Съемные квартиры

Не секрет,что довольно часто при съеме(сдачи) квартир а аренду возникают проблеммы и мы не знаем как правильно их решать или избегать.Предлагаю все вопросы по этому поводу помещать здесь.

Посоветуйте пожалуйста как поступить моим друзьям в такой ситуации:Хозяйка попросила сьехать с квартиры досрочно,по договору при такой ситуации она должна вернуть залог(1 мес)+услуги риэлтора,но у них есть подозрение,что сумму за услуги риэлтора она возвращать не собирается.Кв. снималась с частным риэлтором,не через агенство(и хоз+риэлтор подруги...)Как им лучше заранее застраховать себя от такой ситуации?Может быть присутствием адвоката или хотя бы свидетелей?Это поможет если дело коснется разбирательства через суд?

А что должны будут засвидетельствовать адвокат или свидетели? Что хозяйка им деньги не вернула?
А они ей как эти деньги передавали? Под расписку? При свидетелях?

при каждой оплате подписывались обе стороны: передал-принял

Не вернёт - пусть в суд обращаются. При соблюдении формы договора возможно ссылаться на свидетельские показания.

Скажите,а можно ли записать разговор на диктофон,а потом представить это как доказательство,или здесь ущемляются права человека...например?

Гражданский процессуальный кодекс РФ
"Статья 55. Доказательства

1. Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

2. Доказательства, полученные с нарушением закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда".

Записать свой разговор с кем-либо закон не запрещает.

Мне кажется, что весьма действенно пообещать хозяйке настучать в налоговую, что квартиру сдает и сообщить реальные суммы договора .

Скорее всего она никаких особых сведений не подает и налогами не усердствует ( по крайней мере в полной форме). Полагаю. что деньги Вам вернут, но снимать эту квартиру далее Вам после такой беседы не удастся.

Судиться , конечно можно, но если посчитать свои затраты и потери времени на все это мероприятие, то, не исключаю, что легче махнуть рукой, если, конечно это не дело принципа.

А как настучать в налоговую? .....научите пожалуйста

JFK2006 Спасибо большое за информацию!Так и передам,пусть запишут разговор. Дело в том еще что у друзей есть подозрение,что это мошейники-хозяйка и риэлтор и действуют сообща,так что тут дело принципа.

Очень просто - главное об этом сказать хозяйке, а дальше можно ничего и не делать.
А так - у Вас есть данные - адрес, по которому она проживает.
Находите по справочнику налоговую инспекцию. которая обслуживает этот район. Звоните и спрашиваете какой отдел .инспектор занимается налогами с физических лиц по данному адресу. Далее либо беседуете с этим человеком и направляете документы по почте ( копии договора и расписок в получении денег) заказным письмом+ присовокупляетее гневное письмо возмущенного гражданина о том, что хозяйн квартиры не платит налогов и это вас всячески возмущает - на полном серьезае.
Либо просто отправляете указанный выше пакет документов + письмо заказным письмом на имя руководителя налоговой инспекции.
Письмо обязательно должно быть подписано и иметь обрпатный адрес.
С одной стороны - стучать нехорошо, с другой налоги платить должнв все. Вас в этой ситуации интересует возврат конкретной суммы, так что можете защитить интересы собственные, совместно с интересами государства. :))))

До суда все таки дошло... т.к. денег не вернули мотивируя...их отсутствием А как подавать дело в суд? По месту прописки хозяйки? Как вообще это делается?

(Невеста Ветра @ 28.10.2007 - время: 15:44) А как подавать дело в суд? По месту прописки хозяйки? Как вообще это делается?
Посмотрите ЗДЕСЬ.

нужна ваша помощь.. хотя бы просто в виде УМНЫХ советов
заранее прошу не рассуждать на тему как надо БЫЛО сделать...
вопрос стоит что делать сейчас в сложившихся обстоятельствах
итак... ситуация..

Жили мы поживали в арендованной квартире
Договор аренды оформлен через агенство на 11мес (на договоре имеется печать агентства). Нотариально договор естественно не оформлялся.
Хозяйка через 4мес оформила обмен квартиры через куплю/продажу. То есть фактически у квартиры поменялся владелец.
Ключи отдала новым жильцам.
Мы вынуждены были съехать (еще раз прошу рассуждения о том, что не надо было съезжать, оставить при себе).
По договору она обязана вернуть залог и комиссию, уплаченную агенту.
Теперь залог и агентские не отдает, кормит завтраками. То есть формально не отказывается их заплатить, но даже дату возврата назвать отказывается. Последний разговор по телефону закончился ее словами "будете доставать, вообще ничего не получите".
Шансы получить деньги призрачны.

Что можно сделать в законном поле?

Готова выслать отсканированный договор и всяческие расписки в получении денег (включая расписку агента в получении комиссии с печатью агентства).

Готова ответить на любые доп.вопросы

Добавлю следующее.
Хотелось бы по возможности получить советы как нам себя вести, какие шаги предпринимать.
ГК в части Главы 35 мы уже изучили.
Хочется понять что стоит предпринять, от чего настоятельно воздержаться (чтобы не навредить самим себе).

А договор трехсторонний? В качестве кого там участвует агентсво и какие обязательства оно на себя брало?
Думаю, что скорее всего никаких. Только подбор квартиры и за это получило комиссионные.
А что в договоре сказано про его досрочное расторжение по инициативе владельца , не имеющего претензий к жильцам? Так и написано, что обязуется вернуть комиссию агенства и залог?
Если этор так, то скорее всего обращаться в суд, но уведомить об этом даму сначала в устной. а потом и в письменной форме. Боюсь соврать, но в суд по месту жительства ответчика. Если в договоре четко прописаны санкции, то даму можно немного попугать судебными издержками, которые будут отнесены на нее. Поскольку речь идет не о запредельных суммах, то для хозяйки эта сумма , возможно будет хороршим стимулом. все дело в жадности.
А как она продала квартиру, что вы не знали об этом? Люди же как правило приходят смотреть. То есть определенные звоночки. по идее должны были быть...
Да есть еще маленький моментик. Узнаете номер налогой инспекции, где проживает хозяйка по прорписве ( в договоре должны быть данные). Потом звоните ей и говорите, что ежели не хочет миром урегулировать вопрос. то Вы несете заявление в суд такого-то района на такую-то сумму и пусть не забудет предстваить в суд декларацию об уплате налогов. одновременно сообщаете , что пишите заяву в налоговую инспекцию. что такая-то дама согласно договора аренды получила от Вас столько-то денег. Так вот Вас очень волнует, а заплатила ли она налоги.
Блеф конечно. про налоговую

(чипа @ 03.12.2008 - время: 17:50) А договор трехсторонний? В качестве кого там участвует агентсво и какие обязательства оно на себя брало?
Думаю, что скорее всего никаких. Только подбор квартиры и за это получило комиссионные.
А что в договоре сказано про его досрочное расторжение по инициативе владельца , не имеющего претензий к жильцам? Так и написано, что обязуется вернуть комиссию агенства и залог?
Если этор так, то скорее всего обращаться в суд, но уведомить об этом даму сначала в устной. а потом и в письменной форме. Боюсь соврать, но в суд по месту жительства ответчика. Если в договоре четко прописаны санкции, то даму можно немного попугать судебными издержками, которые будут отнесены на нее. Поскольку речь идет не о запредельных суммах, то для хозяйки эта сумма , возможно будет хороршим стимулом. все дело в жадности.
А как она продала квартиру, что вы не знали об этом? Люди же как правило приходят смотреть. То есть определенные звоночки. по идее должны были быть...
Да есть еще маленький моментик. Узнаете номер налогой инспекции, где проживает хозяйка по прорписве ( в договоре должны быть данные). Потом звоните ей и говорите, что ежели не хочет миром урегулировать вопрос. то Вы несете заявление в суд такого-то района на такую-то сумму и пусть не забудет предстваить в суд декларацию об уплате налогов. одновременно сообщаете , что пишите заяву в налоговую инспекцию. что такая-то дама согласно договора аренды получила от Вас столько-то денег. Так вот Вас очень волнует, а заплатила ли она налоги.
Блеф конечно. про налоговую
Естественно мы знали что квартира продается.
Она нас предупредила за месяц. В этом она условия договора выполнена.
Новые владельцы естественно приходили смотреть.

Посредник (агентство) в договоре присутствует в следующих пунктах:

Мы нижеподписавшиеся, г-н (жа)________________________________________________________________
____________________, именуемый в дальнейшем «НАЙМОДАТЕЛЬ», с одной стороны и г-н (жа) ______________________________________________________________________, именуемый в дальнейшем  «НАНИМАТЕЛЬ» с другой стороны, в присутствии ЗАО «Практикум», именуемый в дальнейшем «Посредник», подписали настоящий Договор о нижеследующем:

.5. Посредник не несет ответственности по обязательствам сторон настоящего Договора после его подписания.

об обязательствах Наймодателя
3.1. За пользование жилым помещением устанавливается оплата за наем в размере ххх руб. (сумма прописью) в месяц  не позднее 1 (первого) числа оплачиваемого месяца.
Внесен залог в размере ххх руб. (сумма прописью). Залог возвращается по сроку окончания действия данного Договора.

4.4. При досрочном расторжении настоящего Договора по инициативе Наймодателя, при условии соблюдения условий данного Договора Нанимателем, Наймодатель обязуется вернуть Нанимателю часть ранее внесенной арендной платы  за фактически непрожитое время и сумму вознаграждения Посредника.


Кстати... есть статья 675 ГК. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Означает ли это что можно например предупредить НОВЫХ владельцев что мы собираемся подавать в суд и возможно обязательства по договору придется выполнять уже новым владельцам. Ну фактически известить их. Не давить. Чтобы они сами позвонили бывшей владелице и попытались надавить еще и со своей стороны.

Еще вариант - известить хозяйку о том что мы собираемся подавать в суд и это автоматически повлечет за собой извещение налоговой.

Главные наши вопросы - что сейчас стоит делать (и говорить хозяйке), а чего делать категорически НЕ стоит.

ЗЫ. При нашем выезде хозяйки не было. Соответственно у нас нет на руках акта приемки/передачи имущества. Ну что она у нас приняла все в целости и сохранности. Повлияет ли это как-нибудь?

(чипа @ 03.12.2008 - время: 17:50)
Блеф конечно. про налоговую
почему блеф?

Дело в том, что налоговая декларация за текущий год подается , ежели не вру в точной дате, где-то до конца марта года, следующего за отчетным. Поэтому у нее есть время. Другое дело, что она сорее всего никогда ее не подавала и не собирается это делать и может элементарно не знать об этом. Тогда этот блеф вполне может сработать ( Смотря где она сама работает, конечно). Налоговую и нас не любят и как-то побаиваются.
Далее, суд сам никаих документов, связанных с уплатой нлогов запрашивать не будет. Это к спору не относится.
По поводу новых жильцов (там живут хозяева или квартиру сдают?). если хозяева, то ( по моему опыту), они сейчас сидят в некоторой степенина пороховой бочке и в первое время тихо трясуться не вылезло бы чего такого в сделке, что привело бы к неприятностям.
Поэтому в принципе их можно задействовать. Если это арендаторы, то их хозяйские разборки мало волнуют. Главное, чтобы не беспокоили.
Я бы начала с аргументированного и хорошо подготовленногозвонка хозяйке, с номерами налоговой, правильным названием суда и т.п. ИМХО этого может быть достаточно. В принципе лучше, ежели позвонит кто-либо и предстваиться адвокатом и все вот это вывалит в ее уши. То есть отстранитьмся от ситуации.

Вообще ситуация немного странная, потому что , как правило залог в сумме оплаты за месяц, подразумевается как оплата за последний месяц проживания. То есть люди предупреждают и уже ничего не платят, или их предупреждают. Но момент уже упущен.
Чара,я не юрист, но вот при аренде нежилых омещений на срок больше 11 мес. требуется гос. регистрация ( это определенный геморрой), но зато при продаже новый собственник знает, что приобретает недвижимость с обременение в виде договора аренды. Невелика гарантия, но все же.
Поскольку ваш договор был заключен именно на 11 мес ( это бросается в глаза), то похоже существует подобный механизм и с жилымипомещениями.
Есть еще один путь подковаться в теме. Просто обзвонить несколько агеств и сказать. что хотите снять квартиру и поговорить об этом моменте, точно так же сдать . Конечно агентство ни за что не отвечает, но может проскользнуть полезная информация.
про акт- У новых хозяев и у хозяйки в обязательном порядке есть акт приема-передачи квартиры. Так, что думаю, что этот вопрос не очень важен. Тем более каих-либо претензий она вам не высказывала.

(чипа @ 04.12.2008 - время: 00:27) По поводу новых жильцов (там живут хозяева или квартиру сдают?). если хозяева, то ( по моему опыту), они сейчас сидят в некоторой степенина пороховой бочке и в первое время тихо трясуться не вылезло бы чего такого в сделке, что привело бы к неприятностям.
Поэтому в принципе их можно задействовать. Если это арендаторы, то их хозяйские разборки мало волнуют. Главное, чтобы не беспокоили.

Новые жильцы - владельцы. Те кто купил.
Сдавать не собираются.
Затеяли ремонт приблизительно на пару лямов.

Еще раз подумала. ИМХО новые владельцы здесь не помощники. максимум. что сделают - звякнут и скажут. чтобы сама разбиралась. Но скорее всего и зонить не будут. Я бы на их месте не стала.

Вообщем так.
Вариант 1: идем с суд.
При условии наличия договора аренды, акта приема-передачи квартиры, расписок уплаты арендных платежей и залога.
Накручиваем на сумму проценты (если есть указание на штрафные санкции в договоре, то применяем санкции по договору, если нет, то ст. 395 ГК РФ).
Плюс оформляем договор на оказание услуг с адвокатом. Сумму ганорара вписываем с сумму расходов.
И собственно идем с суд, взыскиваем, предъявляем исп. лист приставам на все про все уйдет не менее 2-х мес-в.

Вариант 2:
Пытаемся договориться. Срок 1-3 недель. Результат неизвестен.

Вариант 3:
Забиваем на всю эту кутерьму в ареле 2009 года идем в УНП (управление по налоговым преступлениям) и пишем донос.
Результат будет или не будет уголовное дело, на откуп человек потратит больше денег чем он должен вам.
Месть удалась, имеем моральное удовлетворение, но правдо без денег.

Вариант 4:
Совместить Вариант 1, 2 и 3.

P.S. В своей практике еще ниразу не встречал договор где Арендодатель был бы обязан возвратить стоимоть услуг риэлтера при досрочном расторжении договора. Особенно в данной ситуации. Ибо агент не мог незнать что квартира стоит на продаже.

Насчет обременения: А как называется договор аренды жил. помещения ?? ну и что что на 11 месяцев. Договор заключенный на один год и более, да подлежит регистрации. Но природа договора от этого то не меняется.
При продаже собственник гарнтирует отсутсвие обременения на жилье либо предупреждает об этом и это находит свое отражение в тексте договора купли-продажи.
А между вами Chara договор был расторгнут. Кстати подписали акт возврата жилого помещения? И расторжение как-нибудь оформили? У вас возникло право требовать возрата сумм огоовренных в договоре.
А агентства через которое вы заселялись Вам не помогло?
М
ы к примеру гарантируем при расторжении договора аренды до истечении 2-х мес-в после его заключения, бесплатный поиск жилья клиенту. и в последующем можем договориться если срок прошел.