Ипотечное кредитование в России

По его словам, подход должен быть взвешенный, чтобы не допустить возникновения "пузыря" на рынке недвижимости, как это случилось в кризис 2008 года в США. Первый зампредседателя комиссии Общественной палаты по вопросам инвестиционного климата Николай Остарков в ответ возразил, что "пузырь" может образоваться, если три года "не платить "тело" кредита, проценты и раздавать ипотеку безработным".

По словам руководителя аналитического центра IRN.RU Олега Репченко, покупка ценных бумаг рядовыми гражданами - это еще один инструмент вложения денег. "Коммерческие банки предлагают вкладчикам, имеющим деньги, вместо депозитов размещать их в ипотечных бумагах под более выгодный процент", - поясняет Олег Репченко. - Банки в условиях дефицита денежных ресурсов получают дополнительные средства и кредитуют заемщиков. Рынок недвижимости растет". Идея, добавляет он, не нова и уже много лет ее пытается массово реализовать АИЖК. Но она так и не заработала. Во-первых, покупать ценные бумаги, как и облигации, пусть и под более высокий процент, не готово население. Во-вторых, ставка ипотечных кредитов сегодня льготная - государство субсидирует банки, которые выдают ипотеку под 12 процентов. А выпускать ипотечные ценные бумаги под 15 процентов, чтобы вкладчикам было выгоднее покупать их, нежели хранить средства на привычных депозитах под 10-12 процентов годовых, да еще со страховкой, проблематично.

Между тем Александр Торшин считает, что ипотечные ценные бумаги могут стать привлекательными для людей. "Граждане их будут покупать, потому что это вложения в реальный сектор, который всегда растет", - говорит он. И пообещал, что Центробанк будет активно участвовать в обсуждении этого вопроса.

Между тем потребность в ипотечных кредитах растет. Во втором квартале 2015 года число выданных кредитов возросло. Стимулом стала госпрограмма субсидирования ипотечных ставок, по которой ставки на новое жилье снизились до кризисного уровня в рублях. Во втором квартале 2015 года было выдано 145 тысяч кредитов, что на 7% превышает показатель I-го квартала 2015 года. В денежном выражении также наблюдается рост: II-й квартал 2015 года - 230 млрд. рублей, I-й квартал 2015 года - 218,1 млрд. рублей.

"Теперь у застройщиков жилой недвижимости есть возможность вернуть свои позиции, утерянные в начале 2015 года после роста процентных ставок в конце 2014 года и общего спада в отрасли. Снижение ставки по ипотеке гарантированно приведет к повышению спроса на квартиры", - прокомментировали "РГ" аналитики INFOLine. Они прогнозируют, что во втором полугодии 2015 года доля продаж жилья с привлечением ипотечных кредитов возрастет на треть и более. Это подтолкнет строительные компании на запуск новых проектов в первую очередь в сфере гражданского строительства. (с)

По его словам, в настоящее время многие граждане не могут приобрести жилье в новостройках, так как для финансирования сделки им необходимо продать имеющееся жилье, но с его продажей возникают проблемы, потому что потенциальным покупателям недоступна субсидированная ипотека на вторичном рынке.

"Единственное, что мы сейчас сделаем, и это точно, мы внесем изменения совместно с Минфином, которые позволят добавить такую же льготную ставку на "вторичку", которую человек продает и закладывает, покупая "первичку", — сказал Стасишин.

Правительство РФ, в соответствии с законом о льготной ипотеке, планировало в текущем году выделить 20 миллиардов рублей российским банкам для субсидирования ставок по ипотечным кредитам на приобретение первичного жилья, чтобы они были не выше 12% годовых. Предполагалось, что это позволит банкам выдать ипотечные кредиты на 400 миллиардов рублей. Позднее правительство РФ расширило программу льготной ипотеки с господдержкой до 700 миллиардов рублей. Программа действует с 1 марта 2015 года по 1 марта 2016 года.

Вместе с тем, по его словом, планируется увеличить предельный объем выдаваемых кредитов в рамках программы льготной ипотеки до 10 миллионов рублей в четырех регионах — Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

"В остальных регионах лимит будет увеличен до 4 миллионов рублей", — добавил Моисеев.

Правительство РФ, в соответствии с законом о льготной ипотеке, планировало в текущем году выделить 20 миллиардов рублей российским банкам для субсидирования ставок по ипотечным кредитам на приобретение первичного жилья, чтобы они были не выше 12% годовых. Предполагалось, что это позволит банкам выдать ипотечные кредиты на 400 миллиардов рублей. Позднее правительство РФ расширило программу льготной ипотеки с господдержкой до 700 миллиардов рублей. Программа действует с 1 марта 2015 года по 1 марта 2016 года.

"На 1 сентября 2015 года выдано 460 млрд рублей ипотечных кредитов, из них порядка 200 млрд рублей в рамках госпрограммы субсидирования процентной ставки", - сообщил министр.

В 2014 году, по информации Минстроя, было выдано ипотечных кредитов на сумму 1,7 трлн рублей, что стало рекордным показателем на российском рынке. По итогам 2015 года Минстрой прогнозирует объем выдачи ипотечных кредитов на уровне 900 млрд - 1 трлн рублей.

Глава АИЖК Александр Плутник ранее прогнозировал объем выдачи ипотеки по итогам текущего года на уровне 1,2-1,3 трлн рублей.

Как сообщал ТАСС со ссылкой на главу Минстроя, продление программы субсидирования процентной ставки по ипотеке на первичном рынке на 2016 год будет зависеть от динамики ключевой процентной ставки ЦБ. Если ставка будет стабильно снижаться, программа продлена не будет, уточнял Мень.

Ранее замглавы Минфина Алексей Моисеев сообщал, что Минфин РФ считает, что механизм субсидирования ипотеки на вторичное жилье должен применяться только в увязке со сделками по приобретению первичного жилья. Директор департамента жилищной политики министерства строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин сообщал, что Минстрой намерен распространить субсидирование ипотеки на вторичное жилье. По его словам, в настоящее время многие граждане не могут приобрести жилье в новостройках, так как для финансирования сделки им необходимо продать имеющееся жилье, но с его продажей возникают проблемы, потому что потенциальным покупателям недоступна субсидированная ипотека на вторичном рынке.

По словам министра, в приоритете Минстроя поддержка в первую очередь первичного рынка, но в ведомстве прекрасно понимают, что нужно включить в процессы и вторичный рынок.

"В осеннюю сессию, надеюсь, примем. Мне уже показали рабочую версию", — сказал Мень.

Правительство РФ, в соответствии с законом о льготной ипотеке, планировало в текущем году выделить 20 миллиардов рублей российским банкам для субсидирования ставок по ипотечным кредитам на приобретение первичного жилья, чтобы они были не выше 12% годовых. Предполагалось, что это позволит банкам выдать ипотечные кредиты на 400 миллиардов рублей. Позднее правительство РФ расширило программу льготной ипотеки с господдержкой до 700 миллиардов рублей. Программа действует с 1 марта 2015 года по 1 марта 2016 года.

Предусмотренная программой поддержка позволяет заемщикам получить льготный период для восстановления своей платежеспособности. Программа действует для ипотечных кредитов, полученных до 1 января 2015 года, независимо от валюты займа.

На сегодняшний день в программе уже участвуют 35 банков, среди них ВТБ 24 (ПАО), Газпромбанк (АО), ОАО «Банк Москвы» и другие.

Как сообщало ИА REGNUM, государственная программа помощи отдельным категориям ипотечных заемщиков, оказавшихся в сложной финансовой ситуации, утверждена правительством РФ 20 апреля 2015 года. Программа позволит оказать помощь не менее 22,5 тыс. заемщиков вне зависимости от валюты, в которой оформлен ипотечный кредит.

Власти РФ приняли в начале 2015 года ряд мер по облегчению долговой нагрузки на ипотечных заемщиков. В частности, принята программа поддержки льготной рублевой ипотеки по ставке не выше 12% и программа помощи проблемным ипотечным заемщикам, в рамках которой им будут предоставляться субсидии в размере до 200 тысяч рублей.

Несмотря на то, что проблемы с валютной ипотекой в России болезненны, в общем объеме ипотечного кредитования доля валютной ипотеки составляет лишь 2%, отмечала глава ЦБ Эльвира Набиуллина.

ЦБ создал условия для российских банков по реструктурированию этих кредитов, в том числе специальный порядок по убыткам. Но поддержка россиян, имеющих сложности из-за валютной ипотеки, должна быть адресной и зависеть от их доходов, подчеркивала Набиуллина.

Валютная ипотека в Сбербанке
---------------
Сбербанк пошел навстречу заемщикам в вопросе конвертации валютного ипотечного долга в рубли, заверял в апреле глава крупнейшего российского банка Герман Греф. Задолженность по валютной ипотеке у Сбербанка составляла по его словам, 7 миллиардов рублей, или около 3 тысяч кредитов, подавляющее большинство которых обслуживается в нормальном режиме.

Условия конвертации долга по ипотеке из валюты в рубли Сбербанк обсуждал с каждым клиентом индивидуально. С просьбой о рефинансировании долга по валютной ипотеке в Сбербанк всего обратилось около 100 заемщиков, с ними банк договорился, сообщала в августе руководитель розничного департамента банка Наталья Алымова.

Количество заемщиков валютной ипотеки перед Сбербанком сократилось, по данным на 22 сентября, на 300 человек, уточнили в пресс-службе крупнейшего банка.

"Это люди, которые погасили задолженность, среди них также есть те, кто воспользовался предложением Сбербанка о реструктуризации. При этом сам портфель показал небольшой рост, связанный с увеличением валютного курса", — отметили в пресс-службе Сбербанка.

Сбербанк продолжает реструктуризацию валютных ипотечных кредитов, применяя индивидуальный подход по условиям их погашения, подчеркнули в крупнейшем банке.

Льготного курса не будет
---------------
Банк "ВТБ 24", розничная " дочка" ВТБ, найдет решение по каждому проблемному валютному ипотечному заемщику; всего у банка около 150 таких клиентов, отмечал весной глава банка Михаил Задорнов.

"ВТБ 24" к 1 июня завершил программу реструктуризации валютных ипотечных кредитов с сохранением валюты кредита, но по сниженной процентной ставке. Сейчас в банке доступна только программа конвертации валюты в рубли.

"Конвертация кредита производится по курсу, максимально приближенному к курсу биржи на момент проведения сделки. Конвертаций по курсу ниже биржевого "ВТБ 24" не проводил и проводить не планирует", — отметили в пресс-службе банка.

Порядок взаимодействия с валютными ипотечными заемщиками, предусматривающий ряд мер, направленных на снижение размера платежей по валютным кредитам и переводу таких кредитов в рубли, был утвержден "ВТБ 24 "еще в декабре прошлого года.

"Программа была доступна всем клиентам, они могли реструктурировать кредит на выгодных условиях и снизить ежемесячный платеж в полтора-два раза", — напомнили в пресс-службе "ВТБ 24".

По данным на 1 августа, в "ВТБ 24" обслуживается около 4,3 тысячи валютных ипотечных заемщиков, что составляет менее 1% от общего числа ипотечных клиентов, из них 1,5 тысячи человек воспользовались предложением банка и реструктурировали валютную ипотеку по сниженной ставке в 7-8% годовых.

Конвертацией кредитов в рубли в "ВТБ 24"воспользовалось 280 заемщиков банка.

"При этом на момент 1 июня около 130 заемщиков отказались от программ реструктуризации и не обслуживают свой долг. По этим кредитам банк будет передавать иски на рассмотрение в суд", — сообщили в пресс-службе "ВТБ 24".

Позиция Газпромбанка и СМП Банка
---------------
Задолженность по валютной ипотеке перед Газпромбанком, по данным на 1 августа, составила 2,698 миллиарда рублей, сообщили в пресс-службе банка.

Конвертация валютных кредитов в рубли происходит по текущему валютному курсу ЦБ по ставке 12% — 12,5% годовых.

СМП Банк предоставляет своим клиентам, имеющим ипотечные кредиты в долларах, возможность рефинансировать их в российские рубли по процентной ставке 12,95% годовых до 1 декабря 2015 года, сообщила пресс-служба банка.

"Прошедшей весной мы уже проводили акцию с льготной ставкой по рефинансированию валютной ипотеки для своих клиентов, и многие воспользовались этим предложением", — сообщила директор департамента ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка Наталья Коняхина.

"Мы решили повторить акцию, чтобы предоставить клиентам возможность уйти от валютных рисков, однако в будущем повторять или продлевать акцию не планируем", — подчеркнула менеджер СМП банка.

— В настоящее время многие заемщики столкнулись с проблемой резкого снижения доходов и трудностями в исполнении кредитных обязательств. Совокупная задолженность россиян составила уже около 1 трлн рублей и имеет тенденцию к ухудшению, — говорит Климов. — Мы проводим регулярный мониторинг обращений потребителей и замечаем тревожную тенденцию к обострению конфликта между кредитными организациями и их клиентами в вопросе штрафов по ипотеке. Иногда человек исправно платит, но из-за технических неполадок в системах интернет-банкинга ему начисляются крупные штрафные санкции, несоизмеримые с самим прецедентом. Но даже если по тем или иным причинам происходит задержка платежей по вине заемщика, должен быть «потолок», выше которого штрафы устанавливать нельзя. Огромные штрафы не мотивируют платить, а лишь усугубляют и без того плохое финансовое положение.

Как подчеркивает Климов, при разработке законопроекта была учтена и сложившаяся судебная практика. Так, в III квартале 2015 года один из банков был привлечен к административной ответственности после проверки Роспотребнадзором за включение в кредитный договор штрафа за просрочку платежа более чем в 200% годовых. Арбитражный суд города Москвы и Девятый арбитражный апелляционный суд признал такой размер неустойки противозаконным.

В Минфине «Известиям» заявили, что возражений против инициативы не имеют.

— Фактически документ приводит размер максимальных штрафов в законе «Об ипотеке» в соответствие с максимальным размером штрафов в законе «О потребительском кредите», — отмечает источник «Известий» в финансовом ведомстве. — Конечно, необходимо ознакомиться более детально с предложенным проектом, но концептуальных возражений, скорее всего, не будет.

Банкиры также считают инициативу ОНФ полезной.

— Зафиксированный законом размер неустойки даст понимание заемщикам, банкам и государственным органам о пределах ответственности за ненадлежащее исполнение заемщиками денежного обязательства перед банками по возврату ипотечного кредита, — считает директор юридического департамента Абсолют Банка Екатерина Любичева. — Это позволит исключить спорные моменты, когда Роспотребнадзор привлекает банки к административной ответственности из-за неустойки в условиях кредитного договора. В конечном итоге положительное рассмотрение законопроекта необходимо прежде всего заемщикам. Это позволит фиксировать размер их ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение кредитных обязательств перед банком. Фактически законодатель уравняет ответственность заемщиков по потребительским и ипотечным кредитам.

— Высокий уровень штрафов за просрочку сейчас стимулирует заемщиков более аккуратно относиться к выполнению обязательств и не допускать просрочек платежей, — отметил Дмитрий Монастыршин, главный аналитик Промсвязьбанка. — В то же время заемщик может потерять стабильный источник доходов, что делает невозможным своевременные платежи в полном объеме. В таких случаях действительно необходимы ограничение размера пени и решение вопроса о реструктуризации задолженности или предоставлении каникул по оплате платежей. Кроме того, с учетом судебной практики по вопросу включения в кредитный договор условий, ущемляющих права потребителей, законопроект можно считать актуальным.

"Пока мы выдали кредитов по этой программе на 101 миллиард рублей — с марта, когда произошел запуск этой программы, по конец августа ", — сказала Алымова. "Лимит в 200 миллиардов рублей, который был выделен Минфином, мы планируем утилизировать полностью. Но, конечно, при такой выборке пока обращаться за ее увеличением мы не планируем", — сообщила она.

Всего по госпрограмме субсидирования ипотеки Сбербанк выдал более 58,7 тысячи кредитов. При этом в объеме ипотеки Сбербанка на первичном рынке доля ипотеки с господдержкой составляет 92%.

Кредиты по ипотеке с господдержкой в общем объеме выдач Сбербанком ипотеки в августе составили 43% против 49% в мае. "Третий месяц подряд эта доля снижается. В мае она была у нас 49%, то есть практически половина", — отметила Алымова.

По мнению Алымовой, отменять программу поддержки государством ипотеки после 1 марта 2016 года не стоит. "Я думаю, лучше было бы плавно выходить из этой программы, возможно, уменьшить размер субсидии", — считает она.

Правительство РФ, в соответствии с законом о льготной ипотеке, планировало в текущем году выделить 20 миллиардов рублей российским банкам для субсидирования ставок по ипотечным кредитам на приобретение первичного жилья, чтобы они были не выше 12% годовых. Предполагалось, что это позволит банкам выдать ипотечные кредиты на 400 миллиардов рублей. Позднее правительство РФ расширило программу льготной ипотеки с господдержкой до 700 миллиардов рублей. Программа действует с 1 марта 2015 года по 1 марта 2016 года.

"Мы продолжаем реструктуризацию валютных ипотечных кредитов, применяя индивидуальный подход при формировании условий реструктуризации. На данный момент количество заемщиков по валютной ипотеке в Сбербанке составляет 2,4 тысячи человек", — сказала она.

За летние месяцы полностью погасили свои валютные ипотечные кредиты перед Сбербанком более 300 заемщиков, уточнила Алымова.

По последним данным, с просьбой о реструктуризации валютных ипотечных кредитов в Сбербанк обратилось 189 человек, сообщила Алымова.

Сбербанк с 12 октября запускает предложение "Единая ставка" в рамках ипотечного кредитования на цели приобретения готового жилья. Заявки в рамках предложения принимаются до 31 декабря — сказали в пресс-службе банка.

Минимальная ставка в рамках нового предложения с условием применения "защищенного кредита" составляет 13,45% годовых для клиентов, получающих заработную плату на карту Сбербанка. Для остальных категорий клиентов процентная ставка составляет 13,95%.

Ставки действуют на все сроки кредитования от 12 месяцев до 30 лет при любом первоначальном взносе от 20%. Предложение не распространяется на специальное предложение для молодых семей, в котором предусмотрены сниженные ставки от 12,5% годовых, подчеркнули в пресс-службе Сбербанка.

"Новое ипотечное предложение упрощено до единой ставки вне зависимости от первоначального взноса и срока кредитования, что позволило улучшить предложение для отдельных групп клиентов на 0,3 — 0,55 п.п.", — сообщила РИА Новости директор департамента розничных нетранзакционных продуктов Сбербанка Наталья Алымова.

Новая программа проводится для стимулирования спроса граждан на получение ипотечных кредитов для покупки жилья на вторичном рынке, пояснила она.

По итогам первого полугодия 2015 года среди регионов на первое место по объему выдачи ипотечных кредитов вышла Московская область, свидетельствует исследование "Эксперт РА", опросившего более 60 банков, на которые приходится 95% рынка ипотеки (есть в распоряжении "Ъ"). До сих пор лидером была Москва. Но за шесть месяцев в Подмосковье было выдано ипотечных ссуд на сумму 48,9 млрд руб., в то время как в Москве — 43,4 млрд руб. "Сказалась переориентация заемщиков на более дешевое жилье на фоне сокращения реальных доходов, а также запуск программы субсидирования ипотеки, ориентированной на новостройки,— считают в "Эксперт-РА".— Именно Московская область последние несколько лет лидировала по объему ввода нового жилья экономкласса". Третье место по объему выдачи ипотеки (28,3 млрд руб.) традиционно занимает Санкт-Петербург.

Смещение Москвы с позиции лидера сейчас оправданно, полагают банкиры. "В любой кризис чем дешевле жилье, тем лучше для заемщика",— считает старший вице-президент ВТБ 24 Андрей Осипов. В такой ситуации есть риск, что в случае существенного падения цен на жилье подмосковные залоги не покроют стоимость ипотеки, что создает риски для банков при плохом обслуживании кредитов. "Даже ипотечная госпрограмма, которая сейчас обеспечивает существенную часть выдач, предусматривает первоначальный взнос — 20%, но от его увеличения ставка по кредиту (11,5%) все равно не снижается, поэтому заемщики ограничиваются минимумом",— поясняет зампред правления Абсолют-банка Татьяна Ушкова. "На данный момент мы считаем, что этот размер взноса полностью нивелирует риск допустимого падения цен на жилье,— отмечает Андрей Осипов.— Возможные колебания цен на уровне 5-10% в рублевом выражении перекрываются 20%".

Впрочем, исключать более сильного падения цен нельзя, считает управляющий директор по банковским рейтингам "Эксперт РА" Станислав Волков. "Когда растет объем предложения, то цены естественным образом снижаются, и может возрастать риск обесценения залога,— соглашается директор дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадим Пахаленко.— Прогнозировать, насколько могут упасть цены на жилье, тем более на фоне большого объема предложения в Подмосковье, на мой взгляд, невозможно". Застройщики пока не готовы снижать цены на подмосковное жилье. "Застройщики сейчас и так уже торгуют жильем в Подмосковье с минимальной маржой,— отмечает глава "НДВ-групп" Александр Хрусталев.— Мы намерены сокращать объем предложения из-за с невостребованности жилья в столь больших объемах, но не снижать стоимость".

В Москве эти риски ниже, считают эксперты. "Меньше подвержены риску обесценивания московские новостройки, в особенности у метро или с перспективой его строительства,— говорит Ирина Доброхотова.— Например, один из ЖК в 2014 году был выведен на продажу со стартовой ценой 8,7 млн руб. (выводился на реализацию уже на средней стадии готовности) — сегодня введен в эксплуатацию, теперь здесь те же "однушки" продаются по цене, достигающей 10,7 млн руб.".