Как бы вы поступили?

Сразу говорю ситуация реальная и её развитие я сейчас наблюдаю.
Представите себе что вы живёте в РФ в очень близком Подмосковье.
Внезапно вы получаете в наследств 7 квартир расположенных в круглогодичном курортом месте в США.
Все квартиры последние 12 лет сдаются в аенду через крупное специализированое агенство с междунардно прекрасной репутацией.
Агенство само подбирает кавартиранов следит за выполнением ими обязательств, соберает платяжи, платит все налоги и пре необходимости осуществляет ремонот.
Если стоимость ремонта превышет определённую сумму они запрашивайту ваше разрешение.
В качестве оплаты за услуги агенство получает 10% от арендой платы.
По договору с тем чё наследсттво вы получаете компания держит на эскро счету в США какую то (не малую) сумму остальное переводит владельцу.
За последние 12 лет средний чистый доход от кватр был таков:
2 квартиры в дали от побережья но в тихой парковой зоне ~ по $900 в месяц = $21600 в год.
2 квартиры на так называемой второй линии (~ 0.7 км) от пляжа ~$700 в неделю =$ 72800
И три квартиры на первой линии то есть выходящие на пляж ~$1000 в нделю = $156000 в год или все 7 квартир после всех выплат и поддержания подушки безопасности приносят ~$250400 в год.
По условиям завещания налседники не могу разделить имущество, могут или сдавать, или продавать но только если решат большенством голосов.
Сейчас голоса разделились 50/50.
Половина говорит что на до всё продовать и полученные деньги ~$134000 перевести в РФ. Правда что делать с этими деньгами они не знают.
Просто говорят пристроим куданибудь.
Вторая половина говорит хрен вам, надо оставлять под управлением той же компании по тому же договору.
Забирать половину наличными, а на оставшуюся половину докупать жильё. Так же как это делал оригинальный владелец.

А как бы в такой ситуации поступили вы?

Ещё раз ситуация реальная знаю её хорошо так как для оригианльного владельца я был доверенным лицом. То есть при необходимости принятия решения я вылетал на место и принимал решение.
Сразу говорю ничего за это не получал мне просто оплачивали билет.
И если хотел (делал это за 12 лет только 4 раза) мог беплатно остановится в одной из квартир на пару недель.

P.S.
Спецально для YellowFox, оригинальный владелц квартир не еврей он на 50% русский и на 50% укаинец, среди наследников евреев тоже нет.

Уникальный ген присущий только русским известен, про украинцев не слышал. Походу нет такой нации?
По сабжу: глупо резать курицу несущую золотые яйца. Только в случае 100% более высокодоходных идей. Сторонникам продажи можно предложить выкуп их доли за счёт своих доходов от аренды?

Продавать имеет смысл только если они точно знают, куда смогут вложить деньги. Золото там, акции. Либо кто-то из наследников желает улучшить жилищные условия в России, а остальные его поддержат.
Вкладывать в российскую недвижимость для сдачи в аренду, имхо, сейчас не менее рискованно, чем в американскую.
Есть еще, правда, такой момент, что при ухудшении отношений между нашими странами, российские счета и недвижимость в США могут тупо арестовать, и тогда наследники не получат ничего.

Как вариант. Оставить все как есть и понадеяться, что как минимум еще несколько лет ничего не рухнет, не отнимут. Все получаемые деньги вкладывать в России, а доход делить на всех. Там сумма равна примерно одной квартире в Москве в год. Если не жадничать и повезет со временем (оно еще будет), то постепенно можно создать подушку безопасности и в России.

Но вообще предыдущий владелец знатную свинью подложил наследникам. Разделить деньги и частично вложить их во что-то другое, либо потратить с пользой - это был бы самый адекватный вариант.

(АНТИСОВЕТник @ 27-10-2021 - 07:36)
Уникальный ген присущий только русским известен, про украинцев не слышал. Походу нет такой нации?
Вот откуда берется эта чушь? НЕТ такого гена!!!! Есть славянская гаплогруппа. СЛАВЯНСКАЯ, а не русская. Русские (кроме северных популяций), украинцы и поляки попадают в одну группу! Поэтому самые глупые представители этой группы любого из перечисленных народов, могут считать ее своей. И будут совершенно одинаковыми придурками.

И три квартиры на первой линии то есть выходящие на пляж ~$1000 в нделю = $156000 в год или все 7 квартир после всех выплат и поддержания подушки безопасности приносят ~$250400 в год.
По условиям завещания налседники не могу разделить имущество, могут или сдавать, или продавать но только если решат большенством голосов.
Сейчас голоса разделились 50/50.
Половина говорит что на до всё продовать и полученные деньги ~$134000 перевести в РФ. Правда что делать с этими деньгами они не знают.
Вы в цифрах уверены? продать можно за 134 тыс, а доход приносят 250 тыс???
Для оценки рентабельности нужно знать сколько составляет рыночная стоимость объектов и какой доход приносят (минус налоги, минус расходы на управление, минус содержание).
Для оценки альтернативных вариантов тоже нужно знать сумму которая поступит наследникам опять таки минус налоги, минус комиссии, минус услуги

(Lileo @ 27-10-2021 - 08:28)
Продавать имеет смысл только если они точно знают, куда смогут вложить деньги. Золото там, акции. Либо кто-то из наследников желает улучшить жилищные условия в России, а остальные его поддержат.
Вкладывать в российскую недвижимость для сдачи в аренду, имхо, сейчас не менее рискованно, чем в американскую.
Есть еще, правда, такой момент, что при ухудшении отношений между нашими странами, российские счета и недвижимость в США могут тупо арестовать, и тогда наследники не получат ничего.

Как вариант. Оставить все как есть и понадеяться, что как минимум еще несколько лет ничего не рухнет, не отнимут. Все получаемые деньги вкладывать в России, а доход делить на всех. Там сумма равна примерно одной квартире в Москве в год. Если не жадничать и повезет со временем (оно еще будет), то постепенно можно создать подушку безопасности и в России.

Но вообще предыдущий владелец знатную свинью подложил наследникам. Разделить деньги и частично вложить их во что-то другое, либо потратить с пользой - это был бы самый адекватный вариант.
Вкладываться в иностранные активы стало сейчас вдвойне рискованно, т.к. можно попасть под действия регуляторов- банков, налоговых и т.д. как страны, где находится недвижимость так и своей, попасть под двойное налогообложение. Плюс действительно не факт, что дадут возможность спокойно вывести деньги за проданные активы, очень негативная практика идет последние несколько лет.

(Misha56 @ 27-10-2021 - 05:46)
Сразу говорю ситуация реальная и её развитие я сейчас наблюдаю.
Миша, вы меня извините, но вопрос не адекватный.
это без наездов, а по логике.
если бы решение зависело от меня, то вы в праве задавать такой вопрос, но, по вашим словам, там несколько наследников. как разумный человек ответит вам за всех наследников?
считаю, вы просто не подумали, когда писали.

Поскольку с телефона выделять и копировать не удобно попробую по пунктам ответить всем.

1. Я опечатался.
Продажная цена квартир после уплаты всех налогов составит ~ 1 моллион 340 тысяч долларов. Что по сегодняшнему курсу составляет 94 миллиона 84 тысячи 750 рублей.
~250 доларов тысяч годового дохода по сегодняшнему курсу это 17 миллионов 553 тысячи и 125 рублей.
2. Когда говорят о возможной конфискации российских счетов, допускают две ошибки.
А. Путают аррест счёта, который возможен, и конфискацию счёта которая не возможна.
б. Путают Российские счета и счета граждан России.
3. Вкладывать все деньги в золото это безумие так как золото дивидендов не платит, его средне взвешаная цена просто идёт вровень с инфляцией, а налоги платить придётся и с покупки, и с продажи.
Вкладывать в какие ни будь aкции ещё глупее ибо на зная рынка потеря гарантировано.
4. Про положили свинью. Ни кто ни кого не застовляет принимать наследство, от него всегда можно отказаться.
5. Наследники, их 4, два пенсионера один бывший юрист международник он за то что бы сохранить и приумножить, второй бывший инженер советского НИИ, потом мелкий торговец неудачник, он за то что бы подать и поделить.
И двое молодых, программист 35 лет работает на удалёнке на Сименс, и так же фриленсинг, он за то чтобы сохранить как есть ещё один 40летний бездельник который живёт за счёт родителей так как ещё не решил кем он хочет быть когда вырастит.
6. Завещатель писал завещание в твёрдом уме и тамяти так как согласился на операцию с малым шансом на успех.
Он бывший юрист со стажем 35 лет в иниюр коллегии, так что прекрасно учёл возможные риски и принял необходимые меры.
Он основал свою мини империю продав унаследованую квартиру в Москве и на вырученные деньги купив 2 конфискованные банком квартиры в США.
7. Я оказался втянутым в эту кашу так как с моего согласия он назначил меня экзекютором завещания.
Если решат продавать я должен совместно с юристом осуществить продажу и перевод денег за это мне и юристу положенно по 5%, Если решат оставить, я верховный надзиратель за управляющей компанией и местный решала.
За это мне полагается покрытие расходов на перелёты и гостиницу, а так же 5% от годового дохода.
По этому я отказываюсь высказывать своё мнение, мотивируя наследникам тем что я лицо заинтересованное.

(Misha56 @ 27-10-2021 - 05:46)

А как бы в такой ситуации поступили вы?
Я бы оставил все под управлением компании.. Пусть квартиры приносяд доход.. А на полученный доход докупил еще недвижимости и передал под управление компании, чтобы не заморачивать себе голову.. и так далеее.
Или недвижимость в Москве и сдавал в аренду..

Продавать куриц несущих золотые яйца глупо...

(Misha56 @ 27-10-2021 - 05:46)
Внезапно вы получаете в наследств 7 квартир расположенных в круглогодичном курортом месте в США.
Все квартиры последние 12 лет сдаются в аенду через крупное специализированое агенство с междунардно прекрасной репутацией.
Миша, вы же сами знаете, что аренда недвижимости, это головная боль особенно в США, ибо расходы в отдельные года могут превышать расходы, особенно если владелец слабо знает рынок и доверил всё управляющей компании.. Стремный актив в таких раскладах, проще кэш, под 8-10% держать в инвестиционном фонде..

(lozdok @ 27-10-2021 - 16:59)
(Misha56 @ 27-10-2021 - 05:46)
Сразу говорю ситуация реальная и её развитие я сейчас наблюдаю. Миша, вы меня извините, но вопрос не адекватный.
это без наездов, а по логике.
если бы решение зависело от меня, то вы в праве задавать такой вопрос, но, по вашим словам, там несколько наследников. как разумный человек ответит вам за всех наследников?
считаю, вы просто не подумали, когда писали.
Почему не одекватный?
Мне интересно как думают Россияне, как думают американцы я знаю.
Пока что в основном вижу не логику, а внушонный испуг, всё отнимут по этому надо резать курицу несущию $$ и всё тащить сюда.
А что делать с утащеным, и почему отнимут объяснений нет.

(Sorques @ 28-10-2021 - 01:02)
(Misha56 @ 27-10-2021 - 05:46)
Внезапно вы получаете в наследств 7 квартир расположенных в круглогодичном курортом месте в США.
Все квартиры последние 12 лет сдаются в аенду через крупное специализированое агенство с междунардно прекрасной репутацией. Миша, вы же сами знаете, что аренда недвижимости, это головная боль особенно в США, ибо расходы в отдельные года могут превышать расходы, особенно если владелец слабо знает рынок и доверил всё управляющей компании.. Стремный актив в таких раскладах, проще кэш, под 8-10% держать в инвестиционном фонде..
В курортных местах во Флориде и обоих Королинах даже в 2008 аренда не приносила убыли, сильно падала, но не уходила в минус.
А больсешенство инвестиционных фондов в тот год ушло в такой минус что -10% считали за счастье.
Выбраная моим другом управляющая компания имеет очень хорший рекорд, и за 12 лет нареканий на неё у него не было, хотя за это время прибыль очень колебалась.
И именно в плохие годы он рассширял свои владения покупая квартиры которые владельцы не смогли выкупить и вернули банку.
И я и моя дочочка не некоторые родственнки пользуются услугами этой компании, причём некоторые с 1974 гда. За все эти годы компания себя прекрасно зарекомендавала.
Если бы я имел право рекомендовать, я бы посоветывал ничего не менять.
Как и хотят делать двое наследников.
Они оба тщательно проверили компанию, ознакомились с договором, и обсудили его с 3я юристами которых наняли для консультации через интернет, а те двое что за продать и поделить ничего не проверяли.
Только кричат, Америке кирдык, бакс будет региональной волютой у нас всё отнимут.
Даже не вникли в то что Сергей ещё 5 лет назад зарегистрировал компанию на Большом Богамском острове и вся недвижимость принадлежит ей. Он ведь как я писал был юристом международником и принял все возможные меры.

(Misha56 @ 28-10-2021 - 01:25)
1. Я опечатался.
Продажная цена квартир после уплаты всех налогов составит ~ 1 моллион 340 тысяч долларов. Что по сегодняшнему курсу составляет 94 миллиона 84 тысячи 750 рублей.
~250 доларов тысяч годового дохода по сегодняшнему курсу это 17 миллионов 553 тысячи и 125 рублей.
2. Когда говорят о возможной конфискации российских счетов, допускают две ошибки.
А. Путают аррест счёта, который возможен, и конфискацию счёта которая не возможна.
б. Путают Российские счета и счета граждан России.
3. Вкладывать все деньги в золото это безумие так как золото дивидендов не платит, его средне взвешаная цена просто идёт вровень с инфляцией, а налоги платить придётся и с покупки, и с продажи.
Вкладывать в какие ни будь aкции ещё глупее ибо на зная рынка потеря гарантировано.
4. Про положили свинью. Ни кто ни кого не застовляет принимать наследство, от него всегда можно отказаться.
5. Наследники, их 4, два пенсионера один бывший юрист международник он за то что бы сохранить и приумножить, второй бывший инженер советского НИИ, потом мелкий торговец неудачник, он за то что бы подать и поделить.
И двое молодых, программист 35 лет работает на удалёнке на Сименс, и так же фриленсинг, он за то чтобы сохранить как есть ещё один 40летний бездельник который живёт за счёт родителей так как ещё не решил кем он хочет быть когда вырастит.
6. Завещатель писал завещание в твёрдом уме и тамяти так как согласился на операцию с малым шансом на успех.
Он бывший юрист со стажем 35 лет в иниюр коллегии, так что прекрасно учёл возможные риски и принял необходимые меры.
Он основал свою мини империю продав унаследованую квартиру в Москве и на вырученные деньги купив 2 конфискованные банком квартиры в США.
7. Я оказался втянутым в эту кашу так как с моего согласия он назначил меня экзекютором завещания.
Если решат продавать я должен совместно с юристом осуществить продажу и перевод денег за это мне и юристу положенно по 5%, Если решат оставить, я верховный надзиратель за управляющей компанией и местный решала.
За это мне полагается покрытие расходов на перелёты и гостиницу, а так же 5% от годового дохода.
По этому я отказываюсь высказывать своё мнение, мотивируя наследникам тем что я лицо заинтересованное. 1. Хорошие деньги. Молодые пенсионеров там еще не собрались передушить?
2. Если счет арестован, никакие операции хозяина счета с деньгами невозможны, правильно? Почему вы считаете, что не могут арестовать счета граждан России?
3. Поэтому я и говорю, что продавать, только если четко знают, во что вкладывать. Моя основная идея - не держать все яйца в одной корзине, тем более иностранной.
4. Это понятно, но не совсем понятно, зачем он поставил своим наследникам жесткие условия, ведущие к конфликтам.
..
7. А почему собственно не высказать им свое мнение? Оно у вас совершенно однозначное, учитывая, как вы описали наследников. Вы в любом случае получаете свои 5%.

ЗЫ. Если бы наследники были гражданами США, то без вопросов - оставлять, как есть. Хотя будущие доходы я бы все равно разнесла по разным корзинам.
А так получается, что любое решение - риск.
Вот тому пенсионеру, который бывший юрист, стоит продумать альтернативные варианты на тот случай, если к согласию все наследники не придут. Типа продать, а потом на свою долю часть этих квартир выкупить и заключить новый договор с той же конторой. Или изучить внимательно другие варианты вложения этих денег. Ну и если у них там дружная семья, а не как обычно, остальным с этим тоже помочь.

Да, кстати, кто-нибудь из наследников нуждается в улучшении жилищных условий?
Думаю, тот, кто живет с родителями, наверняка, да и второй молодой не отказался бы от квартиры в Москве или еще где. Да и пенсионерам, наверное, есть кому такой подарок сделать, если самим не надо.

Чтобы убедить оставить все как есть, можно расписать очередность получения дохода.
Типа в первый год получает весь доход упертый пенсионер, делает с ним, что хочет. Во второй год - упертый молодой, потом бывший юрист, потом Сименс. С 5-го года все делят поровну. Или первые два года пополам упертым, потом пополам остальным, потом поровну.
Это уменьшает риски для упертых, а уверенные ведь и так уверены, что все будет норм. Подождать несколько лет не проблема.

Зы. Вообще какие-то слишком сказочные условия. Там получается что-то типа 18% годовых (а ведь там еще что-то на счету остается). Такую курицу, если она реальна, действительно жалко резать. Фиг где еще найдешь такой вариант по доходности. За 5 лет можно получить почти всю сумму.

Я бы выкупил долю 50% наследников и остался бы в деле. Продавать активы в голодные годы - чистое безумие, на мой взгляд.

Чтобы выкупить, нужно иметь такие деньги. 45 лямов мало у кого есть в свободном доступе, я так думаю.
Ну либо отдавать второй стороне весь доход, пока это не покроет их долю, но на такое могут и не согласиться.

(Угрюмый Медведь @ 28-10-2021 - 11:53)
Я бы выкупил долю 50% наследников и остался бы в деле. Продавать активы в голодные годы - чистое безумие, на мой взгляд. Человек который имеет возможность выкупить в США несколько домов, занимается тем, что лично доит коров где-то под Владивостоком под музыку Рамштайна. Я фигею Клава, с ваших жареных абрикосов

Надо подойти к ситуации с другого конца. Раз всё решается большинством голосов, то при наличии четырех наследников вариант может быть либо 4-0, либо 3-1.
С 4-0 всё понятно: неважно, решили продать или сдавать - все согласны и других вариантов не рассматривается.
С 3-1 желание этого самого одного не имеет значения. Как трое остальных решат, так и будет.
Если трое решат продавать одному просто достанется своя доля в денежном выражении. Но он может, если для него принципиально, попытаться договориться с покупателем, чтобы выкупить у него какую-то долю. Ведь покупатель уже не будет связан условиями завещания.
Если трое решат сдавать, то одному просто будет переводиться часть прибыли. Но по-хорошему от такого компаньона стоило бы избавиться, выкупив у него долю. Даже если денег нет совсем, то только за счет прибыли от сдачи можно было бы за несколько лет собрать необходимую сумму, предварительно, конечно, заручившись юридически обязывающим договором.

Худший вариант 2-2. По факту в этом случае продать не получится и придется по-прежнему сдавать имущество в аренду. Но если наследники, желающие всё продать не вполне адекватные, (а уже само скоропалительное решение "всё продать" косвенно может на это указывать), то тут возможны серьезные конфликты. Это плохо. Надо хоть как-то договориться между собой, чтобы мирно свести к варианту 3-1 и определиться с будущим бизнеса. Но тут уже тонкие психологические нюансы, ведь кто-то должен будет уступить. Надо знать самих наследников их позицию и даже то, почему они именно эту позицию занимают.
В Америке, вроде, развит институт медиаторов? Может, стоит в таком случае к ним обратиться.

Лично я не стал бы ничего менять. Пусть недвижимость сдается, приносит прибыль. Денежка капает и Слава Богу.

(Misha56 @ 28-10-2021 - 03:22)
В курортных местах во Флориде и обоих Королинах даже в 2008 аренда не приносила убыли, сильно падала, но не уходила в минус.
А больсешенство инвестиционных фондов в тот год ушло в такой минус что -10% считали за счастье.
Выбраная моим другом управляющая компания имеет очень хорший рекорд, и за 12 лет нареканий на неё у него не было, хотя за это время прибыль очень колебалась.
И именно в плохие годы он рассширял свои владения покупая квартиры которые владельцы не смогли выкупить и вернули банку.
Миша, после 2008г., недвижимость в курортных местах Испании, Греции, так и не восстановилась в прежних ценах, такие активы требуют регулярного погружения в тему и отслеживания динамики и колебаний на рынке.. Прибыли мало, а тревог и возни много.. Речь же не об отельном бизнесе..
Естественно у нас очень и очень общий разговор, ибо детали могут изменить отношение..
Насчёт фондов.. Их много , как количественно, так и по условиям.. BlackRock в 2008, как раз был гаванью, а после кризиса, от скупки разорившихся финансовых компаний, стал только мощнее.. Конечно, всё может рухнуть, но такие гигантские компании, аккумуляторы триллионов , всё же спокойнее, чем домики для аренды..