ЖИЛЬЁ. Право собственности, споры, раздел,

(frederics @ 20.09.2010 - время: 14:36) Есть ли у вас договор о купле-продаже с данными нюансами?
При оплате первой части суммы уже можно регистрировать покупателю право собственности? Или только после уплаты второй части суммы?
Что, если продавец получит первую часть суммы и, не выписываясь, сгинет (уедет, отключит телефон и т.п.)?
Второе. Если сделку купли продажи оформлять целиком, одной суммой, но с условием, что через н-надцать дней владелец выпишется, а владелец-таки, получив деньги, не выпишется спустя оговоренное время, только через суд возможна выписка? Мне кажется, в ЖЭКе, паспортном столе меня пошлют ...в суд)))
А расторжение сделки мне, как покупателю, невыгодно, да и хлопотно потом свои деньги выколачивать (если вообще реально).
Это зависит от региональной специфики. Во всяком случае четыре года назад сделку с недвижимостью в Рязанской области можно было провести при условии, что с данной жилплощади все выписались. Вот совершенно легально зарегистрировать данную сделку с недвижимостью было такое требование.

Регион - Московская область.

Добрый день! Помогите пожалуйста советом.
Ситуация: Оформили в собственность квартиру (по договору дарения), бывший собственник умер, но его сын остался прописан в квартире. Данный товарищ вел антисоциальный образ жизни, бухал, бомжевал где то и вот появился!! хочет жить в квартире! еще один момент- он скорее всего оформит инвалидность .... а и вот еще что: когда проводилась приватизация он отказался от участия в пользу родственника.
Я тут почитал повсюду всяко разную литературу и пришел к выводам:
1. выписать этого типа я не могу даже по решению суда, т.к. у него нет другого жилья (а покупать ему комнату я не собираюсь).
2.продать квартиру могу НО дешевле рыночной стоимости, т.к. новому собственнику прийдется заморачиваться с выпиской.
3. я в шоке!!!

Вышеуказанный тип, как я понимаю не будет платить кварплату (т.к. нет денег) и будет спокойно жить в моей квартире!!! что делать??? правильные ли я сделал выводы и что погу предпринять в данной ситуации???
Заренее благодарен за консультацию!

А этот сын покойного с нынешним собственником квартиры в каких отношениях состоит?

Старая практика, тем не менее... Выселение членов семьи бывшего собственника

Согласно ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В отличие от ст. 31 ЖК РФ, которая распространяет свое действие на бывших членов семьи собственника жилого помещения, действие ст. 292 ГК РФ распространяется на членов семьи бывшего собственника.
Необходимо отметить, что до 1 января 2005 г. действовала старая редакция ст. 292 ГК РФ, которая не допускала прекращения прав пользования жилым помещением членов семьи собственника при переходе права собственности.
В настоящее время в обществе ведутся ожесточенные споры о соотношении данной нормы права и морали: что справедливее - выгонять бывших жен с детьми на улицу при продаже квартиры либо ограничивать право собственности правами пользования, ставить право пользования выше права собственности.
С одной стороны, право собственности охраняется законом. Право собственности включает в себя права владения, пользования и распоряжения (п. 1 ст. 209 ГК РФ). Поэтому права пользования третьих лиц, изначально меньшие по объему, чем права собственника, не должны ограничивать последнего в осуществлении своих правомочий, в том числе по отчуждению своего имущества.
Однако, с другой стороны, данное право собственника делает членов его семьи незащищенными, позволяет путем притворных и мнимых сделок по отчуждению жилья выселять членов семьи на улицу, пополняя армию бездомных.
На практике возникает большое количество вопросов о применении данной нормы. Подлежит ли применению новая редакция ст. 292 ГК РФ, прекращающая права пользования жилым помещением членов семьи собственника, если момент перехода права собственности произошел до момента вступления поправок в силу (до 1 января 2005 г.)?
Согласно ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
Таким образом, применять новую редакцию ст. 292 ГК РФ можно, только если момент перехода права собственности на жилое помещение возник после 1 января 2005 г.
Однако из общего правила о прекращении права собственности существует исключение, введенное судебной практикой. Так, в случае если член семьи собственника в момент приватизации имел равные с собственником права пользования жилым помещением, но отказался от приватизации в пользу собственника, действие ст. 292 ГК РФ на него не распространяется.
В соответствии со ст. 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд) на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти жилые помещения в собственность.
Согласие лица, которое совместно проживает с собственником жилого помещения, является обязательным условием для приватизации. При этом следует учитывать, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения ст. 40 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.
В соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.
Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Следовательно, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер.
Такую позицию занимает Президиум Верховного Суда Российской Федерации в ответах на вопросы в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за IV квартал 2005 года.
В принципе, договор дарения не содержит такого существенного условия, как указание права лица, которое проживает в помещении, на пользование данным помещением. Хотя суд может прийти и к иному выводу.

Спасибо JFK2006 !!!
немного поясню.... в моей ситуации бывший собственник- тетка, а "тип"- получается двоюродный брат, т.е. не является близким родственником либо членом семьи, либо бывшим членом семьи. т.е. по идее не имеет права на бессрочное пользование квартирой, в то же время на одном из форумов читал, что если на момент приватизации он имел (а он имел) равные права с собственником и отказался от приватизации, то может пользоваться квартирой сколько хочет!!! Ситуация блин......по кодексам ничего не понять..... так какова же позиция закона в данном случае??
Физически не пускать его в квартиру - это будет нарушением закона! а если всеж он заселится то как его выселить?? кварплату он платить не будет- это точно! и сколько вообще я могу официально с него требовать если кроме него там ни кто не прописан????
Что же делать????

вот еще что нашел: "..Если вам подарили квартиру, а в ней кто-то зарегистрирован, вы можете выписать этого человека. В соответствии со ст. 292 ГК РФ, право собственности переходит к другому лицу и является основанием для прекращения права пользования жилым помещением. Однако, если имущественное положение этого жильца или обстоятельства не могут позволить ему обеспечить себя другим местом для проживания, суд может оставить за ним право пользования прежним, т.е. уже вашим, жилым помещением."
это наверное ближе к истине? т.е. все решает суд?? и если ему негде жить то он будет жить в моей квартире, а я за него буду платить кварплату???? офигеть!!!!!

(NUDGOL @ 20.02.2011 - время: 11:55) это наверное ближе к истине? т.е. все решает суд?? и если ему негде жить то он будет жить в моей квартире, а я за него буду платить кварплату???? офигеть!!!!!
Естественно, все решает суд. Да и нельзя человека выписать в никуда, если речь идет о Москве.

раз ни кто больше не высказывается я всеж подниму тему т.к. мне это весьма интересно.
Уважаемые юристы! подскажите что делать в моей ситуации и главное какую позицию принимает суд в аналогичных ситуациях, какие аргументы будут считать весомыми, как доказать свою правоту?? как оградить себя от такого псевдо-горе-быдло-наследника?? хотелось бы естественно законный способ, приступать закон не хоца!!! безвыходных ситуаций не бывает! (Барон Мюнхаузен) в моем случае закон - скользкий как желе! и мне необходимо изучить судебную практику и мнения участников аналогичных процессов... буду весьма признателен за обсуждение данной темы, либо ссыки на другие форумы ( в ПМ)..

Договор дарения - безвозмедная сделка и включение в него условий о правах третьих лиц по-сути делает его ничтожным. И Вы вправе выписать этого гражданина из квартиры. Даже если он участвовал в приватизации, с прекращением права собственности дарителя его права тоже прекращаются. Другой вопрос, а не попытается ли он расторгнуть договор дарения, таких случаев тоже навалом.

Что бы расторгнуть договор дарения в данном случае (даритель умер) необходимо доказать что в момент заключения договора даритель находился в "психичеки -плохом" состоянии.. как это сделать??? договор заключался у нотариуса, который вряд ли будет свидетельствовать в данном случае. Во-первых человек (даритель) был адекватен, во-вторых если даже были бы сомнения (а их не было) нотариус вряд ли будет свидетельствовать против себя, ибо может потерять хлебное местечко!! ( дело было в МО, и нотариус на удивление был упертый, т.е. отказался ехать в больницу для заключения этого договора!!!! НА ОТРЕЗ!!! хотя это возможно было бы осуществить в присутствии глав.врача!!! и это было бы абсолютно законно! НО!! нотариус сказал:- НЕТ!, НИКОГДА!! как будто это были 90-е и ему звонили бандосы!!! мне пришлось перевозить больного человека к нотариусу, отсидеть очередь, пройти через эти унижения, нотариусу хотелось в рыло дать!!! но в итоге договор оформили!!! Сучья система!!! прошу прощения.. накипело..... институт нотариусов на мой взгляд- прямое вымогательство и его давно нужно было прикрыть!! НО!!! это бабло и при чем очень солидное!!!!блин.. удалился от темы.. так вот:
исходя из поста JFK2006 позиция верховного суда (именно с маленькой буквы!)- "..При этом следует учитывать, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу..»» С какого Хрена это ЛИЦО исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер?? ГДЕ это написано?? Откуда эта бредовая мысль??? Я бы хотел немного пояснить:
Человек (если это существо можно так назвать) был единственным ребенком в семье, для которого было ВСЕ!! В один прекрасный момент он по пьяной лавочке зарезал кого-то!! Родители в шоке! Продали все что можно и кое как отмазали ублюдка от тюрьмы!! А дальше долгие годы пьянства и бомжевания в районе где прописан… ближе к дому.. чтоб в критической ситуации (зимой например) прийти домой.. да еще с бабой-алкашкой+ее ребенок+ возможно еще дружок-собутыльник!!!Но потом умер отец, а через 10 лет мать…. Ни у кого на похоронах эта скотина не была!!! Боялся справедливого суда родственников, хотя на таких мероприятиях не выясняют отношения.. НО он зассал!! Хотя и был уведомлен о факте и дате мероприятия!!! В последние годы жизни его мать получала 4-5 т.р. пенсию, из которых 3т.р. отдавала кварплату, а на остальные покупала лекарства и продукты- крупы и проч…. На мясо денег не было… так этот мудак умудрялся приходить и пожирать то что она для себя готовила , да еще и оставшиеся копейки забирал!!!! В итоге сестры его матери (нам- тетки) обратились к нам- чтоб мы помогли, они ведь живут в других городах… мы дали согласие и на нас оформили квартиру…. Мы оплачивали коммуналку, по первому требованию приезжали и помогали во всем, возили по больницам, покупали лекарства, приезжали через день! Готовили и убирали ( нам в один конец около 60 км ехать- не ближний свет). Вобщем это была сделка.. нам квартира – с нас уход!! Мы свои обязанности выполняли на 110% это очень тяжело – видеть умирающего человека! Во всех клиниках нам сказали что шансов нет!!! И оставалось только ждать… мы платили всем: докторам, медсестрам, сиделкам.. чтоб хоть как то скрасить последние дни.. и когда настал день.. мы организовали похороны и проч. И этому мудаку сказали:- «приходи, денег не надо!!! Попрощайся с матерью!!!......он не пришел……человеческому разуму невозможно понять как какое возможно!!! Прошу прощения за лирику.. но не мог сдержаться…..
Так вот эта падла по закону претендует на право пользования жильем, а еще он сейчас оформляет инвалидность т.к. в пьяном угаре заснул на улице и отморозил ноги!!! А государство, т.е. мы с вами будем платить ему пенсию по инвалидности!!! ЕМУ- человеку который пару лет в жизни работал, а все остальное – бухал!!! Вот она социальная справедливость!!!!

Чувствуется , что многое накипело. Из Вашего повествования возник вопрос: раз оформляли договор у нотариуса, это был договор дарения или ренты (описание ухода за больным человеком, материальная и физ. помощь) и регистрировался ли договор в рег палате. Так как последний момент очень важен, ибо право возникает с момента государственной регистрации!
через суд довольно часто признают договора недействительными, у Вас еще и обстоятельства так сложились (привезли больного человека из больницы при желании можно доказать недееспособность) хотя по описанию Вашего родственника на такое уму врядли хватит сил и средств.

NUDGOL, накипеть-то у Вас накипело, но если Вы так будете говорить на судебном слушании, вряд ли Вас поймут. Суду нет дела до морального облика этого Вашего родственника. Я вобще не могу понять, почему на слушаниях стороны часто обливают друг друга грязью. Особенно это характерно для бракоразводных процессов с разделом имущества. Неумно это, на мой взгляд. Суд - это место спора о праве и о применении норм права, а не обливать друг друга грязью и уж тем более не для брани.
Ситуация у Вас малопонятная. Если оформит инвалидность, всяко может быть. Я не знаю, можно ли в Московской области выписать в никуда. Так что решать все суду только.

Narziss договор был именно дарения! о том что его нужно регистрировать- первый раз слышу!!право возникает с момента государственной регистрации- это да, т.е. в момент получения свидетельства на собственность- это уже произошло! а по поводу сил и средств- это совершенно другой разговор: за время своего антиобщественного прожигания жизни он всеж каким то невероятным образом привлекал дам! состоял в двух законных браках, и паре гражданских.. имеет ребенка.. и все эти его бывшие родственники очень хотят эту квартиру... первая жена хочет для сына, т.с. для кровинушки.., вторая- хоть и не живет с ним уже лет 10- не разводится.!!!!... надеялась что квартира ему перейдет... а зная его образ жизни и не за горами и ей получать свидетельство о собственности НО форс-мажор!! появились мы!!! скажу не кривя душой:- "если б они сами ухаживали за теткой, помогали бы ей, то получили бы эту квартиру на блюдечке!!! НО живя буквально в соседнем доме они никогда не заходили, не узнавали о здоровье, не помогали!!!хотя прекрасно знали как она мучается!!!!да мы то все это узнали после того как другие тетки рассказали (ее сестры), а так и не знали бы, т.к. не общались! А уж когда тетка лежала в больнице.. мы с женой постоянно отпрашивались с работы, ездили..( из Москвы в подмосковье особо не накатаешься) всегда нужны были лекарства, дать денег врачам, медсестрам и проч.- чтоб хоть чуть-чуть лучше относились, чтоб чаще подходили......, покупали постоянно лекарства, памперсы и всяко разную другую дребедень....А эти падлы- бывшие жены работая в квартале от больницы даже не навещали!!! ну и что что она бывшая родственница?! хоть просто навестить то можно было бы???
Ну ладно. это как говорит ЛЕОНИД ОМ - моральный аспект дела.. Бог им судья! А по закону я понимаю что теоретически этот тип получив инвалидность, да и без нее, может потребовать в судебном порядке закрепления за ним пожизненного права пользования квартирой, средств на приобретение жилья у него не было и нет... да и квартплату он вряд ли оплачивать будет! он просто алкаш! и по этому ну может месяц после больнички он выдержит - а потом забухает-100% и что мне делать то?? подавать в суд на взыскание квартплаты??? бред!! с чего ему платить??? патовая ситуация, вытекающая из несовершенства законодательства!!! а суда я реально опасаюсь, т.к. этот тип очень четко давит на жалость, в суде может упасть на колени и поклянется всеми святыми , что завяжет пить и будет работать!! как бы судья не поддался психологическому влиянию!
короче шляпа!!!!
если вдруг попадется схожая судебная практика - прошу скинуть ссылку! ладно... что уж тут размазывать..... всем спасибо за мнения!