Покупка квартиры у несовершеннолетних

Я приобрел квартиру. На стороне продавца выступали мать и ее двое несовершеннолетних детей. Для совершения купли-продажи мать получила разрешение в опекунском совете на продажу части квартиры, принадлежащей несовершеннолетним, с условием приобретения для них впоследствии особняка в селе.
Детям особняк показывали, им понравилось. Опекунский совет опрашивал детей на этот счет.
Впоследствии выяснилось, что продавец особняка продавать дом передумал.
Если мать не купит особняк, может ли она обратиться в суд для признания сделки купли-продажи недействительной? Есть ли какие-то правовые основания для защиты покупателя в такой ситуации? Как тогда быть с определением стоимости квартиры, ведь цены постоянно растут? Что можно посоветовать на будущее, чтобы не попадать в подобные ситуации?

Попробовать обратиться в суд она может-но врятли получится.Вы добросовестный покупатель(было постановление суда что недобросовестный продавец оспорить сделку не может)это раз.Опекунский совет незаконное разрешение врятли выдаст... (хотя у нас все бывает) разрешили-значит возврата нет!Пусть ищет другой дом.Стоимость по рыночной(средне рыночной) цене на день покупи. А чтобы не попадать-нужно заранее спрашивать).

(Данфуций @ 08.10.2006 - время: 12:00) Я приобрел квартиру. На стороне продавца выступали мать и ее двое несовершеннолетних детей. Для совершения купли-продажи мать получила разрешение в опекунском совете на продажу части квартиры, принадлежащей несовершеннолетним, с условием приобретения для них впоследствии особняка в селе.
...Впоследствии выяснилось, что продавец особняка продавать дом передумал.

Данфуций.... я смогу рассказать Вам только как эта ситуация выглядит в соответствии с российским законодательством.
В данной ситуации совершена сделка под отлагательным условием (п.1 Ст. 157 ГК РФ ) ... таким условием является приобретение загородного дома. В случае, если условие, поставленное для совершения сделки не выполнено, данная сделка расторгается однозначно. Более того, инициировать такое расторжение обязаны органы опеки и попечительства в интересах ребенка(детей) даже в том случае, если на расторжении сделки не будут настаивать родители. Потому в любом подобном решении прямо указано, что родители (опекуны) несовершеннолетних обязаны предоставить в ораны опеки и попечительства копию договора купли-продажи о приобретении недвижимости в собственность несовершеннолетних ... а прокуратура осуществляет надзор за работой отделов опеки и попечительства, поэтому надежды на то, что вся эта ситуация "проскочит" не слишком много. Расторжения можно избежать лишь предоставив несовершеннолетним в собственность иное жилье с параметрами, не худшими, чем это предполагалось в соответствии с решением органа опеки и попечительства, зафиксировав это в качестве исполнения либо с согласия этого органа, либо, если этот орган не захочет брать на себя ответственность, то по решению суда.

Понятие "добросовестный приобретатель" в законодательстве РФ используется только в рамках отношений, предусмотренных Ст.ст 301-303 ГК РФ, описывающих процедуру и последствия истребования имущества из чужого незаконного владения... не имеющих никакого касательства к описываемой ситуации... об этом, собственно, говорит и Постановление КС РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П о котором, видимо, было упомянуто в предыдущем посте.

Теперь о рекомендациях на будущее...
К сожалению, выдача органами опеки и попечительства решений, не соответствующих требованиям законодательства, а также неисполнение решений этих органов не является такой уж редкой ситуацией. Потому в Москве вообще крайне редко выдаются разрешения на продажу жилья, собственником которого является несовершеннолетний(-ие) с последующим приобретением; в большинстве случаев это разрешение на продажу с одновременным приобретением. В случае одновременного приобретения Покупатель видит конкретную площадь, приобретаемую для несовершеннолетнего взамен продаваемой, договора купли-продажи по этим площадям подаются на регистрацию одновременно и Покупатель может не беспокоиться о судьбе своей сделки.

Как решать вопрос с убытками от роста цен в случае расторжения сделки... увы, подсказать что-либо можно только ознакомившись с договором купли-продажи и обстоятельствами сделки... но если вины продавца доказано не будет, а в договоре нет каких-либо оговорок относительно компенсаций, пеней или штрафов, то вероятнее всего, что возврату будет подлежать лишь то, что уплачено в соответствии с договором.

(188 @ 09.10.2006 - время: 00:21)

Понятие "добросовестный приобретатель" в законодательстве РФ используется только в рамках отношений, предусмотренных Ст.ст 301-303 ГК РФ, описывающих процедуру и последствия истребования имущества из чужого незаконного владения... не имеющих никакого касательства к описываемой ситуации... об этом, собственно, говорит и Постановление КС РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П о котором, видимо, было упомянуто в предыдущем посте.


Речь о законном владении! Постановление Конституционного Суда от 21 апреля 2003г. "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ.Люди, которые приобрели жилье законным способом, не должны отвечать за нарушение закона бывшими собственниками жилья. Я это имела ввиду.
В договоре указан конкретный дом? Если нет-то можно купить другой подходящий для их симейства(вопрос сколько заплатить суду)...

(Oliariia @ 09.10.2006 - время: 08:04) (188 @ 09.10.2006 - время: 00:21)

Понятие "добросовестный приобретатель" в законодательстве РФ используется только в рамках отношений, предусмотренных Ст.ст 301-303 ГК РФ, описывающих процедуру и последствия истребования имущества из чужого незаконного владения... не имеющих никакого касательства к описываемой ситуации... об этом, собственно, говорит и Постановление КС РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П о котором, видимо, было упомянуто в предыдущем посте.


Речь о законном владении! Постановление Конституционного Суда от 21 апреля 2003г. "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ.Люди, которые приобрели жилье законным способом, не должны отвечать за нарушение закона бывшими собственниками жилья. Я это имела ввиду.

В договоре указан конкретный дом? Если нет-то можно купить другой подходящий для их симейства(вопрос сколько заплатить суду)...
Вы не слишком внимательно знакомились с указанным постановлением, либо не очень хорошо его поняли... С таким, ошибочным, толкованием указанного постановления мне нередко приходилось сталкиваться в риэлторских кругах, с представителями которых мне иногда приходится общаться.
Вот выдержка из резолютивной части (если есть необходимость, могу дать полный текст):
"...1. Признать не противоречащими Конституции Российской Федерации содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, поскольку данные положения - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьей 302 ГК Российской Федерации - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом. "
Дело в том, что в запросе КС, главным образом, содержалась просьба рассмотреть конституционность применения последствий недействительной сделки к (как они себя именовали заявители) добросовестным приобретателям. КС в свою очередь указал на то, что в рамках правоотношений, возникающих при признании сделки недействительной, добросовестных приобретателей нет... этот термин применим лишь к приобретателю, у которого истребуют имущество посредством виндикации.
Рассматриваемая в данной теме ситуация приводит к признанию сделки недействительной... таким образом ссылаться на добросовестность приобретателя в данной ситуации бессмысленно.

Кстати... В договоре указан конкретный дом? Если нет-то можно купить другой подходящий для их симейства(вопрос сколько заплатить суду)... Конктетный дом указан не в договоре купли продажи, а в решении органа опеки и попечительства, с разрешения которого происходит отчуждение имущества несовершеннолетних.

(Данфуций @ 09.10.2006 - время: 11:20)Какой срок дается в таком случае на покупку квартиры для несовершеннолетнего ребенка?
Срок должен быть указан в самом решении органапо опеке и попечительству... Если этот срок истек, то назначить новый срок может либо сам этот орган, либо суд.

в российской регистрации сложилась практика одновременной покупки-продажи жилья несовершенолетними и если условие Органа опеки и попечительства не будет выполнено, соответственно регистрация не произойдет.

(Данфуций @ 09.10.2006 - время: 19:06) На консультации в областном управлении юстиции мне сказали: "Нормами действующего законодательства ..."
Скажите, а где происходила сделка, в Рф или Украине? Я Вам отвечаю, но с точки зрения росийского зак-ва и правоприменительной практики... А украинские правоприменители могут ведь рассматривать ситуацию иначе.

А тут куда не кинь - все одно клин... Если настаивать на том, что сделка совершена без условия исходя из того, что в договоре об условии не сказано, то сделка тем более должна быть признана не соответствующй требованиям закона... ибо необходимость разрешения соответствующих органов - это импреративная (безусловная, не подлежащая изменению) норма, установленная законом.