Аванс или задаток? Что лучше?
nils
Любитель
6/27/2006, 2:29:44 AM
Как правильно оформить соглашение о задатке.
*Sibeling*
Профессионал
6/27/2006, 3:44:52 AM
Разница между авансом и задатком следующая:
Аванс в отличие от задатка не является по ГК РФ способом обеспечения исполнения обязательства. То есть: выплата аванса не обязывает стороны заключить д-р купли-продажи (соглашение об авансе может быть расторгнуто). Существенным отличием задатка является ответственность за его нарушение. В случае, если виновна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
И соглашение об авансе и о задатке совершаются в простой письменной форме. Нотариус - не нужен.
Но чтобы не возникло путаницы: задаток это или аванс, если нужен задаток, то желательно составить предварительный договор купли-продажи, т.е. перечислить в документе существенные условия сделки: стороны, предмет купли-продажи, цена сделки полная и сумма задатка (соглашение о задатке может быть его составной частью, т.е. документ - один).
Если Вы покупатель - в Ваших интересах сделать это задатком. стт. 381-382 ГК.
Примерных форм в Интернете много, без труда можно найти подходящую.
Аванс в отличие от задатка не является по ГК РФ способом обеспечения исполнения обязательства. То есть: выплата аванса не обязывает стороны заключить д-р купли-продажи (соглашение об авансе может быть расторгнуто). Существенным отличием задатка является ответственность за его нарушение. В случае, если виновна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
И соглашение об авансе и о задатке совершаются в простой письменной форме. Нотариус - не нужен.
Но чтобы не возникло путаницы: задаток это или аванс, если нужен задаток, то желательно составить предварительный договор купли-продажи, т.е. перечислить в документе существенные условия сделки: стороны, предмет купли-продажи, цена сделки полная и сумма задатка (соглашение о задатке может быть его составной частью, т.е. документ - один).
Если Вы покупатель - в Ваших интересах сделать это задатком. стт. 381-382 ГК.
Примерных форм в Интернете много, без труда можно найти подходящую.
188
Мастер
6/27/2006, 4:10:01 AM
(nils @ 26.06.2006 - время: 22:29) Как правильно оформить соглашение о задатке.
Ну, вообще-то, на столь общий вопрос можно дать лишь такой же общий ответ - в соответствии с законом и с Вашими интересами.
Соглашением о задатке в рамках закона могут быть предусмотрены или не предусмотрены различные условия... в зависимости от того, что именно нужно той или иной стороне. Интересы покупателя и продавца не тождественны, потому и задачи при заключении соглашения разные.
Вы уточните что именно Вас интересует.
Аванс или задаток?
Соглашение об авансе в чистом виде применительно к сделке с недвижимостью на вторичном рынке жилья (предполагаю, что Вас именно это интересует) вообще смысла не имеет; аванс с неустойкой за нарушение обязательств покупателя более выгоден для продавца; задаток в условиях растущего рынка больше гарантирует интересы покупателя.
Да и еще... заключение подобных соглашений является очень важным моментом. Оговаривются действия сторон в случае неисполнения обязательств, предусматривются меры по проверке "чистоты" квартиры, оговариваются сроки, место и форма проведения сделки... все это не формальности, а весьма существенные моменты, несерьезное отношение к которым иногда влечет за собой финансовые убытки и срывы сделок.
Ну, вообще-то, на столь общий вопрос можно дать лишь такой же общий ответ - в соответствии с законом и с Вашими интересами.
Соглашением о задатке в рамках закона могут быть предусмотрены или не предусмотрены различные условия... в зависимости от того, что именно нужно той или иной стороне. Интересы покупателя и продавца не тождественны, потому и задачи при заключении соглашения разные.
Вы уточните что именно Вас интересует.
Аванс или задаток?
Соглашение об авансе в чистом виде применительно к сделке с недвижимостью на вторичном рынке жилья (предполагаю, что Вас именно это интересует) вообще смысла не имеет; аванс с неустойкой за нарушение обязательств покупателя более выгоден для продавца; задаток в условиях растущего рынка больше гарантирует интересы покупателя.
Да и еще... заключение подобных соглашений является очень важным моментом. Оговаривются действия сторон в случае неисполнения обязательств, предусматривются меры по проверке "чистоты" квартиры, оговариваются сроки, место и форма проведения сделки... все это не формальности, а весьма существенные моменты, несерьезное отношение к которым иногда влечет за собой финансовые убытки и срывы сделок.
AlexeyQW
Новичок
8/3/2006, 4:18:51 PM
(Painful @ 26.06.2006 - время: 23:44) Если Вы покупатель - в Ваших интересах сделать это задатком. стт. 381-382 ГК.
Вот только если вы покупаете жилую недвижку, то надо понимать, что договор купли-подажи жилой недвижки заключён с момента госрегистрации. А аванса по незаключённому договору не бывает :)
Вот только если вы покупаете жилую недвижку, то надо понимать, что договор купли-подажи жилой недвижки заключён с момента госрегистрации. А аванса по незаключённому договору не бывает :)
*Sibeling*
Профессионал
8/3/2006, 10:42:15 PM
(AlexeyQW @ 03.08.2006 - время: 12:18) (Painful @ 26.06.2006 - время: 23:44) Если Вы покупатель - в Ваших интересах сделать это задатком. стт. 381-382 ГК.
Вот только если вы покупаете жилую недвижку, то надо понимать, что договор купли-подажи жилой недвижки заключён с момента госрегистрации. А аванса по незаключённому договору не бывает :)
в моем посте, по-моему, о другом написано :)
Вот только если вы покупаете жилую недвижку, то надо понимать, что договор купли-подажи жилой недвижки заключён с момента госрегистрации. А аванса по незаключённому договору не бывает :)
в моем посте, по-моему, о другом написано :)
AlexeyQW
Новичок
8/4/2006, 11:28:31 AM
(Painful @ 03.08.2006 - время: 18:42) в моем посте, по-моему, о другом написано :)
Я описался :(
Хотел сказать, что задатка по незаключённому договору не бывает. Ну и, раз уж об этом пошла речь, добавлю, что какие-либо оплаты по предварительному договору считаю неосновательным обогащением со всеми вытекающими :)
Я описался :(
Хотел сказать, что задатка по незаключённому договору не бывает. Ну и, раз уж об этом пошла речь, добавлю, что какие-либо оплаты по предварительному договору считаю неосновательным обогащением со всеми вытекающими :)
*Sibeling*
Профессионал
8/4/2006, 2:55:18 PM
(AlexeyQW @ 04.08.2006 - время: 07:28) (Painful @ 03.08.2006 - время: 18:42) в моем посте, по-моему, о другом написано :)
Я описался :(
Хотел сказать, что задатка по незаключённому договору не бывает. Ну и, раз уж об этом пошла речь, добавлю, что какие-либо оплаты по предварительному договору считаю неосновательным обогащением со всеми вытекающими :)
не согласен с выводами, речь идет о задатке, как о способе обеспечения исполнения обязательства, состоящего в заключении основного договора купли-продажи, момент заключения основного договора не играет здесь роли. И причем здесь неосновательное обогащение? Не считаете наличие предварительного договора в простой письменной основанием?
Сорри за
Я описался :(
Хотел сказать, что задатка по незаключённому договору не бывает. Ну и, раз уж об этом пошла речь, добавлю, что какие-либо оплаты по предварительному договору считаю неосновательным обогащением со всеми вытекающими :)
не согласен с выводами, речь идет о задатке, как о способе обеспечения исполнения обязательства, состоящего в заключении основного договора купли-продажи, момент заключения основного договора не играет здесь роли. И причем здесь неосновательное обогащение? Не считаете наличие предварительного договора в простой письменной основанием?
Сорри за
AlexeyQW
Новичок
8/4/2006, 3:15:27 PM
(Painful @ 04.08.2006 - время: 10:55) речь идет о задатке, как о способе обеспечения исполнения обязательства, состоящего в заключении основного договора купли-продажи
Предметом предварительного договора может быть только и исключительно обязательство заключить в будущем некий договор на определенных условиях.
Это обязательство никак не может быть связано с платежами.
Единственная цель предварительного договора - обязать заключить основной договор в будущем на условиях, определенных предварительным договором. При этом по воле одной из сторон, в силу закона, неисполнение обязательства по предварительному невозможно (за исключением указанных в законе случаев). Здесь нет какого-либо основания для обеспечения обязательства.
В предварительном договоре имеет смысл прописывать размер и порядок оплаты по основному договору (если договор возмезден), но сами обязательства по оплате возникают на основании основного договора, а не предварительного.
Предметом предварительного договора может быть только и исключительно обязательство заключить в будущем некий договор на определенных условиях.
Это обязательство никак не может быть связано с платежами.
Единственная цель предварительного договора - обязать заключить основной договор в будущем на условиях, определенных предварительным договором. При этом по воле одной из сторон, в силу закона, неисполнение обязательства по предварительному невозможно (за исключением указанных в законе случаев). Здесь нет какого-либо основания для обеспечения обязательства.
В предварительном договоре имеет смысл прописывать размер и порядок оплаты по основному договору (если договор возмезден), но сами обязательства по оплате возникают на основании основного договора, а не предварительного.
*Sibeling*
Профессионал
8/4/2006, 3:19:06 PM
ГК РФ: ст. 329, п. 1.
188
Мастер
8/5/2006, 4:53:18 AM
.... и не стоит забывать о Ст. 421 п.3 ГК РФ.
AlexeyQW
Новичок
8/7/2006, 11:10:05 AM
(Painful @ 04.08.2006 - время: 11:19) ГК РФ: ст. 329, п. 1.
Вот только не стоит забывать о п.1 ст. 380. Особенно слова: "в счет причитающихся с нее по договору платежей". Поскольку в предварительном договоре отсутствуют какие-либо платежи, то задаток неприменим к обеспечению предварительного договора.
Вот только не стоит забывать о п.1 ст. 380. Особенно слова: "в счет причитающихся с нее по договору платежей". Поскольку в предварительном договоре отсутствуют какие-либо платежи, то задаток неприменим к обеспечению предварительного договора.
*Sibeling*
Профессионал
8/7/2006, 2:35:57 PM
(AlexeyQW @ 07.08.2006 - время: 07:10) (Painful @ 04.08.2006 - время: 11:19) ГК РФ: ст. 329, п. 1.
Вот только не стоит забывать о п.1 ст. 380. Особенно слова: "в счет причитающихся с нее по договору платежей". Поскольку в предварительном договоре отсутствуют какие-либо платежи, то задаток неприменим к обеспечению предварительного договора.
я понимаю приведенную цитату так: поскольку по основному договору предусматриваются платежи, то сумма выплаченного задатка будет учтена при окончательных расчетах по основному договору. И никак иначе. Похоже, что Вы в принципе отрицаете возможность существования такой конструкции, как задаток.
зы: очень извиняюсь, но дальше спорить желания нет
, останемся при своих.
Вот только не стоит забывать о п.1 ст. 380. Особенно слова: "в счет причитающихся с нее по договору платежей". Поскольку в предварительном договоре отсутствуют какие-либо платежи, то задаток неприменим к обеспечению предварительного договора.
я понимаю приведенную цитату так: поскольку по основному договору предусматриваются платежи, то сумма выплаченного задатка будет учтена при окончательных расчетах по основному договору. И никак иначе. Похоже, что Вы в принципе отрицаете возможность существования такой конструкции, как задаток.
зы: очень извиняюсь, но дальше спорить желания нет
, останемся при своих.188
Мастер
8/8/2006, 4:38:37 AM
AlexeyQW, задаток обеспечивает не предварительный договор. Сам по себе задаток является формой обеспечения обязательства - в данном случае, обязательства заключить основной договор. Уже не один десяток лет используется такая форма - смешанный договор, сочетающий элементы предварительного договора и договора о задатке. Но Вы отсыл к п.3 Ст.421 почему-то проигнорировали...
*Sibeling*
Профессионал
8/8/2006, 4:50:29 AM
(188 @ 08.08.2006 - время: 00:38) AlexeyQW, задаток обеспечивает не предварительный договор. Сам по себе задаток является формой обеспечения обязательства - в данном случае, обязательства заключить основной договор. Уже не один десяток лет используется такая форма - смешанный договор, сочетающий элементы предварительного договора и договора о задатке. Но Вы отсыл к п.3 Ст.421 почему-то проигнорировали...
+ 1, задаток вообще не есть форма расчетов, не платеж в привычном понимании этого слова, другими словами.
+ 1, задаток вообще не есть форма расчетов, не платеж в привычном понимании этого слова, другими словами.
AlexeyQW
Новичок
8/8/2006, 11:21:53 AM
Painful, 188
Можно развернуть большую дискуссию про предварительный договор и задаток. Но, наверное, не буду. Уже неинтересно. А вот тут: ссылка была БОЛЬШАЯ дискуссия на эту тему. Точек зрения там было две: 1) можно, 2) нельзя. Мне ближе точка зрения, что нельзя. Но это уже философский вопрос. Судебная практика, кстати, тоже неоднозначна. Хотя, вроде как в последнее время кассация стала склоняться к той точки зрения, что можно. Но ведь судьи не всегда думают правильно :)
Можно развернуть большую дискуссию про предварительный договор и задаток. Но, наверное, не буду. Уже неинтересно. А вот тут: ссылка была БОЛЬШАЯ дискуссия на эту тему. Точек зрения там было две: 1) можно, 2) нельзя. Мне ближе точка зрения, что нельзя. Но это уже философский вопрос. Судебная практика, кстати, тоже неоднозначна. Хотя, вроде как в последнее время кассация стала склоняться к той точки зрения, что можно. Но ведь судьи не всегда думают правильно :)
*Sibeling*
Профессионал
8/8/2006, 1:16:19 PM
(AlexeyQW @ 08.08.2006 - время: 07:21) Painful, 188
Можно развернуть большую дискуссию про предварительный договор и задаток. Но, наверное, не буду. Уже неинтересно. А вот тут: ссылка была БОЛЬШАЯ дискуссия на эту тему. Точек зрения там было две: 1) можно, 2) нельзя. Мне ближе точка зрения, что нельзя. Но это уже философский вопрос. Судебная практика, кстати, тоже неоднозначна. Хотя, вроде как в последнее время кассация стала склоняться к той точки зрения, что можно. Но ведь судьи не всегда думают правильно :)
Не, не буду разворачивать, неинтересно - факт. За ссылку серьезно - спасибо! Было интересно - прочитал очень внимательно. Местами плакал, особенно про "регистрацию задатка в учреждении юстиции".
Если серьезно - в своем мнении упрочился и его не изменил. Кто-то там хорошо сказал: "хочешь сорвать сделку -позови юриста" - не так уж не прав, чертяка....
зы: автор темы, видимо, почитал-почитал...и решил ничего не покупать...
Можно развернуть большую дискуссию про предварительный договор и задаток. Но, наверное, не буду. Уже неинтересно. А вот тут: ссылка была БОЛЬШАЯ дискуссия на эту тему. Точек зрения там было две: 1) можно, 2) нельзя. Мне ближе точка зрения, что нельзя. Но это уже философский вопрос. Судебная практика, кстати, тоже неоднозначна. Хотя, вроде как в последнее время кассация стала склоняться к той точки зрения, что можно. Но ведь судьи не всегда думают правильно :)
Не, не буду разворачивать, неинтересно - факт. За ссылку серьезно - спасибо! Было интересно - прочитал очень внимательно. Местами плакал, особенно про "регистрацию задатка в учреждении юстиции".
Если серьезно - в своем мнении упрочился и его не изменил. Кто-то там хорошо сказал: "хочешь сорвать сделку -позови юриста" - не так уж не прав, чертяка....
зы: автор темы, видимо, почитал-почитал...и решил ничего не покупать...
188
Мастер
8/8/2006, 3:37:57 PM
Однако...
В приведенной ссылке рассматривается несколько иная ситуация и в качестве аргумента для нашего обсуждения тот пример не годится.
Дело в том, что в том случае обсуждалась ситуация, когда одновременно с предварительным договором задаток не вносился, а было прописано условие о внесении задатка в будущем. Это, действительно, не соответствует описаной в ГК форме договора о задатке и, следовательно, не может рассматриваться как элемент договора, предусмотренного законом - "... Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). п.3 Ст. 421 ГК"
В обсуждаемой по ссылке ситуации была попытка превратить договор о задатке из реального в консессуальный и совершенно правы те, кто говорит "нельзя". Но в том случае, когда задаток вносится одновременно с подписанием договора он, в качестве формы обеспечения обязательства заключить основной договор, абсолютно соответствует закону и является наряду с элементами предварительного договора, частью смешанного договора.
Сорри... во второй части дискусси нашел и обсуждение тождественной ситуации... однако так же как и Painful остался на прежних позициях. Вот, например, точка зрения, с которой я совершенно согласен: Pastic 16.11.2002 - 19:48 Сообщение #34
Незарегистрированный пользователь
Что-то меня Ваши аргументы не сильно убеждаю, особенно в свете полного их противоречия существующей судебной практике. Неоднократно видел подобные договоры и суды (впрочем, как и стороны) всегда их толковали как смешанные, содержащие в себе предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. Никакого криминала в обеспечении еще не существующего обязательства я не вижу, запрета в ГК нет, а практика широкая - например, договор банковской гарантии всегда заключается ДО кредитного.
В приведенной ссылке рассматривается несколько иная ситуация и в качестве аргумента для нашего обсуждения тот пример не годится.
Дело в том, что в том случае обсуждалась ситуация, когда одновременно с предварительным договором задаток не вносился, а было прописано условие о внесении задатка в будущем. Это, действительно, не соответствует описаной в ГК форме договора о задатке и, следовательно, не может рассматриваться как элемент договора, предусмотренного законом - "... Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). п.3 Ст. 421 ГК"
В обсуждаемой по ссылке ситуации была попытка превратить договор о задатке из реального в консессуальный и совершенно правы те, кто говорит "нельзя". Но в том случае, когда задаток вносится одновременно с подписанием договора он, в качестве формы обеспечения обязательства заключить основной договор, абсолютно соответствует закону и является наряду с элементами предварительного договора, частью смешанного договора.
Сорри... во второй части дискусси нашел и обсуждение тождественной ситуации... однако так же как и Painful остался на прежних позициях. Вот, например, точка зрения, с которой я совершенно согласен: Pastic 16.11.2002 - 19:48 Сообщение #34
Незарегистрированный пользователь
Что-то меня Ваши аргументы не сильно убеждаю, особенно в свете полного их противоречия существующей судебной практике. Неоднократно видел подобные договоры и суды (впрочем, как и стороны) всегда их толковали как смешанные, содержащие в себе предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. Никакого криминала в обеспечении еще не существующего обязательства я не вижу, запрета в ГК нет, а практика широкая - например, договор банковской гарантии всегда заключается ДО кредитного.
AlexeyQW
Новичок
8/8/2006, 3:52:56 PM
(188 @ 08.08.2006 - время: 11:37) В приведенной ссылке рассматривается несколько иная ситуация и в качестве аргумента для нашего обсуждения тот пример не годится.
Дело в том, что в том случае обсуждалась ситуация, когда одновременно с предварительным договором задаток не вносился, а было прописано условие о внесении задатка в будущем.
Если бы вы внимательно прочитали чуть дальше первой страницы того обсуждения, то увидели бы, что обсуждение очень быстро перешло на общую тему: может ли задаток быть обеспечением к предварительному договору. Без какой-либо привязки к заглавному вопросу темы.
Так что повторюсь со своим мнением: поскольку задаток может выступать лишь как обеспечение для договора, в котором имеется денежное обязательство, а в предварительном договоре имеет ровно одно обязательство: заключить договор в будущем. Таким образом, даже если в предварительном договоре и написать что-то про задаток, то это "что-то" не будет задатком в смысле ст. 380, а будет лишь непредусмотренным ГК способом обеспечения договора.
Всё же, предлагаю каждому остаться при своём мнении, а то здесь будет такое же бурное обсуждение, как и в той ссылке :)
Дело в том, что в том случае обсуждалась ситуация, когда одновременно с предварительным договором задаток не вносился, а было прописано условие о внесении задатка в будущем.
Если бы вы внимательно прочитали чуть дальше первой страницы того обсуждения, то увидели бы, что обсуждение очень быстро перешло на общую тему: может ли задаток быть обеспечением к предварительному договору. Без какой-либо привязки к заглавному вопросу темы.
Так что повторюсь со своим мнением: поскольку задаток может выступать лишь как обеспечение для договора, в котором имеется денежное обязательство, а в предварительном договоре имеет ровно одно обязательство: заключить договор в будущем. Таким образом, даже если в предварительном договоре и написать что-то про задаток, то это "что-то" не будет задатком в смысле ст. 380, а будет лишь непредусмотренным ГК способом обеспечения договора.
Всё же, предлагаю каждому остаться при своём мнении, а то здесь будет такое же бурное обсуждение, как и в той ссылке :)
188
Мастер
8/8/2006, 3:59:23 PM
Что-то меня Ваши аргументы не сильно убеждают, особенно в свете полного их противоречия существующей судебной практике. (с)Pastic 
all you needs about ....
Профессионал
8/9/2006, 6:04:19 AM
(AlexeyQW @ 04.08.2006 - время: 11:15) Единственная цель предварительного договора - обязать заключить основной договор в будущем на условиях, определенных предварительным договором. При этом по воле одной из сторон, в силу закона, неисполнение обязательства по предварительному невозможно (за исключением указанных в законе случаев). Здесь нет какого-либо основания для обеспечения обязательства.
Может я не знаю Ваших законов. А у нас (из практики): продавали землю, написали предварительный договор о том, что после регистрации земли в Земельной книге покупатель обязуется в течении 90 дней после этого купить эту землю по цене ---- долларов США. Покупатель при этом дал задаток - зеленую двадцатку...
Через месяц покупатель умер. Его наследники не хотели покупать землю, но пришлось заставить - наследство они приняли полностью-то:))
В чем смысл предварительного договора - обе стороны привязываются к будушей (несостоявшейся) сделке финансово. И желательно, нешутейно.
Забыл добавить: если бы мы не выполнили условий пред. договора, то отплатили бы Покупателю обратно уже 2-кратном размере (у нас так по Гражданскому закону), т.е. уже не двадцатку, а "кьянз миль" (франц.), т.е. сороковник штук.
Может я не знаю Ваших законов. А у нас (из практики): продавали землю, написали предварительный договор о том, что после регистрации земли в Земельной книге покупатель обязуется в течении 90 дней после этого купить эту землю по цене ---- долларов США. Покупатель при этом дал задаток - зеленую двадцатку...
Через месяц покупатель умер. Его наследники не хотели покупать землю, но пришлось заставить - наследство они приняли полностью-то:))
В чем смысл предварительного договора - обе стороны привязываются к будушей (несостоявшейся) сделке финансово. И желательно, нешутейно.
Забыл добавить: если бы мы не выполнили условий пред. договора, то отплатили бы Покупателю обратно уже 2-кратном размере (у нас так по Гражданскому закону), т.е. уже не двадцатку, а "кьянз миль" (франц.), т.е. сороковник штук.