия". В это время ряд потребителей фактически реализовали отложенный спрос на ипотеку, так как в начале года из-за высоких ставок и ужесточения кредитной политики большинства банков ипотека для граждан была недоступна, уточняет он. "Сейчас первичный спрос потребителей на ипотеку по госпрограмме удовлетворен, поэтому и объем выдаваемых кредитов выравнивается",— поясняет господин Пахаленко. "В начале запуска госпрограммы многие потребители приобретали квартиры в ипотеку, так как считали ставки на уровне 12% годовых очень привлекательными, однако уже к концу июля поток таких клиентов значительно снизился",— указывает руководитель блока розничного бизнеса Промсвязьбанка Леонид Качалов. Менее выгодной стала ипотека по госпрограмме и для банков — из-за снижения ЦБ ключевой ставки для них падает маржинальность этого продукта.

Кредитование на покупку жилья на вторичном рынке, за счет которого банки могли бы нарастить объемы кредитования, сейчас находится фактически в "замороженном" состоянии. "Кредитование "вторички" государством не субсидируется, и ставки по ипотеке в этом сегменте значительно (на 2-3 процентных пункта) выше, чем ставки по субсидируемой "первичке"",— указывает руководитель ипотечного центра компании RDI Рустам Азизов. Кроме того, средняя стоимость квартир на вторичном рынке также выше. "Так, средний размер ипотеки на квартиру экономкласса составляет 3 млн руб., тогда как на квартиру аналогичного сегмента на вторичном рынке — уже 5-7 млн руб.",— уточняет господин Азизов. Отдельным фактором, определяющим консерватизм покупателей, являются и риски дальнейшего снижения цен на недвижимость.

В таких условиях возможность того, что банкирам удастся выполнить обозначенные ранее позитивные прогнозы Минстроя и Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (прогнозировали рост рынка в 2015 году на уровне 1 трлн руб. и 1,2-1,3 трлн руб. соответственно), становится все менее вероятной, указывают эксперты.

В список ЦБ в октябре вошло 19 компаний и Общество взаимного страхования застройщиков (ОВСЗ), но большинство из страховщиков не готовы брать на себя риски застройщиков.

«Ситуация по страхованию ответственности оказалась намного серьезнее и сложнее, чем предполагали застройщики и банки», – заявила зампред правления «Абсолют банка» Татьяна Ушкова. Из-за новых правил приостановилась часть ипотечных сделок на жилье, строительство которого началось с января 2014 г., говорит она. В Москве ситуацию пока спасает ОВСЗ, указывает Ушкова.

В некоторых регионах нет компаний, готовых страховать такие риски. Возникают ситуации, когда клиенты, покупающие в ипотеку жилье на стадии строительства, не могут зарегистрировать сделку: после вступления в силу требования ЦБ регистрационные палаты отказываются оформлять договор долевого участия, если застройщик не застрахован по новым правилам, рассказывает Ушкова.

«Проблема действительно есть – застройщики и страховщики недооценили серьезность намерений ЦБ», – говорит руководитель одного из госбанков. Проблемы застройщиков уже отражаются на ипотечном кредитовании, отмечает он: «В последнем квартале традиционно увеличивается выдача кредитов на жилье, в этом году мы этого не видим – и дело не только в кризисном спаде, у многих клиентов-дольщиков сделки подвисли, особенно в регионах».

Ушкова уверена, что это, «безусловно, приведет к снижению ипотечного кредитования и, соответственно, продаж жилья на первичном рынке». По ее словам, эффект проявился в октябре – из-за проблемы со страхованием выдача ипотечных кредитов на строящееся жилье упала «процентов на 20», но, добавляет Ушкова, «в ноябре мы видим, что около 60% региональных застройщиков на первичке договорились со страховыми компаниями, которые могут и готовы брать на себя такие риски».

Такая проблема есть, признает и директор департамента розничных продуктов «СМП банка» Наталья Коняхина, но пока она касается строительных компаний, которые только начали возводить объект. В «СМП банке» обязательным требованием в рамках аккредитации объекта является его готовность на уровне не менее 30% и пока новые требования не затронули объекты, с которыми работает банк, говорит она: «Но в будущем мы не сможем работать с теми объектами, которые не будут оформлены в соответствии с требованиями».

Директор департамента по работе с застройщиками банка «Дельтакредит» Олег Комлик полагает, что для банка может стать некоторым неудобством, когда застройщик находится в процессе смены страховой компании или вступления в ОВСЗ, «что ведет к увеличению полного срока сделки», признает он. В Сбербанке (выдает около половины всех кредитов на жилье) в настоящее время не видят «явной связи новых требований страхования риска недостроя и объемов выдачи».

ЦБ полагает, что одной из причин сложившейся ситуации является непрозрачность самих застройщиков. Сейчас готовится законопроект, которым к застройщикам будут введены требования, в том числе и по капиталу, также планируется создать специальный реестр застройщиков. «У страховщиков будет больше информации о застройщике, они смогут адекватно оценивать риски. Все это в итоге приведет к расширению числа страховых компаний, предоставляющих такую услугу», – успокаивает представитель ЦБ.

Изменения дают возможность кредитным организациям и Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) дополнительно подавать заявки на предоставление субсидий. При этом участникам ипотечного рынка, которые планируют рефинансировать кредиты через АИЖК, предоставлена возможность участия в программе субсидирования.

Кроме того, из прежних правил предоставления субсидий российским кредитным организациям и АИЖК на возмещение недополученных доходов по выданным жилищным кредитам, которые были установлены постановлением правительства от 13 марта 2015 года, исключено требование о необходимости погашения кредита равными платежами при сохранении аннуитетной системы погашения кредита. Также предусмотрено использование в качестве первоначального взноса (или его части) средств, полученных пользователями ипотечных кредитов из бюджетов РФ.

Изменения правил позволят поддержать реализацию программы субсидирования российских кредитных организаций и АИЖК, будет стимулировать кредитование строительства жилья экономического класса, говорится в справке к постановлению.

Об этом говорится в постановлении правительства, которое изменяет правила предоставления субсидий банкам и АИЖК на возмещение недополученных доходов по выданным жилищным кредитам.

Госпрограмма льготной ипотеки была запущена 1 марта 2015 года, она рассчитана на год. Банки-участники выдают кредиты до 12 процентов годовых. Выпадающие доходы банкам и АИЖК компенсируют из бюджета. На деле субсидии АИЖК получало только после того, как закладная была рефинансирована у банка. Это уменьшало интерес кредитных организаций к программе. Теперь ситуация изменилась, так как продлен срок выкупа агентством закладных у партнеров до 1 мая 2016 года по кредитам, выданным до 1 марта.

"Благодаря ранее принятым решениям правительства программа субсидирования ипотечных ставок на первичном рынке оказала поддержку гражданам, желающим приобрести жилье. Принятые изменения открывают новые возможности для населения и позволяют еще большему числу граждан во всех регионах России улучшить жилищные условия, делая приобретение жилья более доступным", - отметил генеральный директор АИЖК Александр Плутник.
Возможность банков получить дополнительные субсидии приведет к снижению стоимости ипотеки

"Это очень позитивная новость для сектора жилищного строительства и рынка кредитования новостроек, - заявила "РГ" Нина Крючкова, вице-президент ВТБ24. - Продление программы позволяет с большей уверенностью смотреть на перспективы сектора жилищного строительства и ипотеки. Это позволит рассчитывать на рост объемов выдачи ипотеки в 2016 году на 20-25 процентов".

Для конечного потребителя это означает сохранение привлекательных ставок по кредитам на покупку новостройки и хорошие шансы улучшить жилищные условия. "Возможность получения дополнительных субсидий участниками ипотечного рынка приведет к снижению реальной стоимости ипотечных кредитов для населения. Выиграет от нововведений и банковский сектор, поскольку ипотечные кредитные портфели традиционно характеризуются очень низким уровнем просрочки", - полагает Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик "ФИНАМ".

За 9 месяцев 2015 года объем выдачи ипотечных кредитов в РФ сократился лишь на 38 процентов, хотя в начале 2015 года большинство экспертов прогнозировали не менее чем четырехкратное снижение. Доля кредитов, выданных в рамках программы, достигла 40 процентов от общего объема ипотеки.

По данным минфина, за март-октябрь в рамках программы было выдано 148,7 тысячи ипотечных кредитов на сумму 264,5 миллиарда рублей, приобретено 7,4 миллиона "квадратов" жилья. Сейчас между участниками программы распределено 550 миллиардов рублей, а изменения правил дают возможность увеличить лимиты участникам программы или включить в их число новые банки.

Добавим к списку новоселов их домочадцев, и количество обустроенных семей из силовых министерств и ведомств увеличится вдвое, а то и втрое. Если говорить в целом, то за одиннадцать лет, в течение которых в нашей стране действует армейская жилищная программа, число владельцев военно-ипотечных квартир перевалило за 137 тысяч. На их расселение государство потратило более 431 млрд рублей.

Такие данные в четверг на пресс-конференции озвучил руководитель "Росвоенипотеки" Владимир Шумилин. По его словам, объем средств, находящихся в доверительном управлении, составляет более 202 миллиардов. Чтобы эти сбережения не съедала инфляция, денежные транши периодически индексируют.

Кроме того, офицерские деньги не лежат на именных счетах участников военной ипотеки мертвым грузом. Их пускают в оборот выбранные по конкурсу управляющие компании. С помощью уполномоченных финансовых структур обеспечивается хорошая рентабельность военно-ипотечных накоплений - 13 процентов годовых.

"Это один из самых высоких показателей инвестирования средств, - сообщил руководитель "Росвоенипотеки". Он добавил, что доход от таких вложений составил более 22 миллиардов рублей.

На первом месте по востребованности у кадровых военных по-прежнему остается ипотечное жилье в двух столицах, Московской и Ленинградской областях. При всей дороговизне квартир в этих регионах участникам армейской программы они обходится дешевле, чем другим покупателям.

- Средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве составляет в рамках программы "Военная ипотека" 113,4 тысяч рублей. В Санкт-Петербурге - 88,1 тысяч. В Московской области - 75 тысяч. В Ленинградской - 69,4 тысячи, - сообщил Шумилин.

По его словам, в остальных субъектах РФ цена военно-ипотечных квартир и того меньше - в среднем около 49 тысяч рублей за квадратный метр жилплощади.

Напомним, что после трех лет службы закон разрешает профессиональным военным использовать на покупку жилья накопленные в банке средства. Правда, молодым офицерам, как правило, приходится добавлять к ипотечным вкладам собственные сбережения.

Нет у человека необходимой суммы, значит, нужно копить дальше или обратиться в банк за ипотечным кредитом. Обязательства по нему обеспечиваются государством все время службы военного, то есть сам за себя он не платит. Поэтому финансовые организации очень охотно идут на субсидирование служивых - в накладе коммерсанты в любом случае не останутся.

По словам гендиректора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александра Плутника, агентство совместно с Минстроем России обсуждало изменения с ведущими российскими банками, учитывая ситуацию в экономике и на рынке жилья во всех регионах страны. "Изменения упрощают условия программы, делая ее более доступной для граждан и привлекательной для банков. Кредитные организации подтверждают готовность оказывать поддержку своим заемщикам на новых условиях", - сказал он.

Какие именно правила меняются? Как пояснили "РГ" в АИЖК, их много. Начнем с того, что конкретизирован перечень категорий граждан, которые могут рассчитывать на помощь. Ранее на реструктуризацию кредита могли рассчитывать заемщики, перечень которых прописан в постановлении правительства 404 от 05.05.2014, это был длинный список, и процедура подтверждения социального статуса была сложной. Теперь на помощь могут рассчитывать люди, имеющие хотя бы одного несовершеннолетнего ребенка, инвалиды, родители, воспитывающие ребенка с ограниченными возможностями.

Следующее новшество - заемщики смогут обращаться в банк с заявлениями о реструктуризации, не имея просроченной задолженности по кредиту, что особенно важно для добросовестных заемщиков, которые переживают за свою кредитную историю и хотят сохранить жилье, отмечают в АИЖК.

Кроме того, изменились требования к доходу заемщика. Ранее для того, чтобы человек имел право подать заявку на реструктуризацию займа, среднемесячный совокупный доход его и членов его семьи (мужа, жены и проживающих с ними несовершеннолетних детей) должен был за три месяца снизиться на 30 процентов по сравнению со среднемесячным доходом за последние 12 месяцев. По кредитам в иностранной валюте ежемесячный платеж должен был вырасти на 30 процентов по сравнению с платежом в сентябре 2014 года.

Совокупный доход после вычета ежемесячного платежа на каждого члена семьи должен был быть не ниже 1,5 величины прожиточного минимума в регионе.

В новой редакции программы среднемесячный доход заемщика за три месяца до подачи заявления на реструктуризацию должен снизиться минимум на 30 процентов по сравнению со среднемесячным доходом за три месяца до даты заключения кредитного договора.

По кредитам в иностранной валюте ежемесячный платеж за последние три месяца на дату подачи заявления на реструктуризацию должен увеличиться не менее чем на 30 процентов по сравнению с платежом на дату заключения кредитного договора. После внесения ежемесячного платежа совокупный доход заемщика и членов его семьи теперь не должен превышать двух прожиточных минимумов в регионе.Однако теперь в расчет совокупного дохода включаются созаемщики, что справедливо - они, подписав договор, обязаны нести ответственность за обслуживание этого ипотечного кредита.

В предыдущей редакции, если ипотека оформлена на строящееся жилье (долевое строительство), то на залогодателя и членов его семьи должно было приходиться не более 18 квадратных метров в помещении, где они проживают сейчас. В новой редакции программы это требование убрали. Сохранилось требование, что заложенное по договору ипотеки жилье по-прежнему должно быть единственным, однако учтена реальность, допустив наличие совокупной доли залогодателя и членов его семьи в праве собственности на иные жилые помещения не более 50 процентов в каждом из них. "Это изменение учитывает текущее состояние рынка, когда у граждан зачастую имеются небольшие доли в других жилых помещениях (например, семейная приватизация), которые невозможно использовать для улучшения финансового состояния заемщика", - пояснили в АИЖК.

Упростились требования к жилому помещению, которое находится в залоге по кредиту - оно по-прежнему не должно относиться к элитному жилью. Ранее требования к площади жилья были привязаны к числу проживающих, теперь к количеству комнат. Площадь приведена к стандартам жилья экономкласса и не должна превышать: 45 квадратных метров - однокомнатная, 65 - двухкомнатная, 85 - трехкомнатная и больше. Требования по площади и стоимости жилья не распространяются на людей с тремя и более несовершеннолетними детьми.

Если раньше было требование к сроку выдачи кредита - не позднее 1 января 2015 года, то его заменили на следующее: период между датой выдачи и реструктуризации должен быть более 12 месяцев. И теперь на помощь могут рассчитывать и те, кто взял ипотеку уже в 2015 году.

Ранее заемщику давался неопределенный период помощи длинной от 6 до 12 месяцев , в течение которого ему списывались платежи на 200 тысяч рублей (или прощалась часть долга по валютному кредиту). Если для небольших городов 200 тысяч рублей - достаточная сумма для смягчения платежной нагрузки в течение года, то для крупных городов этого было недостаточно.

В новых правилах предусмотрен единый механизм реструктуризации рублевых и валютных ипотечных кредитов и переход к плавающей формуле определения объема компенсации - строго 10 процентов от остатка основного долга, но не более 600 тысяч рублей. Кредиты в иностранной валюте конвертируются в рубли по курсу не выше официального курса Центробанка на дату реструктуризации, процентная ставка по реструктурированному кредиту - не более 12 процентов годовых. По ипотеке в рублях процентная ставка не меняется. Плановый срок возврата кредита не должен сокращаться, комиссия за реструктуризацию кредита не взимается.

Дополнительно АИЖК организована работа горячей линии для оказания консультаций ипотечным заемщикам, независимо от того, в каком банке они оформляли кредит, по программе помощи отдельным категориям ипотечных заемщиков, оказавшихся в сложной финансовой ситуации: 8-800-755-55-00 (понедельник - пятница с 8.00 до 19.00 по московскому времени. Звонок по России бесплатный).

МОСКВА, 16 дек — РИА Новости. Доля семей, для которых доступна покупка квартиры в ипотеку, в среднем в России составила 13,9%, говорится в материалах "Рейтинга регионов по доступности покупки семьями жилья по ипотеке", составленного РИА "Рейтинг".

"Это в целом немного, хотя и не обозначает тотальную недоступность жилья в стране. Неплохим уровнем для страны в целом можно было бы считать доступность в 20-25%", — отмечают авторы исследования.

Такого результата можно достичь при снижении цен на недвижимость примерно в 1,5 раза или при условии массовой выдачи ипотечных кредитов под 6% на 20 лет.

"Впрочем, как первое, так и второе условия пока слабо реализуемы и носят исключительно умозрительный характер", — признают авторы рейтинга.
https://ria.ru/economy/20151216/1342908471.html

МОСКВА, 16 дек — РИА Новости. Жилье в ипотеку в России легче всего купить жителям Ямало-Ненецкого автономного округа, Ханты-Мансийского автономного округа-Югра, Камчатки, Магаданской и Мурманской областей, говорится в материалах "Рейтинга регионов по доступности покупки семьями жилья по ипотеке", составленного РИА "Рейтинг".

Наибольшие возможности по покупке квартиры в ипотеку открыты либо для жителей регионов со значительной долей семей с высокими зарплатами, как в ХМАО и ЯНАО, либо для субъектов Федерации с невысокими ценами на жилье, как на Камчатке, в Магаданской и Мурманской областях, отмечается в сообщении.

"В пяти перечисленных регионах доля семей, для которых доступна покупка квартиры в ипотеку, составляет 28,6% — 49,3%", — добавляется в материалах.

Типовую "двушку" в ипотеку могут приобрести менее 10% семей в 14 регионах России, говорится в них. "Как показали результаты рейтинга, для большого количества семей в значительной части регионов России приобретение двухкомнатной квартиры без значительного первоначально взноса является задачей если не неразрешимой, то трудно реализуемой", — сообщается в исследовании.

Положение регионов-аутсайдеров, которые главным образом представлены в рейтинге национальными республиками, объясняется, с одной стороны, традиционно большим средним составом семей в этих регионах, что определяет низкий скорректированный семейный доход после вычета прожиточного минимума на каждого члена семьи. С другой стороны, в национальных республиках традиционно высокая безработица, поэтому среднесемейные доходы от трудовой деятельности здесь, как правило, не высоки, отмечается в материалах.

При этом, если сравнивать доступность покупки жилья для одинакового состава семей, то эти республики выглядят вполне неплохо, занимая относительно высокие места. Например, Ингушетия, занимающая в общем рейтинге предпоследнее место, среди семей с двумя работающими родителями и ребенком располагается на 39 месте.

Из числа аутсайдеров можно выделить экономически развитые Ростовскую и Нижегородскую области. Уровень зарплат в этих регионах сравнительно высокий, однако доступность жилья здесь находится на очень низком уровне — ниже 10%. Основная причина заключается в том, что цены на недвижимость в этих регионах несколько завышены относительно потенциального спроса, говорится в исследовании.
https://ria.ru/economy/20151216/1342914567.html

МОСКВА, 16 дек — РИА Новости. Рост ставок по ипотеке на 2 процентных пункта снизил ее доступность на 20%, говорится в материалах "Рейтинга регионов по доступности покупки семьями жилья по ипотеке", составленного РИА "Рейтинг".

"Если в третьем квартале 2013 года процентные ставки были на уровне 12% годовых, то в третьем квартале 2015 года – 14%. Такой рост процентных ставок снизил доступность примерно на 20%. В ряде регионов за этот период рублевые цены на квартиры выросли почти в 1,5 раза, что намного опередило рост доходов населения", — говорится в исследовании. Для расчета рейтинга использованы данные за третий квартал 2015 года, для сравнения — за аналогичный период 2013 года.

Однако наибольшее влияние, по оценкам РИА "Рейтинг", оказал рост потребительских цен, что сократило свободный денежный остаток семей, который мог бы быть направлен на выплаты по ипотечному кредиту. Так, за два года прожиточный минимум в Тамбовской области вырос в 1,7 раза, а в Ингушетии – в 1,6 раза. В среднем по России минимальные расходы семей выросли за два года на 36%, что сильно снизило возможности многих семей по покупке жилья, добавляется в нем.

Среди регионов, в которых наблюдается рост доступности по сравнению с докризисным периодом, присутствуют два российских города федерального значения – Санкт-Петербург (+1,8 процентного пункта) и Москва (+0,8 процентного пункта). Рост возможностей приобрести жилье здесь можно связать с ростом зарплат при одновременной стагнации цен из-за строительного бума последних лет, приведшего к относительному насыщению рынка, говорится в сообщении.

При этом лучший результат по динамике доступности наблюдался в Ленинградской области (+4,7 процентного пункта) и в Пермском крае (+3,5 процентного пункта). Это позволило Ленинградской области переместиться за 2 года с 17 на 8 место по данному показателю, а Пермскому краю – на 7 позиций в рейтинге по сравнению с третьим кварталом 2013 года, отмечается в материалах.

"У ряда регионов за два года доступность покупки жилья снизилась довольно существенно. Например, в Мурманской области доля семей, для которых доступна покупка квартиры, снизилась с 44% до 29%, в Ямало-Ненецком автономном округе – с 61% до 49%, а в Ненецком автономном округе – с 34% до 24%. Еще у 12 регионов доступность снизилась более чем на 3 процентных пункта", — добавляется в материалах исследования.
https://ria.ru/economy/20151216/1342907127.html

Еще в сентябре этого года, как сообщил тогда замминистра финансов Алексей Моисеев, продление госпрограммы не входило в планы министерства.

— Наша позиция однозначная, — подчеркивал он.

Но на международном инвестфоруме «Сочи-2015», который прошел в начале октября, премьер-министр Дмитрий Медведев заявил, что госпрограмма хорошо зарекомендовала себя и может быть продлена. При этом премьер-министр отметил, что подобный вариант развития событий еще будет обсуждаться с уполномоченными ведомствами и правительством.

В начале ноября Алексей Моисеев также сообщил, что продление программы льготного ипотечного кредитования будет зависеть от решения правительства. В то же время он уточнил, что программа по-прежнему будет рассчитана на стимулирование нового строительства, а вторичное жилье будет оставаться за ее рамками, хотя на его включении настаивали многие участники рынка.

Предложение распространить программу субсидирования процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам на вторичный рынок также поступило от региональных властей. Данный вопрос обсуждался на совещании под председательством первого вице-премьера Игоря Шувалова в августе этого года. По итогам совещания Минстрою было поручено рассмотреть возможность введения льготной ставки для покупателей той «вторички», средства от продажи которой прежний владелец планирует потратить на покупку «первички». Дело в том, что сейчас многие граждане не могут приобрести жилье в новостройках, так как для этого им необходимо продать имеющееся жилье, но с этим возникают проблемы: покупателям недоступна субсидированная ипотека.

Госпрограмма поддержки рынка ипотечного кредитования запущена в марте 2015 года сроком на 1 год, предусмотрено выделение 20 млрд рублей на субсидирование процентных ставок. В рамках программы они не могут для клиентов быть выше 12% годовых. Накануне старта программы (по состоянию на 1 марта 2015 года), по данным Центробанка, средневзвешенная ставка по ипотеке составляла 14,45% годовых, а в небольших банках, например входящих в третью и четвертую сотню по активам, ставка доходила до 17,7%. Для сравнения: на 1 марта 2014 года средневзвешенная ставка была равна 12,29%. Рост ставок по кредитам в начале 2015 года произошел вслед за резким повышением ЦБ ключевой ставки в декабре 2014 года (с 10,5 до 17% годовых). По последним данным ЦБ, в ноябре 2015 года средневзвешенная ставка по ипотеке составила 12,89% годовых.

Согласно постановлению правительства, «субсидии предоставляются на возмещение недополученных доходов... до уровня ключевой ставки ЦБ РФ (сейчас 11%), увеличенной на 3,5 процентного пункта, вследствие предоставления ими скидок при выдаче физическим лицам (приобретении) кредитов (займов) по ставке 12% годовых». Ставки субсидируются до окончания срока действия договоров ипотеки или «до переуступки прав требования третьим лицам».

Программа рассчитана на выдачу ипотеки на общую сумму 700 млрд рублей (первоначально было 400 млрд). На текущий момент Минфин распределил между банками лимит в объеме 554,4 млрд. Ограничения круга лиц для участия в программе не предусмотрено. Минимальный первоначальный взнос — 20%, максимальный срок кредита — 30 лет. Максимальная сумма кредита в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Ленинградской области (появилась в перечне также в конце ноября) составляет 8 млн рублей, в остальных регионах — 3 млн рублей.

Ведущий аналитик по банковским рейтингам RAEX Анастасия Личагина отметила, что госпрограмма субсидирования процентной ставки внесла существенный вклад в развитие ипотечного рынка. Уже к середине 2015 года, по словам эксперта, льготная ипотека заняла более 40% общего объема выдачи жилищных кредитов, а у отдельных крупных игроков рынка достигала 60–75%.

— Господдержка будет необходима рынку до тех пор, пока ставки по собственным ипотечным программам банков остаются достаточно высокими, а предпосылок для их заметного снижения в следующем году пока нет. В случае свертывания программы в первоначально определенный срок (март 2016 года) восстановление объема выдачи в 2016 году маловероятно. С учетом экономической и социальной значимости программы многие участники рынка рассчитывали на ее продление не только до мая, но и до сентября 2016 года, — говорит Личагина.

В то же время, говорит руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Кристина Шульгина, госсубсидирование ипотечных ставок спасло от провала строительную отрасль. В зависимости от объекта недвижимости доля ипотеки достигает 60—70%, что является очень высоким показателем на рынке.

Управляющий партнер «Метриум групп» Мария Литинецкая соглашается, что «именно льготная ипотека позволила многим девелоперам в этом году продолжить строительство и предотвратить ряд банкротств». Эффективность госпрограммы, говорит эксперт, в наибольшей степени характеризуют данные, опубликованные Росреестром. Так, с января по ноябрь 2015 года число зарегистрированных переходов прав собственности (в большей степени характеризующее спрос на вторичном рынке) уменьшилось на 32% по сравнению с прошлым годом. Тогда как количество зарегистрированных договоров долевого участия (характеризуют спрос на первичном рынке) снизилось в меньшей степени — на 19,3%.

— Считаю, что продлить субсидирование ипотечной ставки необходимо как минимум до конца 2016 года, — говорит Литинецкая. — По нашим прогнозам, на всем протяжении следующего года мы продолжим наблюдать тенденции второй половины 2015 года — плавное снижение спроса и увеличение доли ипотечных сделок. В случае отказа от дальнейшего продления программы с большой вероятностью стоит ждать еще большее падение покупательской активности — на 30–40% от сегодняшних показателей. А это, в свою очередь, может стать причиной банкротства девелоперов из-за их финансовой несостоятельности. Думаю, власти предполагают такой сценарий развития событий и поэтому вряд ли отменят господдержку после 1 мая 2016 года.

Стимулирование ипотечного кредитования является одной из мер, направленных на повышение доступности жилья. В свою очередь, эффективный механизм, нацеленный на поддержку банков, выдающих ипотечные кредиты, — их секьюритизация, то есть выпуск облигаций с ипотечным покрытием.

Для сокращения сроков и упрощения процедуры эмиссии жилищных облигаций с ипотечным покрытием закон устанавливает для них возможность регистрации программ облигаций, а не отдельных выпусков облигаций. Это существенно увеличит эффективность сделок секьюритизации, говорил ранее замглавы Минэкономразвития Николай Подгузов. Сейчас эта возможность предусмотрена для облигаций без залогового обеспечения.

Он также говорил, что одним из факторов, сдерживающих развитие рынка ипотечной секьюритизации, является необходимость создания отдельного ипотечного агента для каждого выпуска облигаций, обеспеченных ипотечным покрытием, а закон распространяет на ипотечные облигации нормы, установленные законом о рынке ценных бумаг для неипотечной секьюритизации, снимая таким образом это ограничение.

Законом также исключается необходимость получения согласия представителя владельцев облигаций на замену входящих в ипотечное покрытие требований в случаях, прямо предусмотренных в решении о выпуске облигаций.

По мнению внесшего проект кабмина, внесение данных изменений позволит существенно сократить сроки и стоимость подготовки сделок по секьюритизации ипотечных кредитов, увеличить количество таких сделок и снизить стоимость привлекаемых ресурсов, что будет существенным стимулом для развития жилищного кредитования, а также улучшит управление ликвидностью кредитных организаций, осуществляющих выдачу ипотечных кредитов.

О первых итогах действия программы помощи ипотечным заемщикам в обновленной редакции "Ъ" рассказали в пресс-службе АИЖК. Там сообщили, что "на сегодняшний день пять заемщиков уже получили финансовую поддержку по программе, положительное решение принято еще по девяти заявкам — реструктуризация по новым условиям будет проведена в ближайшее время". На рассмотрении в банках сейчас более 40 заявок от заемщиков, уточнили в АИЖК. Кроме того, "банки ведут адресную работу с теми заемщиками, которые ранее обращались за реструктуризацией, но не подходили под прежние условия программы".

Программа помощи ипотечным заемщикам, оказавшимся в сложной финансовой ситуации, была запущена правительством в апреле этого года. Предполагалось, что банки будут реструктурировать проблемную ипотеку гражданам по льготным условиям, а выпадающие доходы им будут компенсироваться из госсредств (первоначально не более 200 тыс. руб. на человека). Всего на помощь заемщикам планировалось направить 4,5 млрд руб. Впрочем, утвержденный вариант программы с самого начала оказался нежизнеспособным — требования к заемщикам были слишком жесткими, и под них подходило лишь ограниченное количество нуждающихся граждан. Ряд положений программы не устраивал и представителей банковского сообщества (см. "Ъ" от 10 июля). Летом было принято решение о радикальной переработке программы. В итоге конечный вариант измененной программы был утвержден правительством в начале декабря. В новой версии были смягчены требования к заемщикам и залоговому жилью, втрое увеличены возмещения расходов банкам — до 600 тыс. руб. на один кредит, учтены пожелания банков (см. "Ъ" от 10 декабря).

До внесения изменений в программу за апрель--декабрь АИЖК выплатило возмещение только по одному реструктурированному кредиту. "За две недели реализации программы по новым условиям в АИЖК на горячую телефонную линию и по электронной почте поступило около 900 обращений граждан--ипотечных заемщиков, порядка 50% из которых от крупнейших банков,— пояснили в АИЖК.— В основном тематика обращений связана с получением разъяснений по новым условиям программы, необходимым документам, перечням банков-участников, порядку действий по реструктуризации кредита".

Тот факт, что за пару недель было принято решение о помощи 14 заемщикам против одного за почти девять месяцев, говорит о том, что новая программа жизнеспособна, указывают эксперты. По словам зампреда правления Абсолют-банка Татьяны Ушковой, "после вступления изменений — смягчения требований к гражданам и увеличения суммы возмещения — банком было принято уже около 20 решений о реструктуризации по госпрограмме всего за неделю". При этом в 2016 году количество заявок на реструктуризацию по госпрограмме, скорее всего, будет расти, указывает она. Очевидно, что в обновленном виде программа жизнеспособна, резюмирует госпожа Ушкова.

Впрочем, как нередко бывает, помощь подоспела с запозданием. "Значительная часть заемщиков надеялась на участие в госпрограмме еще весной 2015 года",— указывает директор дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадим Пахаленко. Однако "из-за чересчур жестких требований и долгой переработки программы часть этих заемщиков в итоге либо все же решили воспользоваться банковскими программами, либо ушли в глубокую просрочку и в настоящее время уже судятся с банками",— уточняет господин Пахаленко. "Первая волна реструктуризаций прошла еще в первых трех кварталах 2015 года. Это были самые сложные для банков кейсы, и все они были реструктурированы по собственным программам банков",— соглашается начальник управления по работе с партнерами Юникредит-банка Александр Мартынов. При этом, по его словам, даже в обновленной программе все еще остался ряд требующих уточнения процессов (например, по технике компенсационных выплат банкам), которые необходимо прояснить перед тем, как масштабно продвигать программу среди заемщиков.

Кто-то же просто уже забыл о наличии неработавшей программы, поэтому она нуждается в популяризации, для того чтобы помочь максимальному числу все еще нуждающихся в ней ипотечных клиентов, резюмирует Вадим Пахаленко.

О том, что на этой неделе АИЖК запускает выдачу ипотеки с переменной ставкой, "Ъ" рассказал замгендиректора АИЖК Артем Федорко. Кредит можно будет оформить на приобретение ипотеки на первичном, вторичном рынках, либо рефинансировать ранее выданный кредит. Процентная ставка по такой ипотеке будет рассчитываться исходя из фактического уровня инфляции, публикуемого Росстатом, за три месяца, предшествующих выдаче кредита, плюс 4,9 процентного пункта (включает маржу, стоимость риска и стоимость фондирования для АИЖК). Так, процентная ставка для плавающей ипотеки в первом квартале 2016 года составит 13,2%, пояснил господин Федорко. Ставка будет пересматриваться раз в квартал в зависимости от изменения фактического уровня инфляции. АИЖК занимается разработкой ипотечного продукта с плавающей ставкой с конца прошлого года (см. "Ъ" от 9 ноября 2015 года). Программа будет запущена уже на этой неделе, уточнили там. Выдавать такую ипотеку АИЖК будет за счет собственных средств.

Ежемесячный платеж по новому кредиту фиксируется на весь срок и не зависит от изменения процентной ставки, что исключает вероятность непредвиденного роста расходов заемщика при обслуживании ипотечного кредита даже в случае роста инфляции, поясняет Артем Федорко. В случае роста процентной ставки ежемесячный платеж расти не будет, однако увеличится сам срок выплат по ипотеке, при снижении инфляции ставка по кредиту и, соответственно, срок будут сокращаться.

Ипотечные продукты с плавающей ставкой, привязанной к определенным индикаторам, были на рынке и раньше. "Обычно банкиры привязывают плавающую ставку к индикаторам, которые находятся в определенной корреляции со стоимостью фондирования для банка — например, ставке рефинансирования, индексам Libor или Mosprime",— поясняет директор департамента ипотечного кредитования Банка Москвы Георгий Тер-Аристокесянц. По его словам, в случае роста этих показателей дорожает фондирование для банков и растет платеж по кредиту, а в случае снижения, соответственно, дешевеет. "В итоге банки не несут убытков вне зависимости от характера изменений, происходящих с индикаторами, к которым привязаны выплаты по ипотеке",— поясняет он.

Однако, по словам участников рынка, несмотря на наличие продуктов с плавающей ставкой, какого-либо значительного объема в структурах банковских выдач они не занимают. Граждане предпочитают приобретать ипотеку по фиксированным ставкам, так как этот продукт для них более понятен, указывают банкиры. Сомневаются эксперты и в востребованности нового продукта АИЖК. "Несмотря на очевидно положительные для заемщика стороны — фиксированный ежемесячный платеж, который не будет меняться в зависимости от изменения ставки, заемщик в любом случае принимает на себя инфляционные риски,— поясняет главный экономист "ПФ Капитал" Евгений Надоршин.— Сейчас экономика находится в кризисе, и не исключено, что темпы роста инфляции могут ускориться, а значит, вырастет и срок оплаты ипотечного кредита".

Артем Федорко указывает: "Продукт пока находится в состоянии пилотного запуска, поэтому каких-то конкретных целей по объему выдачи агентство не имеет". В своих прогнозах агентство опирается на целевые показатели, установленные Банком России,— инфляция на уровне 4% уже в 2017 году.

Впрочем, экспертам верится в это слабо. "Риски ускорения инфляции в России всегда высоки, поэтому возможность того, что на длительном сроке ставка по такой ипотеке может вырасти, более вероятна",— говорит аналитик Альфа-банка Дмитрий Долгин. "Если инфляция действительно снизится с текущих 12,9% по итогам 2015 года до 4%, вслед за ней должна снизиться и стоимость обычной банковской ипотеки — и в этом случае не исключено, что в результате банковская ипотека будет стоить дешевле, чем привязанный к инфляции продукт АИЖК",— резюмирует господин Надоршин.

Валютная ипотечница в норковой шубе плачет и требует вернуть Крым Украине.

Программа действует с марта прошлого года. Максимальная ставка по ней — 12%. Разницу с рыночными ставками банкам возмещает государство.

На момент старта программы предложенная в рамках нее ставка заметно отличалось от ставок по кредитам без госсубсидий. Тогда средневзвешенная ставка по ипотеке на первичном рынке составляла, по данным ЦБ, 14,71%. По подсчетам Frank RG, ставка была еще выше — 16,8%.

Неудивительно, что предложение стало популярным. В октябре глава Минстроя Михаил Мень заявил «Российской газете», что за время работы программы каждый четвертый ипотечный кредит был взят с господдержкой.

Будет ли программа продлена? Как сообщила РБК пресс-служба Минстроя, ведомство рассматривает несколько вариантов, которые к концу февраля собирается направить в правительство. Программу либо сохранят в нынешнем виде, либо предложат снижение первоначального взноса, либо помогут застройщикам — государство поддержит создание инфраструктуры в новых районах. Правда, коснется это лишь кварталов, которые построят в рамках программы «Жилье для российской семьи», отметила пресс-служба.

«Итогового решения еще не принято, но мое личное мнение — программу в нынешнем виде продлевать не надо», — заявил РБК замминистра финансов Алексей Моисеев. По его словам, она была необходима, чтобы поддержать застройщиков и дать им возможность завершить уже начатые объекты, и эту задачу удалось решить.

Программа показала спрос

Банкиры согласны: программа себя оправдала. Так, Сбербанк (первый в рейтинге ипотечных банков, по данным Frank RG) в 2015 году выдал по ней кредитов на 187 млрд руб., при том что всего было выдано ипотечных кредитов на 657 млрд руб. В Газпромбанке итоги 2015 года еще не подведены, но, по предварительным данным, в рамках программы в 2015 году было выдано более 3,5 тыс. кредитов на сумму свыше 7 млрд руб.

Пресс-служба Россельхозбанка рассказала РБК, что к 1 января 2016 года жилье с помощью кредита в рамках программы купили 10 тыс. семей на общую сумму более 16 млрд руб. Банк Москвы с момента действия программы выдал 6,5 тыс. кредитов всего на 11,5 млрд руб. По словам вице-президента, начальника управления развития залоговых продуктов банка «Открытие» Анны Юдиной, с начала работы программы около 60% всех ипотечных кредитов выдается банком именно по ней.

«Около 37% кредитов в 2015 году были выданы через программу госсубсидии», — рассказывает глава управления массового рынка и кредитных продуктов Райффайзенбанка Андрей Морозов. Как отмечает вице-президент Банка Москвы Мигель Маркарянц, сейчас по программе выдается каждый второй ипотечный кредит банка.

Чем заменить программу

Над альтернативой ипотеке с господдержкой думают не только чиновники: банки тоже готовят льготные программы. Их мотивация ясна: стоимость привлечения средств и ставки по ипотеке по-прежнему высоки, окончание программы снизит темпы кредитования. «Программу с господдержкой трудно заместить какими-то простыми маркетинговыми инструментами, так как платежеспособный спрос на ипотеку с повышением ставки падает», — сетует Морозов.

Но банки все же планируют запускать программы лояльности и гибкие варианты работы с застройщиками. «У нашего банка есть специальные программы с застройщиками, — рассказывает Юдина из «Открытия». — Заключаются они в том, что застройщик субсидирует банку снижение процентной ставки на первый год. Таким образом, на первый год можно получить ставку от 8%. В дальнейшем она будет рыночной — все это фиксируется в договоре в момент его заключения».

По словам главы департамента продаж подразделений сети Абсолют Банка Ивана Любименко, банк уже сегодня предлагает застройщикам рассмотреть возможность субсидирования ставки. Основное преимущество такого сотрудничества — ставка на уровне 7–12% годовых на весь срок кредита. Ставка в данном случае зависит от конкретной партнерской программы с тем или иным застройщиком.

Ставки привлекают

Ставка по льготной ипотеке зависит от размера первоначального взноса и срока кредита. Так, самую низкую ставку (10,9%) дает Газпромбанк по ипотеке сроком на семь лет с первоначальным взносом от 50% стоимости жилья. Во всех остальных случаях ставка на ипотеку с господдержкой в этом банке — 11%.

В Связь-банке самая выгодная ставка по льготной ипотеке составляет 11,4% с первоначальным взносом 50–90% и 11,6% при взносе 20–49%. В банке «ДельтаКредит» ставка для всех одинакова — 12%, но заемщику дают шанс снизить ее самостоятельно — до 11,5%, заплатив за это 1% от суммы кредита (в Москве — не менее 10,5 тыс. руб.). В банке «Открытие» ставка варьируется в зависимости от срока кредитования. До пяти лет — 11,05%, свыше — 11,4%.

Банкиры замечают, что сейчас интерес к программе не только не спадает, а растет. «В январе спрос был даже выше, чем в конце прошлого года. Программа заканчивается, и люди пытаются напоследок воспользоваться хорошей ставкой», — говорит Юдина. Граждане пытаются спасти сбережения от обесценивания, используя их как первоначальный взнос по ипотеке, объясняет она.

Замглавы департамента розничных продуктов и процессов Газпромбанка Юлия Елсукова тоже не наблюдает падения спроса на ипотеку. По ее словам, люди, наоборот, спешат со сделками, чтобы успеть до окончания льготной программы.

Насколько такое решение верно?

Брать или не брать

Если вы в любом случае намерены купить жилье, а своих средств не хватает — лучше взять ипотеку сейчас, считают все опрошенные РБК эксперты. Иван Любименко из Абсолют Банка говорит, что ставки по кредитам на покупку жилья на первичном рынке могут подняться уже в конце марта. Он советует действовать быстро и зафиксировать действующие условия. «После 1 марта ставки по ипотеке скорее всего пойдут вверх», — соглашается с ним директор девелоперской компании Capital Group Алексей Белоусов.

Председатель совета директоров консалтинговой компании Kalinka Group Екатерина Румянцева считает, что рассчитывать на снижение цен в новостройках не стоит, так как стоимость квадратного метра находится, по ее оценкам, на грани себестоимости. «Если свободной суммы на покупку квартиры для себя нет сейчас, то и через полгода-год она вряд ли появится», — уверена она, и потому советует взять льготный кредит сейчас.

Белоусов тоже сомневается, что цены на жилье продолжат падение: чем слабее рубль, тем дороже обходится строительство — это вынуждает девелоперов корректировать цены. «Уже в феврале мы планируем повышать стоимость ряда объектов», — обещает он.

Дальнейшего падения цен на жилье не ждет и Елсукова из Газпромбанка. Она напоминает, что программа действует до 1 марта и к этому моменту кредит должен быть уже выдан. «Если к 1 марта подано заявление или получено одобрение банка, но кредит вы не получили — на господдержку рассчитывать нельзя», — подчеркнула Елсукова.

Все эти советы касаются только покупки жилья для проживания. Если же речь идет об инвестиционной покупке, лучше повременить: покрыть кредитные издержки за счет роста цены жилья не выйдет, предупреждает Белоусов.

Сколько россиян имеют ипотечный кредит в валюте?

Данные о количестве граждан, взявших ипотечный кредит в валюте, разнятся. Сами валютные заемщики говорят о 70 тыс. человек. Именно такая оценка содержится в коллективном письме Всероссийского движения валютных ипотечных заемщиков (ВДЗВ) президенту Владимиру Путину, опубликованном в апреле 2015 года в газете «Ведомости».

Экс-глава комитета по финансовому рынку Госдумы Наталья Бурыкина в феврале 2015-го сообщала о том, что, по официальным данным, число валютных заемщиков составляет около 16 тыс. человек. Ее коллега, депутат Госдумы Андрей Крутов, говорил, что только 50 тыс. человек, взявших ипотеку в валюте, могут лишиться жилья из-за долгов. По данным АИЖК, валютных заемщиков примерно 20–25 тыс. человек.

Основная часть валютной ипотеки, отмечают в АИЖК, сосредоточена в Москве и Петербурге, средний размер кредита составляет 10,9 млн руб. (в Москве — 19 млн руб.), что в 6,4 раза выше, чем по рублевой ипотеке.

В марте 2015 года Банк России считал, что в стране насчитывается 30 тыс. граждан, у которых есть валютная ипотека. Суммарный объем таких ипотечных ссуд оценивался в 136 млрд руб.

Сколько валютных заемщиков испытывают проблему с выплатами?

По оценке АИЖК, по состоянию на конец 2015 года примерно 4,6 тыс. человек просрочили платежи по ипотеке, приводит данные ведомства газета «Коммерсантъ». Если отталкиваться от официальной цифры АИЖК по числу валютных ипотечных заемщиков, проблемы испытывает каждый пятый заемщик.

Пресс-секретарь Всероссийского движения валютных заемщиков Снежана Ярощук говорит, что назвать точное число валютных заемщиков сейчас не может никто. «Но практически 100% сейчас испытывают проблемы с выплатой ипотеки, тем более после очередной девальвации рубля в этом году, когда сумма ежемесячных взносов у многих превысила доход, — поясняет она.

Глава ВТБ24 Михаил Задорнов рассказывал, что в его банке число валютных ипотечных заемщиков банка сократилось в 2015 году почти на 30%. «У нас число валютных ипотечных заемщиков сократилось на 27% за прошлый год, в том числе 1,4 тыс. клиентов из 5 тыс. реструктурировали свои кредиты, но остались в валюте. Примерно 550–600 человек конвертировали займы в рубли, часть погасили кредит», — приводит слова Задорнова «Интерфакс».

Другой банк — «ДельтаКредит» — сообщил, что в прошлом году рефинансировал более 2,5 тыс. валютных кредитов. «Сделки по рефинансированию продолжают заключаться и в настоящее время. Сейчас немногим больше 5% от всех наших клиентов имеют кредиты в долларах», — говорится в пресс-релизе банка.

Чего добиваются валютные заемщики?

В конце 2014 — начале 2015 года ипотечники провели несколько массовых акций, требуя перевести кредиты в рубли по курсу на дату договора с банком. Ряд митингов и пикетов прошли в Москве, Санкт-Петербурге и других городах. В феврале заемщики дважды обратились с открытым письмом к президенту Владимиру Путину с просьбой вмешаться в ситуацию, а в конце месяца Общество защиты прав потребителей и Всероссийское движение валютных заемщиков подали иск к ЦБ с требованием признать незаконными бездействия Центрального банка РФ, выраженные в отсутствии защиты и стабилизации курса рубля.

Заемщики также предложили принять закон, который обязал бы банки пересчитать валютные кредиты в рубли по официальному курсу ЦБ на дату заключения кредитного договора. Таким образом, человек, получивший ипотеку, к примеру, в конце января 2005 года, должен будет погасить остаток долга исходя из курса примерно 28 руб. за доллар. Авторы письма президенту подчеркнули, что не просят списать им долги, но готовы исполнять лишь «справедливые» обязательства, выраженные в национальной валюте, а потому просят президента повлиять на «скорейшее принятие соответствующих решений на государственном уровне».

В январе 2015-го владельцы валютной ипотеки начали в массовом порядке отказываться от платежей, предлагая банкам пересчитать остаток долга по курсу на дату договора плюс 30%. Другой вариант, на который готовы пойти заемщики, — перевод по текущему курсу в рубли после списания 60% ссудной задолженности.

Собирается ли государство принимать участие в решении этой проблемы? Что уже сделано?

В конце января 2015 года ЦБ рекомендовал банкам «рассмотреть вопрос о реструктуризации» валютной ипотеки по курсу ЦБ на 1 октября 2014-го — 39,39 руб. за $1 и 49,98 руб. за €1. Рекомендация не является обязательной для исполнения.

20 апреля 2015-го премьер-министр Дмитрий Медведев подписал постановление о предоставлении помощи отдельным категориям ипотечных заемщиков (не только валютных) — тем, чьи доходы в рублях снизились на 30%, а также тем, чьи платежи увеличились на 30% при переводе валюты в рубли. Как говорится в справке к постановлению, планировалось оказать помощь 22,5 тыс. заемщиков. Для реализации постановления Медведев 21 апреля подписал документ об увеличении уставного капитала Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) на 4,5 млрд руб.

На эту программу Медведев ссылается и теперь, отвечая на вопросы о помощи заемщикам. Но сами пострадавшие утверждают, что помощи не увидели: «это очередной вброс банковского лобби», говорится на страничке Всероссийского движения валютных заемщиков в Facebook.

«Не следует забывать, что это был выбор и расчет тех людей, которые брали на себя некие обязательства именно на тех условиях, которые сейчас приводят к очень затруднительной ситуации», — заявил в четверг 28 января, пресс-секретарь президента РФ Дмитрий Песков. По его словам, «говорить о том, что существуют какие-то готовые решения для этой проблемы, к сожалению, не представляется пока возможным».

Почему банки не соглашаются на условия заемщиков?

Банки утверждают, что не могут предоставить заемщикам скидку, так как сами занимали деньги в валюте. «Прежде чем выдать кредит, мы привлекали кредит в этой же валюте», — заявил 28 января зампред правления банка «ДельтаКредит», входящего в группу Societe Generale, Денис Ковалев.

Если бы все банки последовали рекомендации ЦБ, им пришлось бы зафиксировать убытки в размере примерно 65 млрд руб., рассказывал «Интерфаксу» источник в правительстве в марте 2015-го.

В ответ на это куратор валютных ипотечников банка «ДельтаКредит» Снежана Ярощук отметила, что банки «привлекали средства в валюте на международных рынках в среднем по 2% и продавали их в России в виде ипотечных продуктов минимум под 10%» — и эта информация «общеизвестна».

Предполагалось, что банки смогут отражать расходы от конвертации валютного кредита в рубли как «расходы будущих периодов»: это помогло бы им избежать больших одномоментных убытков — позволило бы отражать эти убытки частями в течение срока кредита. Но представители банков говорили, что даже это не заставит их работать с нерыночным курсом.

Сколько стоит проблема валютной ипотеки?

Когда возможные потери российских банков оценивались в 65 млрд руб. — в марте 2015-го — доллар стоил 55-60 руб. С учетом текущего курса — 77 руб. за доллар — убытки банков от рефинансирования валютной ипотеки могут быть существенно выше.

По данным ЦБ, на 1 декабря в России было выдано валютных кредитов на 122 млрд руб., то есть примерно на $1,83 млрд, если пересчитать по курсу на начало зимы. Для рефинансирования этого долга по курсу на 1 октября 2014-го, предложенному ЦБ, потребуется около 70 млрд руб. (если считать, что объем выданных кредитов остался примерно таким же).

Что предлагают банки?

Пока банки предлагают клиентам рефинансирование по рыночному курсу или платежные каникулы.

Ряд банков также предложил собственные программы рефинансирования ипотеки. Например, ВТБ24 сообщил своим клиентам, что готов рефинансировать их валютный долг по текущему курсу, но по сниженной ставке. Также заемщикам предложили «кредитные каникулы» на срок 6-12 мес., во время которых можно будет уплачивать только проценты по ипотеке. До июня 2015 года в банке также действовала программа рефинансирования, в рамках которой заемщику предлагалась сниженная процентная ставка без перевода долга в рубли.

Более радикально к решению проблемы валютных заемщиков подошли в Газпромбанке, где в октябре 2015-го валютным заемщикам предложили платить по курсу 50 руб. за доллар. В понедельник, 25 января, о пересчете платежей по ипотеке по курсу 60 руб. за доллар объявил Совкомбанк. Акция продлится до конца 2016 года.

В четверг, 27 января, Абсолют банк предложил валютным заемщикам конвертировать долги по льготному курсу 57- 65 руб. за доллар (минимальная цена предложена заещикам, у которых есть трое и более несовершеннолетних детей) по ставке 12% годовых.

Кто виноват в проблеме валютных заемщиков?

Заемщики обвиняют государство и ЦБ, которые, по их мнению, допустили обвал экономики и отправили рубль в свободное плавание, и банки, которые отказываются признать, что валютные риски — не только проблема граждан.

Юрист всероссийской организации валютных ипотечников Максим Греков винит прежде всего ЦБ: «Если бы в 2008-2009 году ЦБ проанализировал первый пик кризиса и выпустил нормальные рекомендации банкам по работе с валютными заемщиками, все было бы по-другому».

Директор кредитного департамента СДМ-банка Сергей Козлов говорит, что в произошедшем виноваты прежде всего заемщики. «У них был такой мотив — их жадность», — уверен он. По словам Козлова, до декабря 2014-го, когда произошел резкий рост курсов валют, ставки по кредитам в валюте были ниже на 4-5 п.п., чем по рублевым кредитам и при стабильном курсе это была существенная выгода. При этом мотивацию банков выдавать такие кредиты Козлов объясняет необходимостью банка формировать надежные активы в валюте.

Приблизительно ту же позицию занял ЦБ. Еще год назад выступая в Госдуме председатель ЦБ Эльвира Набиуллина заявляла, что ответственность лежит на клиентах банков. «Нужно не забывать, что люди несут ответственность за решения, которые они принимают, и за то, какие риски на себя берут», — говорила она.

Тот же «ДельтаКредит» сетовал, что валютные заемщики могли еще в 2015 году воспользоваться предложенными схемами рефинансирования: например, в апреле того года доллар стоил 52–54 руб., а банковская ставка составляла 11% годовых. Но с конца 2014 года только 35% заемщиков перевели ипотеку в рубли.

Были ли такие ситуации в других странах? И как они разрешались?

Пик валютного ипотечного кредитования в Польше пришелся на 2008 год: тогда почти 70% кредитов были взяты в иностранной валюте, большинство — в швейцарских франках. Во время финансового кризиса курс злотого упал, таким образом, поляки столкнулись с увеличением своей задолженности из-за разницы в обменном курсе.

Летом прошлого года в Польше была начата подготовка законопроекта, который позволил бы 20% заемщиков, приобретших небольшие квартиры, конвертировать кредит в злотые на льготных условиях. Разница между текущей стоимостью кредита и его стоимостью в злотых на момент выдачи должна быть погашена заемщиком только наполовину, вторую половину банк спишет. Эта конвертация может стоить $2,5 млрд.

В Венгрии в 2014-м правительство заставило работающие в стране банки, в том числе международные, конвертировать кредиты, выданные в иностранной валюте, в форинты по льготному курсу. По оценке ЦБ Венгрии, конвертации подлежали кредиты на $14 млрд, а банки могли потерять до $406 млн ежегодных платежей своих заемщиков. Валютные ипотечные кредиты венгров были конвертированы целиком с 1 февраля 2015-го, когда ставки по кредитам в форинте практически сравнялись со ставками в иностранной валюте (около 2%).

Что ждет тех валютных заемщиков, кто не сможет договориться с банком о приемлемых условиях рефинансирования?

По сути единственный вариант — это продажа заложенной квартиры самостоятельно или на торгах после обращения на нее взыскания про суду. Причем, если стоимость квартиры выше суммы долга, то разница должна остаться заемщику.

Если денег не хватит на оплату полной задолженности по кредиту, можно пытаться применить процедуру банкротства. В теории она должна помочь избавиться от оставшегося долга перед банком. По мнению председателя Московской коллегии адвокатов «Арбат» Натальи Никольской, заемщик может объявить себя банкротом при определенных условиях: в частности, его имущества или заработной платы должна не хватать на погашение долга. «Если заемщик будет вести себя добросовестно, не прятать имущество, не уклоняться от выполнения всех обязанностей в процедуре банкротства, то в этом случае можно будет говорить о списании оставшегося долга перед банком», — считает она.

Никольская говорит, что у заемщиков еще остались возможности посудиться с банками, и сейчас юристы готовят серию таких исков, цель которых — получить льготные условия по реструктурированию валютного кредита. Однако пока судебная практика складывается не в пользу заемщиков. Например, в июне 2015 года Московский областной суд отменил принятое ранее Пушкинским городским судом решение, по которому клиентка банка ВТБ24 получила право погашать валютный ипотечный кредит исходя из курса 24 руб. за доллар.

ЦБ, до сих пор ограничивавшийся в вопросе валютной ипотеки, которая на фоне резкого ослабления рубля становится все проблемнее, рекомендациями банкам, намерен изменить подход. По словам первого зампреда Банка России Алексея Симановского, ЦБ планирует провести личные консультации с банками по вопросу о поиске решений. «Банки в этой ситуации вели себя по-разному»,— отметил господин Симановский. По его мнению, «надо искать пути продвижения к решению проблемы». Таким образом, от общих рекомендаций, данных в январе 2015 года, конвертировать валютную ипотеку в рубли по курсу 39,4 руб./$ (см. “Ъ” от 26 января 2015 года), которые банки проигнорировали, регулятор переходит к «ручному управлению». Повторять неудачный рекомендательный опыт ЦБ пока не намерен. «Целесообразность направления банкам рекомендаций может быть изучена, но пока это представляется нецелесообразным»,— отметил господин Симановский.

К пересмотру подхода к проблеме валютной ипотеки регулятора подтолкнуло значительное ослабление рубля. «Есть понимание, что в связи с существенным изменением валютного курса проблема обострилась»,— пояснил господин Симановский. Так, по данным ЦБ, с начала декабря курс доллара вырос почти на 15%, до 76,3 руб./$ по состоянию на 2 февраля. В результате в январе валютные заемщики начали проводить массовые акции протеста, требуя простить им часть долга по валютной ипотеке или реструктурировать кредит по льготному курсу. Впрочем, пока видимых результатов эти действия не принесли.

Официально тему взаимодействия с ЦБ банкиры комментируют неохотно. По словам директора департамента по работе с просроченной задолженностью Росбанка Игоря Шкляра, Росбанк активно предлагает валютным заемщикам свои программы рефинансирования и реструктуризации ипотечных кредитов. «В то же время мы готовы к взаимодействию с ЦБ, в том числе и в “ручном режиме” по каждому конкретному случаю»,— заверил он. О готовности сотрудничать с ЦБ сообщили в Банке Москвы и Абсолют-банке. Остальные банки, входящие в десятку на ипотечном рынке, не стали официально комментировать отношение к планам ЦБ вмешаться в проблему валютной ипотеки в «ручном режиме». «Непонятно, какие еще варианты решения проблемы валютных ипотечных заемщиков предложит ЦБ,— поясняет собеседник “Ъ” в банке из топ-10.— Реструктурировать валютную ипотеку себе в убыток банкиры не станут, так как имеют обязательства перед своими акционерами. В этом случае возможный вариант — это компенсация убытков банков за счет средств ЦБ, однако непонятно, пойдет ли регулятор на это». При этом банкиры не вспоминают, что ЦБ уже дал им послабления на случай реструктуризации ипотеки, разрешив им разнести эти убытки во времени.

Помимо перехода к «ручному разрешению» проблемы валютных ипотечников ЦБ намерен проверить, как работает госпрограмма помощи ипотечным заемщикам. На программу было выделено 4,5 млрд руб. госсредств, а ее реализация доверена АИЖК, программа стартовала весной 2015 года. Уже летом ее пришлось пересмотреть из-за чересчур жестких ограничений. «Мы ранее запрашивали банки об использовании этой программы, и на тот момент эти возможности почти не использовались. Сейчас мы хотим актуализировать эту информацию»,— пояснил Алексей Симановский. В АИЖК вчера отказались предоставить данные о ходе реализации программы. Согласно данным на сайте АИЖК, соглашения о сотрудничестве в рамках реализации программы помощи заемщикам с агентством заключили 64 банка.

По словам банкиров, несмотря на обновление и расширение программы (см. “Ъ” от 24 декабря 2015 года), объем реструктуризаций по ней меньше, чем по собственным программам банков. По оценкам участников рынка, сейчас по программе АИЖК банками в совокупности реструктурировано несколько десятков ипотечных кредитов, в то время как по собственным программам — тысячи. «С момента окончательного утверждения новой программы прошло чуть больше месяца, и она еще не успела набрать популярности у заемщиков,— отмечает член правления Газпромбанка Валерий Серегин.— По собственным программам реструктуризации банки могут предложить индивидуальные условия фактически неограниченному кругу заемщиков, в то время как механизм помощи АИЖК достаточно жестко регламентирован».

По данным ЦБ за 2015 год, на 1 декабря 2015 года совокупный объем ипотечных кредитов в валюте составлял 122,2 млрд руб. в рублевом эквиваленте (что составляет около 3% от всех ипотечных кредитов). При этом только за 11 месяцев прошлого года (январь-декабрь) было выдано 122 новых жилищных кредита в валюте на сумму 4,5 млрд руб. «Количество валютных заемщиков в масштабах банковского рынка незначительно, однако из-за социальной значимости темы государству необходимо принимать по ней какие-то решения, причем в кратчайшие сроки,— говорит управляющий партнер НАФИ Павел Самиев.— Вмешательство ЦБ должно ускорить принятие решений по этому вопросу».